财政部贾康：房产保有税是“治本”之策

　　财政部财政科学研究所所长贾康上周五在上海出席上海发展研究基金会举办的“2010中国房地产论坛”时表示，房产保有税的征收应以评估价计算。就目前市场上流传的千分之八税率，他认为，“在评估价基础上一般可能会再打七折”。

　　这意味着，评估价100万元的一套房子，如果按千分之八的税率，一年需缴纳8000元的房产保有税，若再打七折，则最终缴纳的税额仅为5600元。

　　对房产保有环节征税的消息，似乎越来越近。4月初首次有媒体报道上海即将开征房产保有税后，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人在接受新华社记者采访时也表示，对住房持有环节的房产税如何征收、如何具有可操作性等还在研究，具体方案还没有正式确定。

　　贾康当天在接受《第一财经日报》记者关于房产保有税会先在部分城市试点还是全国统一推行的问题时表示：“我们只能拭目以待,但我知道，上海很积极。”

　　至于到底是征物业税还是房产保有税，他说：“在我看来，房产保有税和物业税其实是一样的。不论是以什么名义征收，只要出一个就行了。”

　　房产保有税是“治本”之策

　　贾康坦承，短期内房地产调控需要解决的最重要问题是，政策履行不到位。事实上，新“国十条”出台后已一月有余，但到目前为止，正式出台地方细则的城市还仅为少数，更为重要的是，多数城市的细则，都较新“国十条”的严厉程度打了折扣。地方调控动力不强正成为影响调控效果的重要因素。

　　由于土地收入已成为诸多城市财政收入的主要来源之一，国家对房地产市场的调控不仅使过高的房价出现调整，同时也影响到开发商对后市的预期，减少拿地，或者不愿为高地价埋单，这都直接影响到地方的财政收入。因此，地方对调控政策的执行缺乏足够的动力。这也是长期以来，调控措施难以落实并执行到位的深层因素。

　　贾康强调，对房产保有环节征税是解决当前房地产市场诸多问题的“治本”之策。“对房产保有环节征税是配合现有分税制度，为地方提供合理税收来源的重要途径”。他表示，在正常的市场发展情况下，税率每年可提高1个百分点，虽然提高的不多，但对地方政府而言，这是一个可期的税收增长渠道。“这样他们（指地方政府，编者注）还着什么急？还搞什么短期行为？”

　　物业税可对冲房价上升

　　但贾康也同时承认，物业税作为一个税种，不会改变房价上扬的长期趋势。但“税收，哪怕是整个税制，虽然不是万能的，但没有税收调节也是万万不能的。物业税一定有对冲房价上升的力量”。

　　“市场上很多人都说，征收物业税的国家并未能阻止房价的上涨，但是，没有人做过测算，就是如果这些国家没有征收物业税，他们的房价又会如何发展呢？”

　　据了解，目前大多数成熟的市场经济国家或地区都对房地产征收物业税。在香港，用作出租用途的物业，租金收入需缴纳税率为15%的物业税。日本固定资产税的税率在1.4%~2.1%。美国50个州都征收不动产税，税率在1%~3%之间。

　　日本瑞穗研究所的研究人员此前与上海易居房地产研究院高级研究员回建强交流时就曾表示，对中国给购买商品住宅的人提供税费优惠（包括利率和契税等）表示不可理解。据他们介绍，日本个人持有第三套以上的房产甚至需要缴纳30%以上的物业税。

　　根据贾康的分析，目前内地的购房需求主要分为三大类型：买房自住、购房炒卖、买房囤着。

　　买房自住的群体现在都希望一次性购买一套大房型，物业税一旦出台，将会影响他们的决策，使他们更倾向于购买小户型。

　　对于炒房者而言，物业税的征收将导致他们的持有成本上升，加大风险，“原来肆无忌惮地一次性买20~30套，现在可能只会一次性买10套。而且他们会买什么？如果小户型在市场上更受欢迎，他们也会转向购买更多的小户型而非大户型。”贾康说。

　　对于第三类买房囤着的人，有了物业税的成本约束后，他们会将房产转租以对冲物业税征收带来的成本上升，增加租赁市场的供应。

　　这三种情况，导致的最终结果是，需求减少，供给增加。供给方也会更多地考虑需求方的真实需求。因此，应该肯定物业税的正面效应，即“虽不能有效降低房价，但可以使房产供应和需求的总规模表现为更少的泡沫”。

　　在本报5月初对国内22家知名开发商的问卷调查中，有超过一半的房企老总认为，未来政府可能采取的调控措施是：“开征房产消费税或保有税等，提高投资性房产的持有成本。”