楼市投资客转战二线城市 市场展开一系列拉锯战

    楼市新政出台将近一个月,高温楼市开始“撤火”，房地产市场进入调整期。然而，一场在政府和房企、投资客之间的博弈才刚刚开始。有迹象表明，在一线城市楼价降温的同时，有不少投资客移师二线城市，使部分二线城市的房价有在文火慢烤下呈现上升趋势。而对于房产新政，开发商也想出不少办法应对。

　　一线城市冷PK二线城市热

　　国务院连续祭出的“撒手锏”直击楼价飙升的一线城市，深圳、北京、上海等一线城市开始纷纷进入“冰河期”，投资客纷纷“退而求其次”，移师二线城市，使部分二线城市的房价有在文火慢烤下上升的趋势。

　　北京在“五一”前夕出台京12条，截至5月6日晚，取得预售许可的多数楼盘项目成交量为个位数，有20个项目至今成交量为零。5月7日的招标拍地块中，有两块地以底价成交，另有一重头地块遭遇流标。

　　在上海，楼市4月下半月持续出现萎缩，“五一"日成交更不足50套。在新政后的首次土地竞买中，曾经周边拍出不少“地王“的新江湾城地块遇冷，仅以底价成交。

　　深圳的情况也不乐观。4月下半月，一手房的成交暴跌61%。在广州，新政后开盘的楼盘屈指可数，更有楼盘封盘停售，部分楼盘房价下降一两成。

　　但相对一线城市的“颓势”，部分二线城市交易活跃，有迹象表明，部分投资客从一线城市转向二三线城市。

　　据央视报道，在临近深圳的惠州大亚湾，有不少楼盘90%以上的客人来自深圳，这些楼盘成交火爆，部分楼盘甚至在开盘两小时之内售完。

　　在南京，只有部分楼盘打折或滞销，大部分楼盘波澜不惊仍在热销中，5月1日开盘的御山湖在短短2小时内，所推的100多套房源被认购一空，开发商现场2次紧急加推了一部分房源，也销售了95%以上。而更有楼盘竟然号称要涨价。据悉，每平方米单价冲高2万元将成为南京房价的一个新高点。

　　在长春，无论是房价还是交易量暂时都还没有受到新政的影响，楼市交易不降反升。据房地产交易中心税务所所长介绍，自从房贷新政出台之后，长春市的一手房及二手房交易量明显上升。

　　除此之外，根据资料显示，新政发布一周之后，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比出现大幅度的上涨。新政发布三周后，成都日均成交365套，比新政出台前三周的日均成交量上升了25%；武汉日均成交519套，也比新政出台前三周上涨了11%。

　　短期遏制PK长期打压

　　近一个月来，全国各地楼市陆续降温，新政能否从根本上遏制房价上涨？是长期行为还是短期取向？目前也有颇多争议。

　　国务院出台国十条，有人称中央“终于下了决心”。有专家认为，国家这次会将楼市打压到底，楼市的调整时间将超过2年，很难在2012年以前出现回暖。

　　然而，部分开发商在新政后捂盘惜售、推迟开盘等做法无疑在告诉政府，他们也在等待。房地产在中国经济中占着主导和支柱地位，在“国家不舍得真的打压房地产”的说法引导之下，一些开发商和投资客们抱着国务院只是勒紧狂飙房价的缰绳的希望，认为会见好就收，期待楼市“东山再起”。

　　此外，也有专家分析认为，房价升降是市场行为，国家过多介入，强行打压楼市属于“头疼医头”，并不能治本，因此这只是一次短期的、暂时的政策。如长期实行，会影响房地产市场长期的健康发展，就如北大公共经济研究中心研究员韩世同所言：“打下来容易，推上去就难了。”

　　上有政策PK下有对策

　　“国十条”严重考验开发商的御寒能力，为了应对新政，开发商各出奇招。

　　其中，大打折扣优惠战是最直接的揽客方式，“五一”前后，不少原来声称“不降价”的开发商已有部分开始调整心态松口，有楼盘急降3000元—5000元/平方米，而恒大地产更是打出“全国楼盘85折”为开发商集体降价吹风。但随后有报道称，恒大楼盘并非全面打折，只是针对部分单位。

　　在付款方式上，很多开发商也大做文章，如打折优惠鼓励买家一次性付款，见招拆招自己掏腰包为购房者垫付一成首付，或直接推出免息五年分八期交付楼款的付款方式。

　　个别财大气粗的房地产企业除了加大优惠力度外，还直接为购房者垫付大部分房款。日前，某大型集团“七成楼款免息分期”的优惠活动引起业内哗然，其规定消费者到旗下任一个楼盘成功购房(别墅或洋房)，均只需支付三成的房款，而剩余的七成款项可以全部免息分期支付给公司。

　　面对新政，还有开发商延迟推货时间，延长蓄客时间，想等观望情绪好转，市场走势明朗了再开始出售；有开发商逆市而上，快刀斩乱麻，提前出货赚取人气；部分代理公司甚至一二手联动卖楼，利用二手店铺掌握的客户资源转向代理的一手项目中，且影响颇大；也有楼盘选择不卖楼，而是搞活动聚集人气，旺旺场。

　　不过，面对纷杂的开发商众生相，买家领情的却不算太多，观望情绪越来越浓。

　　记者赵燕华、实习生谭抒茗