中国楼市30年 从住房难到高房价之痛

　　2010年，中国的房价疯了。报纸和电视上，乃至街谈巷议里，人们的话题离不开“房价”、“月供”和频频刷新纪录的“地王”。土地已经变成最值钱的东西。

　　房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想 着房价再降一点，没曾想进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。《参考消息》援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50%左右。

　　回想30年前，中国人的住房由单位分配，到今天北京、上海、深圳的房价甚至要“赶美超英”，这期间的变迁，真是沧海桑田啊！

　　酝酿住房变革

　　1978

　　1978年的中国老百姓还没有听说过“房地产”这个词，他们只晓得自己的房子太挤、太小，拥挤是每一个城镇居民最真实的居住体验。

　　1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。随行的国家建委副主任张百发回忆，邓小平先是“问居民住房可否成为商品，当时现场的同志没有人敢回答”，他又“自言自答说，如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。

　　1978年的中国老百姓还没有听说过“房地产”这个词，他们只晓得自己的房子太挤、太小。在此前的将近30年里，涌动于大江南北的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。这群蚂蚁人穿着邋遢，颜色、式样几乎相同的衣服，住在低矮、拥挤、破旧的房子里。近30年间，中国累计用在住宅上的投资为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年少了0.9平方米。当时普通人住在废旧木板搭成的简易储藏室就算很不容易了，不少人无处栖身，流落街头。

　　这一年还发生过一些不怎么起眼的事情。一个叫王石的27岁“国家技术员”从广州第一次来到南方小镇深圳。15岁的农村孩子潘石屹在甘肃天水一个山沟里读中学，每天饿着肚子苦读到深夜，完全看不出日后有身家几百亿的迹象。同年，29岁的冯仑成了西北大学经济系的学生，后来成为经济学家的魏杰和张维迎也在这里学习。此时离他们分别对中国房地产发展产生影响还早得很。

　　拉开开发序幕

　　1980

　　中国首家房地产公司从《列宁选集》中找到了开发土地建房的理论依据：“住宅、工厂等至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”领导对此批示：“《共产党宣言》中说"剥夺地产，把地租用于国家支出"，你们就先干着试试看吧。”

　　进入1980年才8天，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了，当时的深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任总经理。公司只有5个人，资产是4部旧单车，一间平房和几张桌子，4万元港币的开办费是从香港商人那里借来的。此前，因为缺少资金，46岁的骆锦星正为解决两万平方米干部住房发愁，偶然听一个香港朋友说，你这个局长是在端着金饭碗要饭，为什么不可以你们出地，港商出钱，合作建房，利润分成？这话把骆锦星吓了一跳。在当时出让土地是要犯国法的，但这个提议挺让人心动。为了找一个合理合法的理由，经历过“文革”洗礼的骆锦星，与深圳市委政策研究室的一帮人经过冥思苦想，突然记起了“马恩列斯”，希望从“祖师爷”那里找到理论根据。翻了几天后，他们在《列宁选集》的“住宅问题”这一节中，查到列宁引用过恩格斯一段话：“……住宅、工厂等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”骆锦星连夜向市委书记张勋甫报告，后者也引经据典地表态：“《共产党宣言》中还说"剥夺地产，把地租用于国家支出"，你们就先干着试试看吧。”

　　有了这一表态，找投资并不用费多大事儿，一位香港老板骑着自行车到深圳来，坐在一个破凳子上谈成了这次合作。没过多久，中国第一份合作建房合同诞生了──这一天是1980年1月1日。从这一天开始，1980年成为中国房地产业突飞猛进的一年。就在当月，北京的《红旗》杂志发表文章，论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。随后，围绕着福利分房是否应该坚持的问题，报纸上也发生了激烈的争论。

　　4月2日，邓小平发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》的言论，其中包括“房子是可以卖的”观点。他指出：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”到10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。北京市在9月成立了全国第二家房地产公司──北京城市开发总公司，拉开了开发北京的序幕。

　　“房地产”被命名

　　1984

　　1984年，商品经济时代的魅力开始显现，推行住宅商品化的思路日渐清晰。房地产公司从政企不分的混血儿过渡到完全企业化，就始于这一年，“房地产”作为一个行业被命名也是这一年。

　　如果把万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……放在一起寻找它们的共同之处，你会发现，这些房地产企业都出现在1984年。

　　1984年1月24日下午，邓小平的专列在南方绕了一圈之后，到达深圳。4个月后王石成立了“深圳现代科教仪器展销中心”。也是在这一年，在一家仅有几个人的小型集体企业——北京怡达公司担任副总经理的高干子弟任志强，开始琢磨要修房子捞一笔。与他们相比，25岁的冯仑刚获得法学硕士，并留校当了老师，他后来去了中宣部，又进了体改委，循着一条完全不同的轨迹前进。

