迪士尼拆迁现争议 当地官员定为公益项目

　　迪斯尼乐园是商业项目还是公益项目？这在眼下成了大问题。

　　这个位于浦东川沙、投资达244亿元的项目，前期土地拆迁被冠以“公共利益”名义进行。但这片土地上一部分面临拆迁的居民则认为这是商业项目拆迁。争执由此而生。

　　5月29日，本报记者在未来迪斯尼核心区的赵行村现场看到，仍有10户左右居民没有搬迁，当中包括部分已经签了拆迁合同，而现在“后悔了”的人。

　　“我们认为迪斯尼是典型的商业拆迁，补偿标准不应过低。”赵行村的住户王钰琛说，这是他们拒绝搬迁的理由。

　　而浦东新区法制办负责人5月19日下午在和王钰琛进行沟通时给出了这样的解释：“迪斯尼是公益项目拆迁。”5月29日，是迪斯尼项目动迁安置房基地正式开工建设的日子，开工仪式上传来了消息，迪斯尼项目已完成99%的动迁量，有望在6月底前提前交地。

　　这可能意味着剩余的住户必须在一个月之内搬迁，事实上，按照原计划，迪斯尼所在的地块是计划7月份交地，而现在提前到6月底。

　　5月31日，本报记者为此向浦东新区建交委求证该地块征地性质，建交委方面表示，“我们将向法制办等部门沟通了解后，再给予答复。”

　　至发稿时，本报记者尚未得到回复。

　　关于迪斯尼项目性质的争议让这场拆迁变得复杂。一边是居民按商业拆迁赔付的诉求，一边是地方政府按公益项目征地的旗号，横亘在这巨大分歧中间的，是现有土地储备制度的模糊地带。

　　迪斯尼拆迁是公益拆迁？

　　迪斯尼拆迁从2009年下半年就已开始。

　　本报获得的浦东新区土地资源储备中心出具的《川沙新政A-1地块土地储备（赵行村B块）动迁基地概括》显示，到2010年1月25日，已签约105户，占76%，剩余户数34户，至今报裁1户。

　　在拆迁中，浦东方面还特别要求“裁决、强拆户数不超过5%”。

　　王钰琛“不幸”地属于这5%的行列，也是赵行村唯一一个被报裁的住户，其家拥有一栋三层的小洋楼，面积为247.4平方米。如今即将面临被强拆的命运。

　　目前，和赵行村住户们谈判的是浦东新区建交委下属土地储备公司委托的上海浦东房地产集团房屋动迁有限公司。他们提出的拆迁补偿方案有两个：1，提供川沙新镇两套房子，合计建筑面积208.78平方米，总价值780832.80元，但被拆迁户要补差价42343.8元；2，江晖路436弄三套房，合计面积247.96平方米，总价值738222.03元，被拆迁人应补差价266.97元。

　　王钰琛对这两个方案都不接受，认为补偿标准低了。他的要求是，两个方案中提供的新房，都不应该让他出钱补差价，就连新房装修的钱也应该补贴给他，“因为我以前的小洋楼装修得很好”。

　　他拿来比照的例子是同样位于川沙的浦东华夏东路机场北通道的拆迁，“人家是拆一还二，我们这里连拆一还一都没有。按这方案置换新房之后，不求赚钱也罢了，自己还得再掏部分钱买这个新房”。

　　更重要的是，王钰琛认为迪斯尼地块拆迁是“商业拆迁”，并以此作为拆迁。

　　补偿的比照标准。他要求应该由开发商，比如迪斯尼的合资公司来和他谈判，谈出他能接受的价位。

　　争执之下，5月19日，浦东新区法制办邀请王钰琛前往浦东新区政府信访办公室陈述拒不搬迁的理由。

　　王钰琛提供给本报的录音记录了这次对话的全过程。

　　接待他的法制办负责人在对话中表示，“商业动迁就全部是商业动迁，就没有公共利益了？不好这么理解。我们认为（迪斯尼拆迁）是公共利益。”

　　这位负责人表示，他将为认定迪斯尼拆迁是公共利益这一观点负责任，“公共利益是为大多数的利益，就叫公共利益”。他解释说。

　　对此，王当时表示，“只有当为了公共利益的需要，方可按照规定征收。这趟迪斯尼拆迁不是基于公共利益拆迁。”

　　与王有共同看法的被拆迁户不一个，位于川沙镇学桥村的被拆迁户唐少峰在今年2月就迪斯尼项目地块拆迁补偿争议起诉浦东相关部门时，也提出了类似的观点。

　　“为什么不将迪斯尼公司作为拆迁人？就算是迪斯尼也是纯粹的商业项目。”唐少峰2月26日在法庭辩论时提出这样的质疑。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭5月31日分析说，“迪斯尼是政府牵头的大型项目，（公益还是商业拆迁）不是太好确定。”

