税收逼空 楼市调控第二波效力存疑

　　紧随信贷调控之后，作为楼市调控第二波的税收政策登场。

　　国家税务总局连续发文，堵塞房地产开发企业逃避所得税漏洞，同时加强土地增值税清算的通知。

　　与此同时，关于房产税的落地有了进一步的说法，国务院日前转发国家发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》（以下简称《意见》）提出，逐步推进房产税改革。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓接受本报记者采访时表示，此次税收政策既针对开发商的开发环节，同样也包含购房者的持有环节，双管齐下。但调控政策实施一个多月以来，市场已发生明显变化，房地产市场渐趋平稳。由于对经济二次探底有所担忧，刘桓认为决策层还在等待房产税推出的合适时机。但土地增值税征收难度大的问题仍未能很好的解决。

　　刘桓认为，从历次调控的经验来看，出台的税收政策均难以达到预期的期望。在卖方市场，每一次对交易环节的征税，例如对二手房营业税的征收，成本都加到了买房人头上，无形中推高了房价，这一次也不应该寄予过大希望。解决房价上涨的根本出路，在于平衡供求关系，税收政策从来都是辅助手段。

　　记者在采访过程中发现，开发商对税收政策的落地并不十分忌惮。

　　税收重点稽查开发商

　　国家税务总局日前下发《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，通知指出，房地产企业开发的项目开始办理房屋交付或已开始实际投入使用时，应视为开发产品完工，并按规定及时结算企业所得税。税务专家认为，通知出台意在堵塞房地产开发企业逃避所得税的漏洞。

　　据了解，6月1日，全国税务稽查人员将全面进入房地产企业，房地产企业税收稽查也将升级至专项稽查阶段。事实上，几乎每年都会有相关的稽查。

　　5月26日，国家税务总局发布的“关于土地增值税清算有关问题的通知”，基本延续了1995年财政部发布的“土地增值税暂行条例实施细则”，与2007年1月国税总局“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”的精神，只在收入确认及质保金细则方面给予了具体解释。

　　刘桓认为，国税总局的指令已经下达，在清算方面，比过去会更加认真，但土地增值税的清算难度依然很大，极大程度地考验地方税务局执行水平问题。

　　针对房产税改革预期，交银国际证券分析师何志忠认为，《意见》中对房产税改革只采用“逐步推进”的字眼，与“国十条”和北京推行调控措施时的严厉而坚决的态度相比，态度明显较为温和，更重要的是，《意见》并无提出有关房产税的具体措施内容建议，更无推出的时间表。

　　税收调控：理论严厉实际存疑

　　何志忠倾向于认为，逐步推进房产税改革的表述，属于“测试水温”的举动，并表明政府仍紧盯房价走势。随着主要一线城市近期已渐见成交量和房价逐步调整，早前严厉措施的影响正在显现，加上海外宏观经济已比年初时较为严峻，对房地产的调控措施有转趋温和的空间。

　　另一方面，现阶段亦不宜过早放松早前调控措施带来的阻吓作用。因此交银国际认为，这次以较为温和的形式提出推行房产税的可能，打击对房价有机会回升的冀望，在力度上可算恰当。

　　交银国际维持短期内不会广泛推行房产税的看法，如上海落实试点推行，影响需看政策内容。逐步推进房产税改革的消息公布后，内地和香港上市内房股的股价实时回落，反映市场对房产税的担忧。

　　基于推行此税项的技术性困难，交银国际并不认为短期内有很大机会推行房产税。即使上海首先推出房产税的消息属实，其实质影响力仍需视政策的内容而定，如豁免征税的范围是否广泛、征税的标准、税率之多寡等，不应简单地来断定措施落实即会带来负面影响。

　　被认为对开发商影响较大的另一政策是对土地增值税的清算。

　　日信证券分析师邱晟赟指出，土地增值税设定之初原本是按照四级超率累进税率进行核定征收，由于对土地增值部分的核算需在项目基本结算后进行核算，而房地产项目的周期一般都在两三年以上，这对税务部门实际的核查带来了困难。此前，各地基本以销售额的1%-2%固定税率进行征收，项目结算后再核定土地增值税多退少补，但具体实施中很少有项目进行最终核算，土地增值税几乎变为固定税率，没有起到调节土地增值收益的意义。

　　此次国税总局要求加强土地增值税最终核算的力度，直接影响是房企的补税造成利润率降低，下调房地产板块净利润率至13.7%。如果土地增值税核定征收得以贯彻实施，开发企业会改变以往追求单项目的高利润率、低周转、高税率，而转向低利润率、高周转、低税率的项目开发思路，有利于市场供给的增加。 安信证券的分析报告指出，土地增值税清算细则如果严格执行，对于毛利率40%以上项目的利润影响应在20%以上。按照收入1%预缴的金额，远低于按照细则规定应计提和清算的金额。假如在全国范围内严格执行细则并集中清缴过往未缴的税款，甚至可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击。

　　根据国泰君安的测算，毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅项目，土地增值税占销售收入的比例分别为5.2%、8.5%、13.1%、19.1%。土地增值税严格清算将极大地压缩开发商净利润，将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。该政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商，“以时间换利润空间”的开发策略有效性将大打折扣，而“高周转、快开放、低毛利”的开发商将相对获益。土地增值税严格清算将促进行业量价调整时间窗口提前，将有利于地价和房价的降温。开发商因为现金充裕而不降价的逻辑将不再成立，促使开发商下决心降价以实现资金回流。

　　但是，业界几乎存在相同的担心。安信证券认为，执行力度有待观察。各地土地增值税清算一直不太严格。在调控态势较为严厉的时期，短期内部分热点区域可能加大执行力度。考虑到地方政府的意愿，以及严格按照累进税率办法实施的操作难度，这些政策是否能完全落实，并且持续时间多长尚需观察。

　　市场相对乐观

　　本报记者委托新浪乐居微博做的小型调查显示，业界人士和网友普遍认为，土地增值税如果能够认真清算，将有助于降低房价。

　　但在实际采访中，一些开发商认为，土地增值税并不会严格清算。某央企房地产企业高层向本报记者指出，房地产业的毛利率仍旧很高，土地增值税仅占很小比例。另外，如果实在清算严格，开发商或将大批成立建筑公司，进行成本转换，做高成本，以达到避税的目的。

　　一位天津开发商也对本报记者表示，全面清算的可能性还不大。地方政府仍旧十分依赖土地财政，如果严格清算，将影响开发商的拿地能力和开发热情，受利益影响，地方政府宁可推迟清算。

　　国税总局内部人士也向本报记者表达了担忧。他告诉记者，虽然总局下达了通知，但看起来地方的热情并不高，而很多基层税收人员的业务水平，还达不到清算土地增值税的标准。如果地方税务机关不引起高度重视，加强业务培训，土地增值税的清算依然难以执行。

　　对于房产税，开发商预期北京将不会首先征收，即使地区试点也仍需时间。