来源：大洋网-信息时报
广州楼市24条新细则出台 专家称楼价必将走向下滑轨道
近期，接连不断的新政重磅出击，给过热的广州楼市下了一场“及时雨”，同时使开发商绷紧了神经。但随着令无数人期待的广州版新政细则“穗24条”揭开面纱，消费者们却大失所望，相应地广州的房地产商则喜出望
那么，穗版新政细则出台后，广州楼市又将何去何从？此前的“史上最严”楼市新政是否已经到顶？
有业内专家指出，即使此次新政细则过于温和，仍不能改变成交量持续下滑的态势，未来楼价也不可避免将走向下滑轨道。（信息时报记者 徐凤）
开发商反应 穗版细则很温柔 营销仍按部就班
针对上周五出台的“穗24条”新政细则，开发商相关负责人纷纷表示，从细则本身来看，穗版新政比想象中要温和得多，对整体楼市的影响将不会太大。接下来的营销策略不会因穗版新政细则而改变，推货节奏及产品定价等将不会有太大改变，一切仍按部就班进行。
穗版新政相对“温柔”
颐和集团执行副总裁赵永爽认为，穗版新政细则相对“温柔”，由于广州房地产以本地消费者为主要购买力，新政对楼盘销售不会有太大影响。
“此次温和的新政细则符合广州整体环境与房价水平，对广州楼市来说是好消息。”奥园集团营运副总裁李敏表示，广州楼市是比较理性的，没有必要过于打击投资客，可稍微打击快买快卖的投资客，但打击中长线投资客就没有必要了。
定价推货仍按部就班
针对此次新政细则，开发商纷纷表示，推货节奏和产品定价等方面会按部就班进行，不会制定专门应对新政的营销策略。
元邦地产相关负责人向记者表示，新政对旗下楼盘没有太大的影响，产品定价及推售节奏都会按照年初对楼市的判断来进行部署，不会因为近期频繁出台的新政而有所改变。另有负责人表示，对房地产企业来说，由于风险高、资金回笼慢、开发周期长、不确定因素太多，楼市政策要想达到一针见血的效果，就要在土地政策方面下功夫。
“楼市调控不应一刀切”
越秀城建地产营销部副总经理伍岳峰认为，“穗24条”新政细则出台，采用市场调控的方式来调控房地产市场，值得全国其他城市学习。比如新政细则中，广州的三套房贷款是否停贷由金融监管部门和各商业银行决定，暂未规定限购等临时性调控措施等，“我认为对于房地产市场的调控不应采用一刀切形式，开发商也不应背负太多的政策包袱。”
另有知名品牌房企负责人向记者坦言，近期频繁出台的新政细则，多多少少给旗下楼盘的成交量带来一定的影响，但此次新政细则相对温和，反而让一部分徘徊在买与不买边缘的客户有了信心。因此，近期在营销策略方面，将不会有大的变动，将以观望为主。方圆地产、中信地产负责人也表示，暂无大的调整，还是以做好产品为主。信息时报记者 徐凤
买家态度 个别政策不确定 选择继续观望
广州细则出台后的首个周末，记者前往白云大道、滨江东等板块踩盘，发现多个楼盘均冷冷清清，个别有新单位推出的楼盘也是看的多买的少。合富置业首席市场分析师龙斌表示，虽然广州新政细则已经出台，但有些政策仍不确定，外界对此也有诸多猜测，比如房产税等，因此在近段时间内买家仍会以观望为主。
搜房网的一项调查显示，近五成网友表示下半年将先看市场情况再决定是否买房。此外，在选择今年下半年买房的网友中，有近六成是首次置业的刚性需求买家。“目前投资客不会轻易入市，而手上有多套物业的业主也急于出售物业。”龙斌表示，目前入市的基本上是刚性需求买家，其中包括改善型买家和首次置业者。
根据中国指数研究院最新统计数据，5月17日～23日，广州楼市119个项目共签约了812套住房。从区域上看，成交以郊区楼盘为主，前十名成交大盘中增城、花都各占4席；总体成交量上，增城第一，花都紧随其后。
龙斌表示，目前买家主要是在郊区楼盘和一些中心城区的优质楼盘入市。不过，中心城区坚挺的楼价也让买家们颇为犹豫。上周记者在岭南新世界踩盘，一对正在看楼的年轻夫妻向记者表示，都说政策出台后楼价会降，但这里的产品价格还是比他们想象中高许多。（信息时报记者 张金娜）
预测1：成交量 或先降后升 需求国庆前爆发
广州楼市调控措施挠攘多时，尽管配套细则早已在4月底经市常务会议讨论并通过，但由于迟迟未公布条文，引起各方猜测广州调控力度是否也与北京、上海一样严厉，政策不明朗的因素一度令市场陷于疲软状态。
而随着广州市房管局在上周公布了“24条细则”，内容主要在增加市场供应上，并没有和北京、上海那样严厉的细则出台，不少业内人士表示，悬着的那只靴子终于“温柔”落地了，有效需求有望在今年国庆之前爆发。
