新政后杭州47个楼盘共退房112套 一人退订12套

　　据《青年时报》报道 房产新政的强力组合拳，转眼已经过去一个多月，在成交量和成交积极性大幅下挫的时候，退房数据也成为很多人所关心的话题。

　　然而，记者在统计杭州主城区和余杭区的退房数据后发现，新政出台后，共有47个楼盘产生了112套退房，其中，一个叫“叶某 ”的原购买人，十分惊人地在一个多月的时间内，退订了12套宜家时代的房源。

　　宜家时代一人退房12套

　　虽然退房数据上并没有新政前后开盘房源的记录，但透明售房网数据显示，新政之后共有28个楼盘，除宜家时代“独揽”12套解除合同房源外，保利·东湾、城市芯宇、东海·柠檬郡等一些市场关注度较高的楼盘也有涉及。其中，城市芯宇、风景蝶院等楼盘解除合同的“原购买人”，竟然是在业界知名的开发商中高层领导。

　　近期解除合同的案例中，“原购买人”叶某最惹人注意。据透明售房网数据显示，新政之后，叶某先后于4月30日、5月9日、5月15日、5月23日退出共12套宜家时代的房源，且每次“出手”都是3套房源，很有规律。

　　鉴于所退房源过多，且均为宜家时代房源，网上不少人都对叶某其人感到了好奇，甚至被网友封为“最牛退房人”。“叶某是谁？”“有没有什么背景？”有的网友开始猜测，这是否又是一起开发商“自买自卖”的典型案例。

　　对此，记者采访了宜家时代的开发商，迪鑫投资总经理翁玉涛。“叶某是宜家时代的八大债权人之一。”他介绍，宜家时代原开发商为杭州绿园房地产开发有限公司，在项目出现资金缺口时，杭州绿园曾将部分房源作价仅5000元每平方米抵押给相关债权人，以筹集所需资金。其中，叶某共出借约1000万元，得到23套房源。

　　后来，杭州绿园房地产开发有限公司因无力偿还所借资金，申请破产，宜家时代项目也随之搁置。而在这之前，宜家时代已通过正常渠道售出215套房源。

　　“这给很多购房者的利益带了损害。”翁玉涛介绍，为了保障购房者及债权人的利益，2009年4月，在拱墅区政府的协调下，迪鑫投资注资8000万元，正式接手宜家时代。过去的债权人，则先后鉴定合解协议，退还手中的低价房源。

　　翁玉涛透露，叶某是第一个与迪鑫投资达成谅解、鉴定该项协议的债权人。这也正是近期出现“叶某退房事件”的根源。

　　47个楼盘退房112套

　　房产新政出台后，业界原本估计突然提高的首付比例可能导致许多购房者“被违约”，继而出现“退房潮”。但据透明售房网数据显示，4月17日至5月24日，杭州市区解除合同的情况只有45例，仅为3月份解除合同数量的一半。

　　主城区涉及解除合同的楼盘共28个，其中，宜家时代单个楼盘解除合同量就占了12例，其他楼盘大多只有一二例。这些楼盘以拱墅区、下沙、滨江区分布最广，不乏保利·东湾、城市芯宇、东海·柠檬郡明星楼盘。除钱江国际商务中心少数写字楼项目外，其他大多为住宅项目，或者像泰地·北上这样的“商改住”项目。

　　在余杭板块，共19个楼盘出现解除合同情况，涉及房源67套。其中竹海水韵、丽景公寓、水景城、溪上花园等四个楼盘解除合同房源最多，分别为14套、7套、7套、12套。出现解除合同房源的还有香格里拉别墅、桃花源、美树公寓等。

　　就开盘时间而言，大多数楼盘之所以出现解除合同的情况，与新政出台并无直接联系。比如拱墅区的清水公寓和三六零空间，上一次开盘的时间均为2009年12月，芳满庭上一次开盘时间更是早在2007年11月。

　　购房者主动解约并未增加

　　记者注意到，虽然涉及与购房者解除合同的楼盘多达47个，新政前夕开盘热销的德信·早城、绿城·翡翠城等楼盘，却均未涉及。

　　这与业界的预期显然不相符合。此前，曾有不少业内人士预言，新政的到来，将使许多外地购房者因为无法获得银行贷款，如无力全额付款，只能选择退房。而本地二套房购房者如果无法筹集到额外的首付款，也将遭遇同样的命运。

　　这种预判尤其适用于新政前开盘的下沙某楼盘，有分析指出，新政前，下沙板块的投机氛围非常浓厚，而在该楼盘的客户中，来自外地的投资客也占了相当大的比重。

　　“真实的退房数据目前还没有体现出来。”浙江海浩律师事务所李慧律师表示，根据购房的相关程序，选择按揭贷款方式购房的购房者，最终获得银行贷款前，往往需要经过三个步骤。首先，购房者确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，即向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

　　银行收到购房者递交的按揭申请等法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与开发商签订《商品房预售、销售合同》。

　　购房者在签订购房合同并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与开发商和银行签订《按揭抵押贷款合同》。到这一步，按揭贷款才算真正办理成功。

　　李慧说，目前退房的方式主要为两种：双方协商处理或诉讼。就协商而言，售房方往往主张新政出台不影响合同履行，而购房方倾向于认为新政出台构成情势变更，退房的行为不属于违约，所以双方调解意向必然差距较大，协商难度非常之大，所以导致很多案例目前尚在协商处理当中，没有反映到退房数据上，

　　而另一方面，就诉讼而言，新政出台为时不久，缺乏相关司法解释及判例，所以诉讼结果的预期不是很明朗，这就会出现部分购房者观望现象。而进入诉讼程序的，从立案到判决(或调解)一般需要两个月或更长的时间，如果是根据判决执行退房程序，则会跨越更长的时间，“因此目前现在无法看到相应的结果”。李慧认为，在接下来的一段时间内，一旦杭州本地出台更加严厉的细则，退房数据会进一步显现出来。

　　金歆 肖三 余艺民 (来源：浙江在线)