楼市调控不减豪宅开发商高价预期

　　尽管最严厉的楼市调控还没有丝毫松动的迹象，但豪宅项目开发上的价格却丝毫没有“调低”的预期。

　　在北京市住房和城乡建委（下称建委）批准了太阳公园项目以超过4万元/平方米的价格预售之后，更多的豪宅项目开始紧张筹备开盘销售，但是在价格预期上，大部分项目仍没 有调低价格预期，维持原价以及略有涨幅成为了相对统一的定价思。

　　任志强曾向《中国经营报》记者表示，为了控制房价，北京市暂停了高价项目预售许可证的发放，然而，这毕竟只是暂时措施，当面对严厉的宏观调控时，豪宅的开发商们在观望一段时间过后，显然发现，暂时维持高价预期不改，或许对于自己是个理性的选择。

　　预期未降

　　当外界曾经笃定北京万科在紫苑项目上的降价有望推倒北京楼市降价的多米诺骨牌的时候，在北京东三环的CCTV新址北侧的首创置业禧瑞都项目，却依然如故。

　　“开盘价预计单价6万元吧，但以建委批下来的为准。”5月26日晚，首创置业的一位内部人士向记者透露。

　　6万元的单价依然“令人咂舌”，记者了解到，该楼盘从2008年年底以28000元/平方米左右的价格开盘，及至虎年到来之前，该项目的成交均价最终已经达到60000元/平方米的“天价”，在北京楼市跻身最贵楼盘的“前五名”。

　　如今又到新一期项目的开盘之时，降价仍未在考虑范围内，目前，经过长时间分析研究，首创置业希望把目前一期项目的开盘定价，预计在60000元/平方米左右，基本与上一期最后的成交均价持平。

　　在此之前，北京市住建委批准了位于北京北三环外太阳宫地区的太阳公元项目以超过40000/平方米的价格开盘，该项目曾在2009年以 40亿元的总成交金额获得当年度北京楼市的“销售冠军”。

　　“很多豪宅项目一直在等着这个项目的预售许可证，想借此试探政府允许的口径和底线，现在看，只要不在上一期最终销售均价上调高太多，政府还是可以接受的。”一位还未开盘的豪宅开发商向记者分析。

　　而据记者了解，目前龙湖地产在北京在售的“最贵项目”——颐和原著，目前也尚未有调低价格的打算，维持原价是其主要的策略。

　　“释怀”控涨

　　为了控制短期内北京房价指标出现过快上涨的情况，北京市住建委一度暂停了价格过高的住宅项目的预售许可证的发放。

　　“这不是说暂停不暂停的问题，我们有我们的节奏，这是我们的工作。”5月27日清晨，北京市住建委一位不愿具名的官员告诉记者，“我们想避免的，是售价很高的多个项目在某一个集中的时间段一起入市，从而拉高平均价格，这可能会影响到市场的预期，但是，这些高价项目，迟早都是要入市的，我们就是在控制这个节奏，把高峰熨平，稳定市场预期。”他说。

　　实际上，4月14日以来一系列严厉调控政策的“动因”，很大程度上是由于一季度同比11%的房价上涨幅度，以创房改以来最高同比涨幅纪录的方式，深深地刺激了中国经济最高决策层的神经，于是，一系列严厉的调控政策接踵而至。

　　华夏经纬市场研究公司副总经理姚汉民告诉记者，政府实际上并不十分关心一个豪宅自身要卖多少钱，高还是低，政府的关注，主要是从面上的关注，他们担心的是，豪宅会不会带动整个市场价格向上抬升。

　　该公司对2003年以来的北京楼市进行了研究，结果发现，在每一轮楼市上涨的周期中，均价超出城市整体销售均价50%以上的豪宅项目，在一个完整周期中的价格上涨幅度，都几乎是普通住宅的1.5倍左右，这正是调控重压之下政府最不愿看到的事情。

　　也正因如此判断，禧瑞都、太阳公园、颐和原著等豪宅项目，都选择了与过往最终销售价格相近的“新定价格”，也都是出于对政府此种用意和心态的揣度。

　　“这只是预计，但要看最后建委签发的预售许可证上价格是多少。”前述不愿具名的首创置业人士称，现在，预售许可证一天不到手，他也不敢轻言自己的定价策略已经能够得到政府的认同。

　　资本“流动”

　　新政的出台，给市场注入了镇定剂，楼市显然将趋于理性。按照北京新规细则的规定，自4月30日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。北京楼市真正进入锁定需求的时代，这些外地购房的资本的流动情况，实际上最终决定调控政策的效果如何。

　　北京高策房地产顾问公司董事长李国平告诉记者，新政对楼市的作用短期内会导致销量下降，但价格仍表现为购房者和开发商之间的博弈，至于资本尤其是外地购房资本在政策之下的流向，一个月内还很难断言其撤出还是继续留下。

　　记者辗转联系到多位在CBD区域进行置业或投资的香港籍人士，较有代表性的为中国松汀投资有限公司董事长宋应升，他告诉记者，目前北京市出台的4月30日之后只能新购一套商品房的政策，对于控制香港籍人士的购买行为是有很大作用的，他的公司实际上就是常年代理香港籍人士在京购房的中介机构。

　　“现在我有一个比较直观的感受，就是这项新的政策开始逼迫港资在北京的区域市场内流转，比如以前可以购买多套房的时候，香港人的购买选择有很多，投资也好，自己使用也好，但是，新政之后，这些资本基本上向热点区域集中。”宋应升说。

　　在此之前，他一年的代理购买业务总量大概在85套左右，在CBD区域的大概在23套，而今年4月新政以后，他代理的7宗购买业务中，6宗都位于CBD核心区，据此他认为，外地资本在新政后的反应，可能首先是撤出非热点区域，至于热点区域的进还是退，则要再观望一段时间再说。