投资客上海抄底“商转住”

　　上海楼市细则迟迟不出，“房产税”几度传闻终未落实。在购房者普遍陷入观望的5月，上海商品住宅累计成交面积仅为30万平方米，环比减少七成。

　　由于未在房贷政策方面受到楼市新政影响，商住楼在各地市场日渐受到投资客青睐。原先游离于主流购房需求市场的商住楼开发商们，开始在住宅市场争夺投资客。

　　一位商住楼开发商在接受 《每日经济新闻》记者采访时坦言，抓紧将商住楼推向市场的深层次原因，还在于害怕上海出台类似此前北京、宁波等市严格限制酒店式公寓、商住楼分割销售的政策。

　　开发商忙项目报批

　　上海的北苑大厦、祥腾财富广场等近期推出房源的商住楼，最近销售也相当不错，其中祥腾财富广场5月销售4900平方米。

　　一些楼市投资客向记者表示，购买住宅在信贷方面限制严格，购买成本比较大，政策前景也不明，所以目前已基本停止住宅方面的投资。

　　国务院4月份出台的“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等调控政策措施已经限制了大部分投资客的投资行为。

　　“商住楼由于是商业性质，原本在信贷方面就要求首付50%、利率上浮10%。现在住宅在信贷方面也严格限制，单从信贷方面而言，商住楼与住宅现在就站在了同一起跑线”，上海同策研究咨询中心主任夏宇表示。

　　夏宇称，中心负责的几个商住楼项目，如苏州的环球188、上海的滨江45、静安紫苑，近期销售情况都不错。“住宅方面的政策调控，使得原本仅关注住宅的投资客们将注意力关注到商住楼，这是一种短期利好。相对来说，商住楼未来供应量相对较小，其投资价值也会更好一点。我认识的一些开发商，正在对自己的商住项目抓紧设计方案和报批。”

　　据一位正在抓紧报批方案的开发商透露，目前之所以抓紧报批楼盘方案，是担心上海也会出台此前类似北京、宁波等市限制酒店式公寓、商住楼不可分割销售的政策。“尽管从一些方面考虑，我猜测上海应该不会限制酒店式公寓和商住楼的分割销售，但如果要控制，就一定会有严格的办法。所以我现在方案能先报批通过就先报批通过。”

　　商、住供地比重“倒挂”

　　上海方方地产咨询机构提供的数据显示，上海2009年供应的商业用地建筑面积约为1000万平方米，2010年商业用地建筑面积截至4月份已达600多万平方米。

　　方方地产咨询机构商业部经理全俊伟表示，“从2007年开始，上海商业地产用地 （包括办公用地）比重越来越高，而住宅用地比重越来越少。”

　　业内人士称，上海办公楼、商业用地供应偏多，供应量上，办公楼市场与住宅市场呈现“倒挂”现象。需求方面，住宅供不应求，办公楼却销售不佳，租金不高。“从这方面分析，政府应该不会出台政策限制商转住。”夏宇表示。

　　方方地产咨询机构统计显示，上海在今年3月份共销售商住楼面积2万平方米左右，4月份销售商住楼面积3.4万平方米。其中，今年4月份为上海近10年来商住楼销售面积最高的月份。数据同时显示，新政出台后（4月17日）至4月底，商住楼销售同样下滑严重，仅成交9000平方米左右，其余2.5万多平方米均在4月17日前成交。

　　对此，方方地产咨询机构赵豫川认为，“新政的影响是全面的，无论是住宅还是商住楼，整体交易量都下滑，因为人们对后市的预期是房价会跌。那么即使有人觉得现在商住楼值得投资了，也要在确定住宅房价暂时不会大落的前提下。”

　　商住楼开发商却认为，其他城市的商住楼已经开始受投资客青睐，上海也会同样如此。某不愿透露姓名的开发商说：“现在上海主要是细则没出，大家都还在选择观望，都期待房价会跌。而一旦细则出台，观望期就会结束，那时上海的商住楼将会更受市场欢迎，所以我们要趁目前尚没有政策限制商住楼分割出售，抓紧报批方案，早日将楼盘推入市场。”