恒大降价无人跟进 楼市陷入僵局

　　“恒大降价”引发了一场有关房地产资金链问题的大讨论。

　　“房地产企业手中尚有1.8万亿元，至少可以再撑一年，而恒大降价仅仅是企业个体行为。”5月10日，华远地产总裁任志强再次在RIECO工作室《2010年1季度的房地产市场运行状况与预测》的市场报告会上放言。

　　5月 5日，恒大地产高层对外宣布“全线8.5折”，5月12日，恒大官网贴出公告申明：全国楼盘统一85折后，实际价格再折5%-10%，优惠折扣根据市场两周调整一次。SOHO中国董事长潘石屹继此前乐观预测开发商资金现状后又表现出了一丝担忧，“如果恒大推倒的是第一张多米诺骨牌，那么连锁反应倒下的第二张、第三张骨牌又会是谁？”

　　5月11日，国家统计局发布数据显示，4月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%。房价上行压力依然很大，宏观调控或将继续，开发商所面临的市场环境似乎正在走向恶化。

　　多米诺效应何时出现？

　　短期之内，恒大的降价到底是个案还是现象，快言快语的任志强显然站到了前者阵营。

　　任志强表示，去年房地产企业共销售4.39万亿，扣除年底商业贷款，再按本年新增房地产开发资金来源增长61.4%计算，投资只完成3万多亿，企业手里还应该有1.8万多亿。

　　任志强说：“从上市公司来看，超过100亿现金流的有几十家，达到60亿的可能有四五十家。所以大企业的现金流，在目前这个阶段应该说没有受到任何影响，大多数房企坚持一年都没有问题”。

　　“如果继续开工，继续往里投入，那就要根据销售的情况决定了。如果销售情况不好，那现金流就会有问题。现在来看，半年之内绝大部分开发商不会因为现金流而出现问题，这和2008年完全不一样。”任志强以北京为例指出，北京一年有20万套左右的销售量，有半年库存即10万套是比较合理的，现在情况远远低于这个数。任志强认为，后期供求矛盾差将继续加大。

　　REICO报告中对此也指出，一季度的资金同比增长66.8%，新增的开发资金大概是61.4%，比去年同期增长了52个百分点。

　　潘石屹用“资本市场和房地产市场的"地震"”来形容恒大降价的行业影响力。“我们判断的依据主要是看这些企业财务报表中的各项指标是否强劲、健康，越是资金流有问题的企业，越着急促销降价。”

　　记者同时也拿到的一份主要上市房企的净负债权益比列表，也显示出了房地产行业债务风险并不如想象的那样乐观。

　　“当净负债权益比值大于100%时，说明企业所持有现金不足以支付债务，股东面临偿付债务的风险较大；当比值小于100%甚至为负数时，说明企业的财务结构稳健，股东权益受到保障。”向记者出示该列表的的一位开发商分析道。

　　记者在列表中看到，仅有三四家房企该值为负数，包括中海地产、招商地产、远洋地产、保利地产、万科地产、华润地产的比值则在20%以内，大多数房企的值在30%-60%之间，接近或超过100%的则有复地、富力以及绿城，意味着这三家企业其持有的现金或不足以支付其债务，其股东面临偿付债务的风险较大。

　　根据相关公司的2009年年报披露的数据，目前绿城中国的总债务为249亿元，净负债率为105%；富力地产净负债与权益比率为97.6%，接近100%的警戒比率。

　　记者同时也注意到，恒大地产的净负债权益比大约在50%左右，而该值大于恒大地产的则有中粮、世茂、碧桂园、方兴、复地、富力以及绿城等。第二张、第三张骨牌会否就在其中？

　　潘石屹的另一种悲观则表现，“开发商从银行贷款将变得很困难”。

　　此前，有消息传出，政府将对预售收入进行监管，并限制银行给房地产的开发贷款，如果这样，开发商的资金流将受到重创。

　　库存不足显示供求依旧失衡

　　5月8日，国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长夏斌在“第六届金融改革高层论坛”上也指出，楼市调控或将持续2-3年。

　　至于回落的幅度，潘石屹指出，“恒大做出降价15%的决定，就是恒大地产预测市场上住房价格的最大降幅。我预计住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右，回到2009年初的水平。”

　　市场决定资金，资金又影响投资。业内人士在肯定宏观调控初现效应的同时，也对未来的供求矛盾给予了更多的关注。

　　来自国家统计局和REICO数据库的统计数据显示，由于楼市交投两旺，房地产开发投资的意愿也相当高涨。“2010年第一季度，房地产开发投资同比增长35.1%，增幅比去年同期增加31%，比上季度增加15%。同时，房地产开发企业购置土地面积出现30%的较大幅度增加；商品房新开工面积增长60.8%，增幅比去年同期增加77%。”1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增势依旧强劲。 全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，今年一季度开始的房地产开发投资量的增长态势几乎是垂直向上的一条曲线。“这条线对于未来的房价走势尤为重要。”

　　但聂梅生的话锋一转，4月中旬宏观调控以来，开发商的第一反应是不继续拿地了。这并不是好的趋势，房价处于停涨的状态，交易量开始下降，土地的交易量和交易价格开始下降，后续如果出现房地产投资下降，新开工量下降，就预示着一年后的市场供给将下降。”

　　聂梅生认为，“如果各个地方政府出台的政策当中，能够加上增加土地供给，就会使开发商出现的一季度的供给加大情况能够继续。只有这样，未来房价报复性反弹的可能性才会变小。”