　　他们在和这个时代一起进步。1984年，商品经济时代的魅力开始显现，推行住宅商品化的思路日渐清晰。房地产公司从政企不分的混血儿过渡到完全企业化，就始于这一年。

　　10月里，主管房地产业的中央机构对组建房地产公司──那时候还叫“城市建设综合开发公司”──作了明确规定，认定它们“具有独立法人资格”，“实行自主经营，独立核算，自负盈亏”。在同一个月，起码有3份中央发布的文件，确定了“推行住宅商品化”的思路，国务院的一个暂行规定表示“大中城市都要逐步扩大商品化住宅建设，建设周转资金由建设银行贷款、企事业单位集资等多种渠道解决”。作为一个行业，“房地产”是在1984年被命名的。国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。

　　土地拍卖放开

　　1987

　　全国首块土地买卖只用了17分钟，一块8858平方米、紧靠水库的土地以525万元的价格成交。第七届全国人大一次会议将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着《土地管理法》也进行了修改，土地禁锢终于完全放开。

　　1987年末，深圳举行了一次拍卖会，一块8858平方米、紧靠水库的土地，最后以525万元的价格成交。那时候，人们还并不知道什么是“地王”。525万元人民币在当时是天价。深圳，也是全国，首块土地的50年使用权通过拍卖的形式找到了主人。

　　整个拍卖过程只持续了17分钟，不过，有人认为，这是为此后深圳“一夜崛起”速度奠定基础的17分钟，也是中国迎来土地真正成为“黄金”时代的17分钟。人们的激动之情不难从次日报纸的头版窥见端倪：“这是新中国自1949年成立以来的空前壮举，也标志着中国大陆的改革开放进入了历史新时期。”过了4个月，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着，《土地管理法》也进行了修改，土地禁锢终于完全放开。

　　至于第一块拍出的土地，一年以后建成了“东晓花园”，并首次采用了按揭贷款的方式出售，151套住宅不到1个小时就卖光了。虽然房价只有每平方米1600元，但开发公司还是凭借这笔买卖净赚了400万元。

　　1993

　　泡沫膨胀与破灭

　　这一年，人们见证了房地产的泡沫从涨大到破灭的过程。这一年，许多人更记住了经济学中的一个重要词语——宏观调控。从此，这个本来是对经济总量进行调节的概念，就与中国房地产结伴而行。

　　讲到房地产泡沫，就要讲到海南。1988年，随着新“特区”的成立，来自内陆的人一下子挤满了这个张贴着招聘、应聘信息的地方，其中包括冯仑和潘石屹。

　　1989年，北京首次公开出售了商品房；天津、无锡和济南纷纷建起了城市住宅示范小区；1989年，中国第一个房地产经纪公司创办，从此开始左右许多人的生活；到1991年，万科已经成为首个上市的房地产企业。一幕又一幕的财富大戏，颠覆了人们的致富理念。当海南开发的热潮刚兴起时，无数怀揣梦想的人们以及几百亿的资金流入海南。1992年，邓小平发表了“南方讲话”，内容随后被作为当年2号文件下发，大批房地产开发经营公司仿佛一夜间冒了出来。据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，这个数字却一下子变成了1.2万家，到1993年又变成了3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80%。

　　这场来势凶猛的房地产狂潮首先是从海南岛开始的。当时，这座总人口不足655.8万人的海岛上，到处都挂着房地产公司的牌子，最多的时候居然有5600多家。1992年4月13日的《海南日报》讲了一件事：某房地产公司在海口市投资的25层大厦，刚破土就被抢购一空。还有人大概算了算，发现人口只占全国0.6%的海南，商品房却占到了全国总数的10%。1993年，这一切被推到了顶峰。该年度前5个月的统计数字让西方经济学家目瞪口呆：中国固定资产的投资在上一年的基础上又增长了69%。

　　然而，1993年6月23日，时任国务院副总理朱镕基突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。第二天国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一共16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，数千家开发商卷款逃离。

　　这场调控的遗产是海南省剩下的600多栋“烂尾楼”，闲置的土地18834公顷，积压资金达到800亿元，而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元，是积压房地产的重灾区。