国庆前夕成交或反弹
美联中国区域董事（广州区）刘志忠指出，广州细则中并没有增加新的内容，不限购、不涉及第三套房贷成为细则的温和基调。24条措施着重于增加土地及保障房的供应，如“2010年全市10区计划出让商品住房用地5平方公里，计划出让位于中心城区的商品住房用地约2平方公里”、“2010年动工新建建筑面积300万平方米、4万套保障性住房”等，新增供应量的建设周期大约2～3年，但短期内仍未能改变市场的供需矛盾。
刘志忠认为，随着细则的公布，将释除疑虑，缓和市场观望气氛。此外，近日温家宝总理有关防止多项政策叠加的负面影响的言论，对楼市带来稳定因素。经过前数周的调整后，广州一手楼成交量在本周的低位可望止跌回升。在市场信心回稳后，刚性需求将逐渐释放，周成交量恢复到千套水平。
而地产专家韩世同也认为，随着新政效应显现，开发商可能在恒大等的带动下，在国庆前拉开进一步的促销活动，买家也可趁机入市，成交量有望反弹。
近期还将持续走低
4月中央新“国10条”楼市调控措施出台以来，广州一手楼成交量出现持续下滑，近两周销量跌破千套水平。根据阳光家缘网公布数据，继5月第二周新房成交量跌破千套后，上周（5月14日～20日）成交套数仅803套，成交面积87227平方米，环比分别下跌8.4%和12.9%；新政出台一个月（4月18日～5月17日）一手楼成交套数4706套，环比下跌28.9%；成交面积549364平米，下跌25.4%。
著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，新政调控满月后，国内大部分一线城市房价未见松动，甚至出现有些城市反弹式报复上涨的现象。而成交量方面则因受政策影响而陷于低迷，这一趋势在短期内还将持续。信息时报记者 罗莎琳
预测2：楼价 郊区必然降价 市区继续坚挺
谢逸枫表示，广州的新政细则过于“温柔”，开发商缺少降价的动力，但不排除郊区楼盘以低价入市拉低总体水平。
郊区将拉低全市均价
知名地产专家吴定金认为，现在刚刚过了成交旺季，接下来是传统的楼市淡季，加上新政刚刚出台，买家大部分都在观望，开发商现在缺少降价的动力。除了恒大外，所有开发商都在坚守价格。他同时表示，决定下半年楼价走势的还有个很关键的因素——亚运城的入市。由于量大，价格预计会低于市场价格，因此拉低成交均价。
不过，中原地产项目总经理黄韬指出，价格下跌是总体均价的下降，其中包括郊区楼盘的低价拉低了整体水平。而据他判断，广州市中心楼盘的价格将在下半年保持坚挺，因为市中心拆迁费用比较高，同时新增供应量推出市场也至少要2年时间，市中心缺货仍是下半年的主调。此外，日前位于花都的保利城新一期开盘，均价不过6000元/平方米，业内人士认为，该楼盘必定会拉低5月的楼市成交均价。
房价不降可能再出新政
自国务院出台“4·17”新政后，一手楼价格基本没下降过。受国务院政策调控过于凶猛影响，市场进入了一个相对僵持和观望阶段。虽然近期迹象显示，房地产调控政策已有一定程度的松动，如广州和重庆等地的细则明显比较温和。但谢逸枫认为，这绝对不代表着房地产调控政策实质性松动，仅仅是表面的变动而已，目的是缓解和消除政策冲击经济所带来的不利影响。如果经济形势逐渐明朗，而房价继续上涨、地王不断出现，政府还将继续出台更严厉的政策。
一位不愿透露姓名的开发商表示，目前中央已出台了一系列政策，包括上调存款准备金率、提高首付比例和贷款利率等，如果房价还不下降，之前酝酿出台的上调房地产项目资本金到35%，或是对第三套房实行限定、实施“限外令”、开征房产税和物业税都可能随时出台。他认为，国内楼市调控正式进入观望期，未来3～5个月房价或在高位振荡。（信息时报记者 罗莎琳）
预测3：二手楼市 6月淡7月暖年底或将涨价
随着新政落地，不少投资客重新回到二手市场。地产人士表示，二手楼真正回暖要到7月，而9月又会回到短期调整，重新储备客源，待第四季度再出现成交回升。
成交量7月有望回暖
据满堂红研究部高级经理周峰透露，实际从上周日开始，出来看楼的客户数量已逐渐增多，尤以白云和番禺两区居多。此外，从一线反映的情况来看，目前不但自住客，投资客也开始出来看房了，自住和投资客的比例大致为8.5:1.5。
