土地市场微妙“变脸” 地产调控效果初显

　　从当前的房市表现来看，房产新政的效果正在初步显现，房价飞速上涨的势头已经得到初步遏制。与房屋市场息息相关的土地市场，近来出现的微妙变化，似乎也在验证这一点。

　　土地交易“火爆”渐退

　　此轮颇为严厉的房市新政中，土地调控这一重拳颇有分量。从加大保障性住房建设用地的供地力度，到对土地供应制度——招拍挂制度的完善；从打击“囤地”力度的加强，到严令“央企”退出，处处透露出严厉之风。

　　在诸多措施的合力下，土地市场近来出现的现象令人深思。综合来看，虽然国家统计局公布的数据显示，前4个月全国房地产开发企业完成土地购置面积和土地购置费同比仍在增长，但是土地市场上几乎不闻“地王”之声，反而“流标率”大有上升之势，同时“地王”带动周边房价的效应也在减弱。

　　5月上旬，新政后的土地交易市场，部分城市地价开始出现小幅的下调。在号称房市“风向标”的北京，出现了“热门”地块由于开发商的报价低于底价而出现流标。“这回没人抢地王了。”不少房地产开发商发出了如此感言。看来，在国家的一系列宏观调控下，开发商们对于房市预期已经发生了改变，追逐“地王”的热情已经被理性所取代。上海松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比,有19%的下跌幅度。这也是上海土地市场近一年以来首次出现地价下调趋势。

　　据有关方面4月对全国12个城市（包括北京、上海等）的土地监测情况，当月总体成交面积约1108公顷，为2010年以来最低点。同时，4月各地土地拍卖的流标率也呈上升态势，流标地块大为增加。累计到4月，除广州和深圳由于宅地供应分别仅2幅和1幅未出现流标外，其他城市流标率均在25%左右。

　　“春江水暖鸭先知”，虽然目前大部分房地产开发商不轻言降价，但是房地产开发商对国家宏观调整政策的考虑，对房地产市场预期的改变，更直接地体现在拿地“冲动”的消退。随着市场上观望氛围的持续，业内人士预计，地王再现的可能性近期不会很大，土地市场将会回归理性。这一变化也验证了当前房地产开发商对房市前景持谨慎的态度。

　　综合评标抑制“地王”

　　除了市场预期发生了一些变化之外，土地市场上出现的从“地王”回归“理性”的变化，主要与土地供应制度——招拍挂制度的完善有关。

　　去年频频爆出的“地王”，拉动周围房价飞速上涨，使得人们把指责的矛头指向“价高者得”的土地招拍挂制度，要求改革和完善这一制度的呼声也越来越大。“新国十条”提出：“在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索"综合评标"、"一次竞价"、"双向竞价"等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。”

　　4月16日，北京国土局表示，将完善商品房住宅用地“招拍挂”方式，不再“价高者得”，而是更多地采用综合评标方式，报价占比仅为25%。同时设定地价合理区间，如果超出区间，开发商即使报价再高，评标中也无法加分。

　　近期土地市场的变化，与北京、上海等地采用土地招标出让的方式，而不是“价高者得”的主流方法模式密切相关。“地王”不再频出，正是“综合条件最佳者得”方法试行的一大结果。

　　当然，也有人对当前这一举措产生担忧，认为现行的招拍挂改善措施有损市场公平。业内人士认为，招拍挂制度虽然有催生地王的负面影响，但与原来的协议出让相比，招拍挂制度更加公平、公正。当前“综合评标”、限价出让等方式如何保证公平、公正，还有待于进一步摸索。

　　未来走势仍待观察

　　房产新政已经对当前的土地市场带来了重要影响。虽然目前还没有数据表明土地价格出现明显的下降，但是随着调控政策的持续，房地产开发企业对房市预期的变化将使得他们在拿地时更加谨慎。同时，在坚持和完善土地招拍挂的同时，更为严格的土地供应模式，也进一步对开发商的拿地行为产生了影响。总的来看，今后的土地市场正迈向“理性回归线”。

　　但是值得关注的是，“地王”的出现往往集中在一线城市，地产新政针对的目标也往往指向这些重点城市，效果的显现也同样集中在这些城市。但是，相对而言，二三线城市土地供应较大，在日趋严厉的宏观调控环境下，开发商是否转战二三线城市，将会给这些城市的土地市场带来何种影响，仍存在不确定性因素，有待于我们密切关注。

　　虽然目前我国房价飞速上涨的势头已经基本上得到遏制，但是下一步的走势如何，当前并未明朗。对于今后国家房地产宏观调控政策的猜想也将会对房市带来影响。对房价走向的预期会影响到开发商对于到手土地的处理态度，因而房价的走势必将对未来土地市场带来很大的影响。如果房价下行，房地产开发商很有可能会搁置土地，对土地市场的健康发展产生不利影响。