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易小迪:即使加息 房市也无拐点

来源:搜狐财经 作者:张翼
2010年05月27日17:49

  本轮调控时间不会太长

  搜狐财经:我们看到一个数据,北京市房屋库存是历史低位,这个数据是不是表明公众非常期待的大幅降价的可能不存在?

  易小迪:是的,这次调控有一个很好的现象,开发商猛涨价格的心态没有了,价格越涨调控越多,地价也会提高,利润空间会更小。所以稳定一点好,地价不要涨,房价越稳定越好。

  搜狐财经:之前你谈到媒体不应过分夸大调控对地产商的负面影响,应该看到积极一面,你觉得这轮调控对地产商有哪些有益的方面?

  易小迪:有益的方面我认为,至少给行业浇了一盆冷水或者打了一个清醒剂,就是老老实实地面对客户需求,走向二三线城市。促使行业稳定发展,是这次调控所期望达到的目的,但是我还是认为对土地政策的改变力度不大,所以我还是担心这次的调控能不能达到实际效果。

  搜狐财经:你认为这一轮调控持续的时间、广度、深度会是怎样?

  易小迪: 因为这次调控不来源于外力,源于我们的内力,中央政策要把房价调下来,但不希望把需求调下来,但现在的情况是需求先于房价跌下来了。这是政府不愿看到的。所以这次调控的时间不会那么长,因为需求下来,对谁都是不利的。

  要想治本,必须利用市场手段,平衡供求关系,使这个行业真正达到供大于求。做到这一点,根本的根本还是土地制度的改革。什么时候土地改革跟金融改革双管齐下,我相信这个行业就会走向健康发展道路。

  商业地产,是“红海”,不是“蓝海”

  搜狐财经:这次调控的重点和中心是在住宅地产,商业地产受到的影响和波及不是特别大,调控是不是对商业地产形成一个反作用?

  易小迪:谈不上反作用。中国商业地产的现状是地产远大于商业,商业需求并不大,各个地方闲置商铺比比皆是。中国商业地产,尤其是房地产商做商业地产,没有完成对商业的转型和认识。商业地产一定要把经营做好,中国还没有这方面的能力,以致现在地产多、商业少的局面出现。商业地产表面上看是“蓝海”,其实是“红海”。商业地产的走向一定是从开发走向经营和服务,国外开发大型商业地产都是自己持有然后招租,这是一个很好的模式。中国现在已经有这样的地产了。比如如家、汉庭,不是通过经营酒店盈利,而是经营地产赚钱,这是商业地产的本质,只有这样才能保证它经营好。所以我认为商业地产开发商要懂得经营商业地产,这是一个很大的挑战。

  搜狐财经:商业地产在阳光100的产业格局里比重不高,这几年会把商业地产的比重放大?

  易小迪:阳光100把商业地产叫做城市建设综合体,而不简单是狭隘的商业,我们把酒店、办公楼和一些服务都视为商业地产,这些的投入比例很高。我们会请其他公司一起经营,同时也会做一些如写字楼这样的商业地产项目的销售,做好综合体、做好商业是我们新的体会,尤其是在二三线城市。

  搜狐财经:阳光100置业是非常个性化、差异化的公司,这在以前可能是一种比较优势,现在来看我们这种优势不太能成为持续发展的竞争优势。阳光100的差异化、个性化如何可持续?

  易小迪:我相信总有一天,房地产市场会走到供大于求那一天。我们喜欢竞争、我们的特点就是要创造自己的差异化市场需求,我们有能力创造让客户满意的产品。投资方面我们可能有一些保守,但是在产品上,我们不会改变初衷,我们的产品有独特的目标市场,一个是大型的郊区住宅,一个是城市综合体,这就是竞争力的保障。

  海南之“痛”:地产是高风险行业

  搜狐财经:“国际旅游岛”被纳入到国家战略层面的消息一经披露,立即引起了国内外媒体的广泛热议,同时,海南的房地产也迎来了量价齐升的沸腾行情,各路游资纷纷冲入海南炒房炒楼。今年三月我采访海南副省长时他说海南地产处于恢复性增长期,此前你在接受采访时认为海南地产存在明显的泡沫,价值没有支撑点,是畸形房价。目前的海南房市确实出现了量价齐跌的局面,在本轮地产调控过程中,海南地产是否需要调控?如何调控?如何避免1990年代的覆辙?

  易小迪:我坚持认为,海南房地产已经出现泡沫,目前海南的房价走势印证了这一点。海南一步从过去的普通产品旅游市场走向国际高端旅游,这一步迈的太大,不可能有那么大的需求量。海南是一个畸形市场,原先很多人因为出国的限制才来到海南,随着国际交往的频繁,这种现象会越来越少,海南地产我认为比较局限,不看好它的高端市场。、

  搜狐财经:旅游和度假,能否支撑海南未来吗?

  易小迪:海南地产就靠旅游和度假支撑,但是不能支撑那么高的房价。高房价很容易导致成交量大幅下降,会暴涨暴落,对于一个稳健的开发商,理性的开发商,不太愿意去参与这样的市场。现在海南度假市场开发得很好,但是不应该走顶尖的高端度假,海南的高房价,不符合现阶段中国百姓的收入水平。即使在国外,度假房子是住宅房子价格的一半。如今海南的房价已经高过了北京,显然已经成为了投机。

  搜狐财经:作为上一轮海南地产泡沫的亲历者,你现在对海南地产是不是抱有一种恐惧的心理和担忧的心态?

  易小迪:“恐惧”这个词有些过分,但是房地产的确是一个高风险行业,这在我们心里打下了深深烙印。房地产企业做大规模并不一定是安全的保证,因为没有持续的供应的可能性,所以市场份额不代表竞争力。地产的好坏跟市场占有率本身没有直接的正相关,但是它与美誉度正相关。

  搜狐财经:那一轮海南的地产泡沫,对现在有哪些警示意义?

  易小迪: 警示之一,房地产是一个周期性行业,做土地储备,目的不是为了盈利,是为了反周期,现在很多开发商把土地储备当作一个增值空间。警示之二,房地产是高风险行业。  

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(责任编辑:单秀巧)
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