地产人士表示，无论政策是温和还是严厉，市民对政策的消化期肯定不止一个月时间，因此预计6月仍是成交淡季。“真正市场出现回暖迹象要到7月。”周峰表示，但下半年的成交量不会逐月增多，而是7月和8月出现回暖，消化了一批客源后，9月又会回到短期调整。
搜房网二手房主编朱华清也认为，在新政影响下，广州二手楼市的成交量会低迷一段时间，但预计不会持续太久，预计7月后交易量会慢慢恢复；而像番禺这些价格稍低或之前有所下降的地区，成交量也会重新上升。
价格维稳并缓慢往上走
至于楼价，周峰认为，支撑二手楼价上涨的基础必须是在投资客明显入市时才会出现，而目前市场上只有15%的比例是投资客，可谓助推力不足。他预计，楼价在6～10月期间都只会维持高位振荡，11月后才会在年底成交旺季来临时走高。
朱华清则表示，广州目前仍是以刚需为主，真正降价出售的业主不多，短期内二手楼价也不会出现群体性的降价现象，后市仍会持稳并缓慢向上走。特别是中心城区因为用地减少，业主惜售心态仍很强烈。信息时报记者 罗莎琳
记者观察
新政如细雨，来了又如何？！
自国务院4月17日发布“国十条”后，北京、青岛、深圳等城市纷纷出台了各自的地方新政，而广州新政细则迟迟未定，让人们对政策内容猜想连连。
5月21日，广州新政细则终于露脸了。然而，千呼万唤始出来的新政细则似乎没给广东人民带来更多的惊喜。翻阅各地产专家和开发商们对新政的评价，一个“温和”了得。新政后，与其说给购房者吃了“定心丸”，倒不如说是给开发商打了“镇定剂”。
目前市场成交量大势依然走低，价格也依旧高企。那边厢，看看楼盘现场情况，买家们继续在叫苦连天：“政策来了又有何用？楼价何时能降下来！”显然买家对于所谓“严厉”的新政是失望的。那边厢，成交量低了，开发商们虽内急但表面故做镇定的同时还有阿Q精神，“我们的产品有优势，政策对我们的影响不大，成交量很快就会上去的。”但实际上已是热窝上的蚂蚁了，私地下频频召开紧急会议，商榷各种方案。有的开发商已快急得吐血了，也依然死抗着不降价，特别是一些别墅盘、豪宅项目，所以惟有继续延期推货，“小不忍则乱大谋，赚大钱的日子还在后头！”
当然，也有一些压力较大的小开发商开始有所动静，频频放出“推出优惠单位”、“开盘价格较周边楼盘略低些”的风声，但百姓们却完全没有感觉到这个市场的楼价有何变化。2008年1万多元/平方米的房子，如今涨到了1.6万元/平方米甚至2万元/平方米，即使打个9.8折也依然贵呀。
观望的买家依旧是观望，开发商就是不降价，“史上最严厉”的新政对买家而言也仅有这点“蚂蚁威力”了。精明的开发商们似乎也已看懂了政府的策略、市场的规律，所以，别奢望新政过后楼价会有多大的变化了。信息时报记者 张金娜
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开发商频出新招应对新政
“二套房首付50%、利率1.1倍”被业界认为历年来最严厉的房产调控政策。针对此次新政，不少开发商可谓使出了浑身解数，打“擦边球”以求在“熊市”中依然占领市场。
招数1：优惠抵消利率上浮
据知情人报料，针对利率上浮了1.1倍，开发商就在签约后将房价适度再给优惠，抵消利率上浮带来的成本。
事实上，开发商为抵消上浮利率所给的优惠，就是购房者在买房中应享有的优惠。也就是说，有没有利率上浮，购房者都可享受到的优惠，被开发商堂而皇之地与利率完美连接起来了。
招数2：开发商代垫首付
一套房首付三成、两套房首付五成之后，开发商也有了奇招——先帮购房者垫付新增的部分首付，再规定在几个月甚至几年后购房者将垫付部分返还。
据介绍，这么做的楼盘一般是大户型，以郊区为主。市中心的则是豪宅盘，一般总价要在200万元以上，开发商的目的就是让买家不为首付所困，放心出手购房。
招数3：合同约束分期付款
针对新政，有的开发商还采取合同约束分期付款。据介绍，一次性付款的可灵活处理为分期付款，将原本一次性到位给房款的，改为分3个月后、6个月后几期付清。具体做法就是在合同中写明第一笔房款何时给，第二笔房款何时给等。
此举与以往发展商推出的低首付入住促销优惠不同的是，市民在支付三成首付后，其余的七成房款不需向银行贷款，而是免息分期支付给发展商。以祈福辉煌台为例，该盘的两房单位总价约65万元，购房者只需支付约20万元首付款，其余的约45万元再分期在5年内免息付给发展商。
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