　　1985年，海南人邢诒前把他在岛外挖得的“第一桶金”带回家乡，先开服装厂，后开房地产公司，邢诒前从百万家财摇身变成为亿万富翁。在事业顶峰期，他的资产一度达到两亿多元，拥有海口最高的楼以及10辆奔驰、皇冠、凌志等豪华进口轿车。他曾经以为自己手里的钱一辈子也花不完了。但一觉醒来，他却一无所有了，变卖家产都还不清欠款。他和中国的房地产业一起，在起步阶段就接受了这样的一次狂风暴雨的洗礼。

　　1998

　　终结福利房

　　在1998年以后，单位分房这件事，人们只能听别人说说，或者是在影视作品中见到了。从这一年起，在中国延续了近半个世纪的福利分房制度被彻底变成了回忆。这不但是中国两种住房体制的转换期，也是中国人两种生活方式的分水岭。

　　这年的1月，搞房地产的商人王石被国务院总理朱镕基叫去，询问对房地产市场走势的看法。2月28日，朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议，并亮明了自己的态度：“要作个决定，今年下半年停止福利分房。”1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。这不但是中国两种住房体制的转换期，也是中国人两种生活方式的分水岭。

　　在南京市鼓楼区某小学当语文老师的常乐乐听到这个消息后哭了。“我刚到学校的时候，校长曾指着学校后边的一块空地说，3年后，这里就是你们的房子。当时我很高兴，从来没有想过自己要买房子。现在国家不分房了，我自己哪有钱买啊？”

　　为了搭上福利分房的“末班车”，许多城里人连婚姻都开始功利起来，福利分房成了闪电结婚的催化剂。没女朋友的人立刻到乡下相亲找个女孩结婚；有的结婚没几年，已经分过一套房子的，听说30岁以上的大龄单身青年也可以享受房改待遇，立刻与另一半“假离婚”。

　　当年那个对失去福利分房机会倍感失望的常乐乐，省吃俭用存了10多万元，又向亲戚朋友借了一些，2005年终于在南京近郊选中了一套住房。她发出了这个年代人们最常听到的那种感叹：“一辈子的打拼就为了一套房。”

　　2003

　　以后

　　高房价之痛

　　告别了拥挤的居住记忆后，普通中国人又迎来了高房价的痛苦。从这一年开始，那些没有房子的人将眼睁睁地看着房价突破一万元、两万元，看着一次又一次地宏观调控最终换来房价新的增长。他们逐渐习惯“房奴”、“蜗居”这些此前闻所未闻的词语。

　　2003年，关于房地产和财富这个话题，人们增添了不少谈资。先是最新的《福布斯》“中国大陆百名富豪榜”公布后，人们惊愕地看到，涉及房地产业的富豪竟有35个，前10名富豪有6个是靠房地产一举暴富的。原先对贷款颇有顾虑的中国人，才过了没几年，就把“按揭”这个外来词语挂在嘴边。2000年5月底，建设银行的个人住房贷款总额经过8年的发展后终于超过了100亿元，但此后仅过了5个月，就一跃变成了200亿元。

　　2001年，“温州炒房团”这个让人们感情复杂的称呼第一次出现。当年8月18日，157个温州人开进上海，3天买走了100多套房子；第二年春天，另一群温州人来到北京，一下子就花掉2000万元。从此，武汉、青岛、深圳到处都能见到温州人的身影，他们“走到哪儿，涨到哪儿”的名声开始流传，一些地方的领导为了迎接温州炒房团，甚至亲自布置接待方案，把他们奉为上宾。而在房价高涨叫苦连天的普通人那里，他们的名声则不怎么光彩。

　　房价的上涨早就让一些人感到担忧。2002年元旦的前一周，已经成为清华大学经济管理学院教授的魏杰接受了中央电视台的专访，并发表题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，认为房地产已经产生了超过1993年的泡沫，魏杰信誓旦旦地说：“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”这句话为他在普通人那里赢得不少声誉，但这并没有阻止房价在此后几年继续疯涨。

　　关注过上海市中心的住宅区“申江名园”的人能轻易看出房价上涨的速度。2001年10月一期开盘时，这个繁华之地的房子价格是每平方米6000元，2002年年底二期开盘时是每平方米7000元，到2003年，每平方米的价格变成了1.1万元，随后是2004年的1.6万元，以及2005年的2.4万元。不到3年半，价格涨了300%。

　　从这时候开始，人们就得习惯在高房价底下讨日子。从这一年开始，那些没有房子的人，将眼睁睁地看着房价突破一万元、两万元，看着一次又一次地宏观调控最终换来房价新的增长。他们会逐渐习惯“房奴”、“蜗居”这些此前闻所未闻的词语，并且把买房的计划一再推延，目标地也离城市越来越远。