　　佑威楼市通研究中心主任陆麒麟表示，“至少对普通老百姓而言，迪斯尼是与公共利益有关的，但因为公益用地一般是指公园、绿地、桥梁这样的，所以很难界定。 无法达成一致的拆迁争议拖延了拆迁进度。浦东新区建设和交通委员会的房屋拆迁许可证（拆许字（2009）第0037号）显示，拆迁期限是2009年11月20日到2010年3月31日。

　　但后来，浦东新区土地资源储备中心向浦东新区建交委提出申请，延长拆迁期限到2010年11月19日，理由是“在核定拆迁期限内未拆迁完毕”。

　　双方仍在僵持着。

　　1.4亿，双轨间的巨大差价

　　现行的《城市房屋拆迁管理条例》没有区分为社会公共利益目的的拆迁和纯商业目的的拆迁，对拆迁补偿也尚未引入市场规则。但在实际操作中，由地方政府主导的公益名义的拆迁和商业动迁对于被拆迁户赔偿不处于一个级别，两种名义之间，有着巨大的利益价差。

　　据了解，迪斯尼地块属于浦东D类土地，最低补偿价格为1350元/m2，而若按照商业地产来补偿的话，当地村民表示“最少也有2000元/m2”，因为川沙镇上门的商品房价格已经涨到1.5万/m2到2万元/m2之间。

　　而该地区动迁的居民数量巨大。沪浦发改投（2009）79号《关于浦东新区川沙新镇A地块土地储备项目的批复》显示，动迁居民约2155户，动迁企业约87家。

　　按此计算，由于地处农村，房子面积普遍较大，一般都有150平方米以上，假设每户有100平方米，2155户的动迁总面积便达215500平方米，则按照上述1350元/m2的最低补偿价格，政府拆迁费用将需要支付2.9亿元。

　　而如果是商业拆迁，按照当地房地产行情的2000元/m2计算，则至少要支付4.3亿元。

　　如此一来，政府的拿地成本将可节省约为1.4亿元。据了解，整个迪斯尼地区拆迁总投资约为44.2亿元，资金来源为浦东新区财政安排。

　　以上计算仅以房屋建筑面积拆迁补偿而论，不包含装修补贴等因素。

　　北京市盛廷律师事务所律师张兴奎认为，将项目定性为公益项目拆迁，不仅可压缩拿地成本，还可将低价拿到的土地可以高价卖给作为土地使用方的迪斯尼合资公司，或作价给中方公司入股迪斯尼，这样中方公司可以少拿现金入股。

　　土地储备制度的模糊地带

　　2009年11月4日，上海市政府新闻办宣布迪斯尼项目启动，而早在之前的9月4日，浦东方面就发布了征收土地方案公告，显示这块被征收的土地将用于“布宜诺项目”。上海市规划和国土资源管理局一份名为沪规土资划（2009）138号《关于川沙新政A-1土地储备项目的复函》也指出该地块是用于“布宜诺项目”。

　　其时，迪斯尼项目尚未正式获得国家批准，有人士分析，叫布宜诺是因为迪斯尼总部位于布宜诺大街。

　　这表明当时已经确定该地块的用途，再进行有目的的拆迁。

　　“这显然有违土地储备的本意。”熟悉土地储备制度的陆麒麟认为，原则上，土地储备的时候一般不确定该地块的用途，只能确定土地的用地规划方向。土地储备征收是为储备土地继而进行拍卖、出让，并不涉及建设项目、建设单位。

　　目前，迪斯尼的拆迁正在由浦东土地储备中心实施之中。在王钰琛看来，拆迁公司和浦东相关部门一直回避提及迪斯尼地块拆迁，而以“A1地块拆迁”来指代，虽然没有人否认该被动迁地块将被用于建设迪斯尼项目。

　　这一切似乎是为了规避有关土地储备的上述原则。

　　陆麒麟认为，在实际操作中，地方往往已经明确了这块地块的目的，如果是商业用途，甚至已经明确了出让对象，然后再以土地储备的名义进行拆迁征收。这种征收很多时候是以“为了市政整体规划“这类公共利益的名义进行。

　　由于《土地储备管理办法》对这方面缺乏具体规定，这就留住了较大的操作空间。

　　“出于储备目的而进行的土地征收，一方面，由于对征收目的也就是土地用途无法确定，使得征收行为有违反宪法的嫌疑。”（《宪法》第十条第二款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。）张兴奎说，”另一方面，如果征收时已经确定了土地用途的公共利益性质，那么储备制度的建立就显得多此一举，何必早早的征而不用储备起来？”

　　张近期向全国人大常务委员会提出《对土地储备制度和土地储备管理办法》进行违宪审查的建议，引起了外界关注。

　　此外，到底如何界定何为公益项目何为商业项目，由谁来裁决和界定，《土地储备管理办法》亦无具体规定。

　　但《土地储备管理办法》规定了该法的实施主体是各市、县人民政府或国土资源管理部门，因此，在实际操作过程中，往往拆迁的性质皆由地方政府来确定。 观察人士评价说，鉴于地方政府在土地储备中有着巨大的逐利冲动，由政府来界定拆迁的性质并不合适。