三成楼盘逆市涨价博后市 房源持续积压添风险

　　中房指数研究院最新报告指出，截至上周，上海可售住宅套数为41256套，环比继续上涨2.2%,可售住宅面积571.86万平方米，环比上涨1.44%。而投资者抛盘更为明显的二手房市场，截至6月2日，上海可售二手房套数已经飙升至115687套，涉及面积破千万为1352万平方米。

　　上海不是个案，可售房源量能指标逆转在大部分城市已经出现。这是目前市场可明确量化的最大变化所在。

　　面对扑朔迷离的政策、行情，众多开发商选择延期开盘，尽管如此，市场的可售房源已然进入快速累增的通道，加上延期房源日后拥挤入市。

　　和开发商延期开盘量相比，购房者观望推迟购房才是市场供求关系最大的变量。搜狐焦点网最新的调查显示：关于是否考虑购房，仅有12%的网友表示考虑，48%的网友表示“不考虑”，还有40%的网友表示“看看再说”。

　　但是，新一轮调控前后开盘的上海及周边普通住宅，超过三成逆市上涨，豪赌后市。

　　上海资深开发商柴一峰坦言，量能逆转，对延期开盘的大量房源来说，风险会随着可售量的增加而累加，危机重重，延期意味着赌博。

　　萎缩量求>供：房源持续积压

　　“最近一个多月，房源一下子多了起来，经常是一个买家有多个房源可供选择，根本不需要担心会跟其他人抢，卖家只能跳价，只不过是往下跳。”近日，位于上海闸北区热门宜居板块——大宁板块的一家大型中介门店负责人告诉记者。

　　买卖双方市场地位的瞬间扭转，是最近一个多月中市场的真实变化。这一变化背后同样有着明显的数据支持：市场可售房源的增长速度相对购买需求的萎缩，正在不断凸现。

　　中房指数系统的数据则将这一市场变量明显呈现。截至5月30日，上海可售商品房套数为102790套，环比上周继续上涨0.98%，可售商品房面积为1587.66万平方米，环比上涨0.86%；可售住宅套数为41256套，环比上涨2.2%，可售住宅面积571.86万平方米，环比上涨1.44%。

　　值得注意的是，可售商品住宅的囤积速度明显领先其他类型的房源。上周，可售住宅面积占可售商品房总面积达到36.02%，比例持续上升。

　　可售房源增加与供应量的增加，有直接联系。例如，上周上海住宅市场共有19个新开盘项目，推出住宅面积41.61万平方米，环比上涨39.96%。

　　成交量远远跟不上供应量的增加，则令大量房源一上市就成为滞销可售房源。同样在上周，上海成交住宅22.12万平方米、2285套，环比虽分别有14.2%、15.11%的涨幅，但远不足以消化新增量。

　　“新政影响下，供求都出现大幅萎缩，这或许不会直接促成市场的变局，但需求萎缩量远远大于供应的萎缩量，这就是大问题了。”某一再延期项目的销售负责人很是苦恼，但公司不愿意大幅降价，目前只能往后拖延开盘。

　　这几乎是每个楼盘面临的问题：当大家都选择延期开盘时，市场上的可售房源在不断积压，当自己的项目开盘时，积压房源可能是天量，这恰恰是最大的风险。

　　风险不可控则是危机。上海浦东新区某大幅延期开盘的项目负责人对记者询问开盘计划时无奈表示，“再怎么推延，最终总是要开的，只是现在我们也没办法，只能先拖着，走一步看一步吧。”

　　三成楼盘不降反涨豪赌后市

　　日前，位于上海闵行区浦江镇板块的核心楼盘——一品漫城正式启动了其最新一期美第奇庄园项目的房源入市。项目开发商上海鹏欣集团有关人士坦言，拖延开盘入市，可能反而错过最后的销售良机，风险更大。

　　不过，刚刚过去的5月份，多数开发商选择的却是延期入市。

　　中房信报告曾经预期5月上海将有80个楼盘推出新房源，另有17个4月未上市的新盘欲延期到5月开盘，供应量庞大。但最终，这一预期落空，大量楼盘纷纷继续延期开盘。

　　截至上周末，上海实际已开盘项目仅46个，有约5成楼盘“爽约”。

　　成交量已经降至历史低位。截止至5月30日，5月份上海全市商品房交易量仅107万平方米，创下2006年以来历史次低水平，特别是商品住宅，单月30万平方米的交易水平环比4月70余万平方米，甚于腰斩。

　　这同时也意味着，已上市楼盘大量房源滞销成为存量房源，加上延期开盘的大量房源，再加上接下来时间里原计划要上市的房源，三股力量已经让许多销售人员倍感后市压力。

　　有统计显示，6月份，上海计划开盘项目达到50个。

　　“不仅是一再延期开盘，不少开发商甚至一不做二不休，价格不降反涨，豪赌后市。” 业内资深人士柴一峰认为，不少楼盘再次采取了极端的营销策略。 据上海搜房网统计：截至2010年5月27日，统计新政前后上海及周边在售普通商品住宅项目（不含保障性住房、别墅或地块）共180个（其中昆山在售盘19个）。其中新政前和新政后价格出现逆市上涨的盘达到了71个（包括昆山12个盘），其中新政后停涨的有30个，持续上涨的楼盘有41个，占在售楼盘总数的39%，价格上最高上涨4000元/平方米，价格涨幅最高达到21%。

　　柴一峰对此颇为唏嘘：“调控一轮又一轮，今年最严厉，可是，调控仍然没有调整中国许多开发商的赌博心态。”