专家建议：投资者尽量避开“涉房”信托

　　房地产新政“紧箍咒”在地产信托产品发行方面显现。 机构统计数据显示，近期发行的32款信托类产品中只有5款投向地产公司。

　　目前信托公司主要综合运用不动产抵押、上市公司股权质押或其他受益权质押，并配合第三方的连带责任担保控制风险。如果这些抵押品质押品或抵 押品市场价值出现重大变化，则直接影响到信托产品的收益。房地产企业资金链问题也可能引发信托违约风险。银行理财分析师建议，现阶段投资者应尽量避开“涉房”信托产品。

　　地产商借信托公司发信托产品开始锐减

　　近期投资房地产信托的产品发行突然减速。据普益财富周报显示，地产商直接借助信托公司发行的集合资金信托产品锐减。记者走访多家银行反映，目前在售的“涉房”信托类理财产品收益率较高，往往上市即售罄。

　　信托类产品发行减少

　　益财富统计最新数据显示，在5月15日至25日(昨日)新发的信贷类理财产品只有32款，相比4月信贷类产品每周50款的发行水平，该类信托计划的发行环比已明显回落。而且，32款信托类产品中只有5款投向地产公司。

　　用益信托工作室统计数据显示，今年一季度，银信发行的地产合作理财产品分别超过250款，资金量高达1000亿元以上。

　　大量的信托融资进入地产市场后，被指有推高房价的嫌疑。因此，监管机构认为在目前的大环境下，信托公司在助推房价的同时，也增加了信托公司和银行的资金管理风险。

　　今年4月份，随着国家房地产政策进一步收紧，银行监管机构也开始重点关注银信给房地产以及银行所带来的风险。因此，今年4月份，随着国家房地产政策进一步收紧，银行监管机构也开始重点关注银信给房地产以及银行所带来的风险。因此，始于4月份银信合作理财产品的推出趋于降温。

　　与此同时，地产商直接借助信托公司发行的集合资金信托产品也开始锐减。一位信托分析师指出，减少房地产信托产品的发行，是为房地产降温以及规避地产业风险的有效途径。

　　此前，银监会曾明确表示，通过信托融资的地产公司必须四证齐全、资本金比例达标、禁止土地储备贷款、禁止股东违法的关联交易等都被再次提及。

　　楼价松动为回笼资金

　　据了解，部分地产商已开始松动房价，以便回笼资金自救，而以土地和在建工程作为抵押物的信托产品。

　　楼市成交量萎缩和价格松动将导致地产商抵押物市值下降，运作中的信托贷款开发项目也可能因紧缩政策而无法持续。这必然会影响到投资于房地产项目的信托产品，其收益也难以达到预期,至少在产品存续期内政策风险有增无减。

　　建议:投资信托类产品应当选设有“安全阀”的产品

　　面对不断加大的房地产市场风险，如何购买地产信托产品成为市场关注的一大焦点。“现阶段，投资者应尽量避开"涉房"信托产品。”专家建议，现阶段,投资者应尽量避开涉房类信托产品。

　　普益财富周报公开信息显示，投资到房地产企业的集合信托产品平均收益率在各类信托产品中最高，年化可以达到8.25%-9.00%。这些由信托公司发行的信托产品主要面向中高端投资者发售，基础门槛在100万元以上。

　　银行在这些产品的基础上设计开发的理财产品将投资门槛降到5万元。记者走访多家银行反映，这类低门槛的信贷产品往往上市即售罄。银信合作的涉房地产类信托计划收益率也能达7%，比其他基础建设类信托计划年化收益率高出3%以上。

　　市场预期目前政府对房地产市场调控力度加大， 近期包括国有银行和股份制商业银行在内的银信理财产品都已经配合监管部门进行了调研，监管部门不排除将信托贷款类以及信贷资产类的理财产品纳入“表内监管”的可能性。因此也造成了信贷类产品发行的暂时性回落。

　　要留意第三方担保

　　建设银行的理财分析师对本报记者表示，普通投资者在购买信托类理财产品尤其 要留意第三方担保、资金投向何处等。

　　对于已经投资地产信托能否实现预期收益问题，专家指出，这取决于房价有多大的降幅，以及涉房信托产品的风险控制措施。

　　虽然经过银行风险评估后，这些信托理财产品的风险有所降低，然而风险依然存在。专家提醒，投资者应清楚，银行信托产品的风险定义是“非保本浮动收益”，且面临流动性风险和提前终止的风险。

　　专家提醒，信托类产品的内部设计上是否有多层次保障措施。目前信托类产品的风险控制手段一般会综合运用不动产抵押、上市公司股权质押或其他受益权质押，并配合第三方的连带责任担保等等。

　　如果这些抵押品质押品或抵押品市场价值出现重大变化，则直接影响到信托产品的收益。专家建议，投资结构证券信托类产品应当选择设有“安全阀”的产品。