楼市怪象：有的外环新盘为何比内环还贵

　　外环新盘卖得比中环新盘贵，中环新盘卖得比内环新盘贵，更有甚者，外环新盘卖得比内环新盘还贵。以上“怪现象”不时在楼市上演，这让一些喜欢“以环线取楼盘”的买家颇为胸闷。业内表示，地段只是参考因素，开发商资质、楼盘品质、区域规划情况，甚至开发商的“胆识” ，都是决定房价高低的综合因素。

　　地段房价不成正比

　　如果你坚持认为内环新盘就应该比外环新盘贵，可能会碰壁。2009年底开盘的协和G品，地处闸北不夜城板块，是典型的内环楼盘，均价才2.7万元/平方米。连一些外环新盘价格也比该盘高。如万科城花新园3万元/平方米，一品漫城二期3万元/平方米，湖畔佳苑3万元/平方米。用协和G品销售人员的话来说，我们这个价格，比川沙楼盘卖得还便宜。

　　有看法认为，协和G品之所以价格走低，一个原因是面临高架道路，相对较吵；另一个原因是该盘体量很小，属于“迷你小区”，使协和G品卖价很难走高。

　　中环比内环卖得贵

　　家住普陀区的王小姐是改善型客户，今年她打算在普陀区内置换套新房，选择内中环的品尊国际，还是内环内的中远两湾城璀璨天成，让她颇费脑筋。让王小姐不解的是：“璀璨天成的地段应该比品尊国际好，但璀璨天成还不到3万元/平方米，品尊国际却已经卖到3.8万元/平方米。中环新盘竟然比内环还卖得贵，看不懂！ ”

　　中房信分析师薛建雄表示，品尊国际地处真如板块，既有住宅，又有办公、商业，规划合理，而且紧靠轨道交通7号线，旁边还有李嘉诚拿下的地块，成长空间更大。相对来说，中远两湾城地处内环，靠近轨交3号线、4号线，毗邻苏州河，景观资源得天独厚，周边生活便利，但商业配套却难说高档，再加上该盘体量巨大，投资客较多，群租泛滥，小区物业管理难度很大，一二手房都供应充足，是该盘价格一直未能冲上区域制高点的原因。

　　外环比中环卖得贵

　　不是所有的中环新盘都像品尊国际那样“强势”。在外环楼盘不少突破3万元/平方米的情况下，中环新盘祥和星宇花园还维持在2.3万元/平方米的水平。祥和星宇位于普陀区桃浦镇，位于中环线附近，居民入住率较高，已形成公寓、别墅混合社区，绿化、人工河道等景观设计也较好。

　　分析指出，桃浦板块居民以动迁为主，人口导入有限，未能形成强劲需求，而且板块近年来缺乏完整的规划卖点。轨道交通11号线的桃浦新村站，离这些新兴社区都较远，未来的轨道交通也少有站点贴近桃浦板块。 “虽然地处中环位置尚可，但交通不便和规划缺失，使板块没有形成集聚效应，导致周边商业配套发展迟缓，长期以来被自住客和投资客遗忘。 ”

　　有些可能存在泡沫

　　除了地段、配套、规划等各项客观因素外，开发商对楼市的认知度也决定了价格高低。比如有些定价特别高的楼盘，用一位分析师的话来说：“我们代理公司觉得根本不应该卖那么高，但开发商就是认为自己产品高档，非得卖个超高价。碰到这种情况，我们就不会代理这个案子，因为很难卖。”浦东某超级大盘，该盘二手房2万元/平方米出头，5月新推房源，价格竟然近4万元/平方米。同一个小区，新盘是二手房价格的两倍。用一位购房者的话来说：“透支了未来好几年的价格，泡沫很大。 ”

　　整体规划尤其重要

　　上海中原研究咨询部经理龚敏认为，地段是决定房价因素之一，但不是百分百的原因。外环不少3万元新盘，都有几大特点：第一，都是品牌开发商开发；第二，区域规划完善，轨道交通已经通车；第三，周边配套也已经相对成熟。但部分中环新盘，除了地段外，别的几乎没有优势，既不是品牌开发商开发，地区配套也有所欠缺，地段不成熟或者地段没有潜在发展优势。

　　龚敏提醒，要选择产品好、有整体规划的楼盘。 “不能光看便宜，或者光看环线。地段不是唯一的决定因素。 ”