均价竟不及周边住宅普通甲级写字楼“招徕”闲资

　　市场观察

　　早报记者 朱楠

　　受新一轮楼市调控政策的影响，住宅成交量显著降低，商业地产可能成为资金的新目标。

　　戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆昨日在上海接受媒体采访时表示，住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道，而正值复苏的商业地产已引发机 构投资者和个人投资者的关注。目前国内一线城市，例如上海，很多商业物业的价格比同地段的住宅低很多，出现了商住倒挂的现象。这在国外的核心商业城市非常少见。随着更多资金流入，商业地产价值有望回归。

　　据悉，在上海，去年住宅市场价格快速上升时，很多机构投资者把手中持有的服务式公寓散卖套现，回笼大量资金后便一直在寻找投资方向。而随着住宅价格的快速上涨，这些机构投资者认为物业升值空间已很有限，租金回报率更低，所以对住宅物业的兴趣大不如前，再加上近期出台的各项调控政策，使得机构投资者将注意力更多转向商业地产领域。

　　陆逢兆指出，以商铺和写字楼而言，如目前处于上海核心地段的顶级商业物业恒隆广场、国金中心等都较周边住宅具有更高价值，不存在商住倒挂现象，而普通甲级写字楼的倒挂现象则比较普遍。例如今年一季度转手的新天地白金大厦，平均售价约为6万元/平方米，而同区位的住宅物业售价则在8万-10万元/平方米。内地此轮出现的商住倒挂现象一方面是由于内地商业地产尚在发展中，另一方面也是因身处全球金融风暴所致。

　　从投资角度看，租金回报率和物业升值组成了商业地产的总体回报率。以写字楼为例，一般写字楼租约周期为2-3年，2008年写字楼市场租金大幅下滑，很多公司借势换租，以此推算，2008年签订的租约在2010-2011年到期，此时经济环境应有很大好转，租金水平必然大幅提升。陆逢兆说，如果租金上涨20%，同时带动房价升值，物业的整体回报率提升将相当可观，必然得到更多投资者的认同。

　　可查资料显示，目前也确有大量闲散资金正在寻找投资渠道。中国房产信息集团在新政后，曾对1000多位身价在2000万-5亿元之间的楼市个人投资者进行调查，结果表明，这些投资者早在去年9、10月份开始就陆续将手上多余和较旧的房产抛售，只保留了几套自住、给子女和养老用的房产。除新政后推出的少量优质独栋别墅他们有所投资外，其资金基本处于闲置状态。据调查，众多调查对象的闲置资金量在300万-1亿元之间。

　　据介绍，目前，上述投资者手中的闲散资金主要转向的途径便包括商业地产，一些优质地段产权写字楼和社区沿街独立商铺成为了他们关注的目标。此外，这些投资者也在海外积极寻找物业投资目标，其中美国、加拿大、澳大利亚、中国香港、迪拜、济州岛都是他们关注的目标。