上市房企融资之困：盘子越大股价越低

　　经过近一月的剧烈下跌后，5月10日，地产股略有反弹，但昙花一现，5月11日，地产股再次随大盘跳水，5月12日也是接续调整。自去年8月以来，上证指数下跌22％，而房地产指数下跌43％，远超大盘。如今，地产股的股价普遍来到近一年的新低，动态市盈率关键指标则迅速回落， “招保万金”四大地产龙头的动态市盈率均低于25倍，金地集团当前已经低至5.83倍。

　　本报记者从多家上市公司的高管处获悉，市值大幅缩水，开发商实际资产的市场价值和股市市值相比，严重倒挂，这已经成为高管最为头疼的事情。

　　世茂股份首席财务官陈汝侠近日在接受本报记者采访时表示，目前世茂股份持有的土地、物业等资产的市场价值接近500亿元，但当前公司股市市值仅仅120亿元。

　　值得一提的是，尽管目前的调控政策主要针对住宅市场，但倾巢之下，即使以商业地产为核心的如世茂股份，也难逃“牵连”。

　　对于目前继续筹措过冬资金的上市房企，股价的大幅回落，客观上令增发等再融资计划变得事倍功半，非常“不划算”。

　　“对于稀释股权融资来说，伤害是巨大的，也必将极大影响企业的过冬能力。”一位上市房企的高管坦言。

　　市值被低估，抑或泡沫挤出？

　　“五一”期间，已经跻身国内商业地产龙头的世茂股份再次推出重磅项目，重金打造的绍兴世茂广场正式开业。记者从世茂股份方面获悉，该项目整体规模达到23万平方米，而今后，类似的大型商业物业将在世茂投资的众多城市陆续亮相。

　　“世茂股份战略中心转移到商业地产领域的多元化开发经营，凭借上市公司的有利平台，整合资源、扩大规模、突出主业，形成了辐射全国的战略发展布局。”世茂股份董事长许荣茂表示。

　　陈汝侠向本报透露，世茂股份在前两年完成重大资产注入重组后，总资产约从27亿元跃升至目前的约174亿，净资产则从12亿元升至74亿元。“世茂股份目前拥有超过800万平方米建筑面积的土地储备，土地成本不超过2000元/平方米，而当前旗下全国项目的销售均价已经超过1万元/平方米，世茂股份盈利能力较强。”陈汝侠告诉本报。

　　然而世茂市值远高于股价的市值。截至5月11日，世茂股份股价10.25元，总市值仅仅119.99亿元，动态市盈率33.83倍。“公司的市值很明显被低估了。”陈汝侠坦陈。

　　世茂股份的遭遇在当前的地产股中极具代表性，非住宅类房企股价被住宅股拖下水、股市市值和公司实际资产市值严重倒挂，这已经成为许多上市房企高管最头疼的事。其他上市公司高管同样意识到，超低股价令公司的股权融资即使能够获批，也变得“很不划算”。

　　上市房企未雨绸缪

　　对开发商而言，当务之急，除了在营销层面及时调整应对外，最重要的则是展开融资，储备过冬资金。

　　SOHO中国董事长潘石屹告诉本报，这次相继出台的政策对房地产企业的现金流造成了很大影响。影响最大的政策就是对预售收入的监管，因为房地产开发商周转资金中超过一半来自于预售收入，预售收入的监管对房地产开发商的现金流的影响是最大的。其次，是银监会出台政策限制银行给房地产开发商贷款，也会在很大程度上影响房地产开发商的现金流。

　　通过对近期大型开发商融资动态的梳理，本报记者发现，国内上市企业在融资渠道和方式上，普遍较港资内房股更为被动。目前华润、雅居乐、龙湖、恒大、碧桂园等港资内房股均有较大规模的融资计划推进中，融资类型则是清一色的债券融资。

　　中原地产研究中心最新报告指出，在内地上市的如万科、招商等一批大型房企，目前受政策直接作用较大，由于对房地产开发商融资的限制，去年提交的增发再融资申请至今未批。日前，国土资源部终于通过了广宇集团、天保基建等八家地产公司的再融资审批，但最终成功完成融资，依然尚需时日。

　　上市房企股价连续下跌普遍创下一年来的新低，即使能在一段时间后止跌回升，但要回到企业高管股权再融资的心理价位，显然不是短期内能达到的。这对急需资金的开发商而言，寻求其他融资渠道已是燃眉之急。

　　就在上周，浙江广厦旗下的独资企业浙江天都实业公司信托融资成本即高达12%，比一季度成立的房产信托产品平均收益率高出30%。问题就在于，2009年10月，浙江广厦股东大会批准修订公司2009年非公开发行股票不超过1.8亿股，募集资金规模不超过12亿元，但直到如今该方案尚在中国证监会审核过程中。

　　嘉凯城集团有关高层近日向记者透露，自完成资产重组以来，嘉凯城并不急于盲目扩张，而是采取保守经营，加强成本控制，将手头现金流入项目投资。嘉凯城去年已获取的规划项目共18个，逐步向二、三线城市渗透，建筑面积均超过30万平方米。上述高层向记者表示，相对于一线城市政策的收紧，二、三线城市对于开发商成为补充资金链的机遇。预计这些项目的陆续竣工结算将给嘉凯城的业绩稳健增长提供有力保障。