外资开发高档住宅审批趋严

　　对关注中国住宅市场的海外投资基金而言，越发明显的一个信号是，“住宅”这一细分市场的投资门槛几乎已无法逾越。“国家有关部委对于境外资金参与住宅开发的项目，予以了严格限制。”一家外资房地产基金负责人表示。

　　这一趋势的形成，在近期逐渐明朗化。“参与住宅开发，尤其是高档住宅开发的海外资金已难以通过立项审批。”一位美资房地产投资基金的负责人告诉《第一财经日报》记者。对他而言，如今迫在眉睫的是，成立一只投资于房地产的人民币基金。

　　“与二、三线城市相比，一线城市的审批门槛卡得更死。”上述人士称。今年4月份颁布的《国务院关于进一步做好利用外资工作的若干意见》中规定，对于鼓励类、允许类项目，地方政府有关部门的审批核准权限，已提升至3亿美元上限，但这一规定并不适用于房地产住宅开发。“即使你通过了地方政府的审批，但部委备案这一关通不过还是没有用。”

　　一些外资投资机构人士较为统一的看法是，在如何看待国际资本参与中国房地产市场开发问题上，相关部门的态度始终微妙。“可寻觅的规律是，一旦有房地产宏观调控政策要求严控，对外资的限制就特别紧。”

　　“2007年下半年开始宏观调控的时候，对外资介入住宅开发的控制同时收紧。”一位外资房地产企业相关负责人分析道，“虽然地方政府态度积极，主动表示会为资金设立方便结汇通道，但在进入备案阶段就一直批不下来，只能搁置。”

　　通常当境外资金通过立项、备案、结汇等诸项环节进入中国房地产市场后，临到结束时，随着项目公司进行清算，退出套现的资金必须随之退出中国。“如果想再投资新项目，还得重新经历报批审核结汇这一程序。”一位美资房地产投资基金负责人介绍道，“对于房地产PE而言，由于投资收益通常限定在3至5年内予以回报，因此这笔钱是必须结汇退出中国的。”

　　显而易见的是，在对境外资金限制越发严格的情况下，这种重复操作的可能性微乎其微。一名外资投行人士认为，自2007年下半年开始，已有不少境外资金认识到“限外”政策所带来的操作难度，有意识地转向在境外实行交易的方式。“一线城市控制尤其严格，我们认为三年之内都不会有太大的宽松余地。”

　　一个较为明显的现象是，在第一季度尚属“热闹”的上海房地产投资市场，近期开始陷入冷清。“外资对于中国房地产宏观调控政策的作用力，正在观察之中。”DTZ戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成称。