京政满月 楼市僵局何时破？

　　京政满月，楼市僵局何时破？

　　"2010政变地产"系列观察与解读三

　　背景：

　　继4月17日国11条出台后，4月30日北京楼市新政如今也满月了，这个月里，北京楼市发生来了太多变化，买房人持币观望，开发商推迟卖房；楼市顿时陷入僵持阶段，楼市交易萎缩，房价也开

相关公司股票走势

• 世联地产
• 万科Ａ

　　有预言称，开发商资金够充裕，能撑半年甚至一年以上；也有预测，半年后房价企稳可抄底楼市。

　　京版新政已逐步消化或仍有调控空间？京城楼市僵持阶段何时打破？5月31日国家发改委提出的"逐步推进房产税改革"又将给市场带来怎样的变化？资金何时进场才能规避风险？

　　由地产中国网主办的"2010政变地产"系列观察与解读三将于2010年6月3日上午举行，将邀请经济学者、开发企业、中介代理行、房协等代表一同拨开迷雾，并答记者问。

　　议题：

　　话题一：北京新政实施一个月来，您觉得给市场和民众心理带来了怎样的变化？

　　话题二：北京房价降了吗？未来会降吗？

　　话题三：北京楼市今年该入场还是撤离？

　　话题四：国家发改委提出逐步推进房产税改革，京城楼市将遭遇怎样的变局？

　　谢红玲：大家好，欢迎大家今天参加我们的论坛，我们今天有幸请到：中国房地产研究会 副会长 顾云昌、我爱我家 副总裁 胡景晖、世联地产华北区域市场部总经理 李净。先请嘉宾给我们大家打个招呼。

　　李净：谢谢大家。今天还有很多小业主的朋友，一起跟大家交流一些专业的问题。

　　胡景晖：时间过得很快，还有不到30天，2010年一半就过去了，很高兴今天能跟大家一起交流，也感谢SOHO给我们提供这样一个场合。欢迎大家提出一些问题，我们能够面对面的交流。

　　谢红玲：我们本次论坛的主题是京政满月，楼市僵局何时破。这个选题的背景大家都很清楚。4月17号国务院出台了11条政策，4月30号比国11条政策更为严厉的北京市新政已经推出了，到今天已经满一个月了 ，这个月里面北京市楼市发生了太多的变化，像上轮调控一样，观望开始了，开发商推盘又推迟了，甚至开工都在延缓，整个市场的状态基本陷入了一个僵持的阶段，最为明显的是我们成交量的下降，但是房价的变化似乎没有我们政策所期望的那样发生比较大的波动。更为让大家意外的是我们二手房的交易市场出现中介之间纠纷的事件，种种事件让我们感觉到楼市的不确定性又重新回到楼市。那市场究竟发生了哪些细微的变化，或者很大的变化，这种变化是不是还会持续呢？尤其是我们的政策还有没有再推出更新的政策，更多调控的空间呢？我想这些都是我们今天要探讨的问题。同时，在5月31号，国家发改委提出的逐步推进房产税改革也被批准了，那这些税种的改革又会给我们带来什么变化，对我们个人的消费者都会带来哪些变化呢？我想今天我们的这个探讨先请两位嘉宾从市场的变化谈起。

　　5月份市二手房平均价下降了12%

　　李净：今天有分工，我主要说说一手房的事，因为世联去年A股上市，是全国布局的公司，我们目前在在售的有380、390个，市场上正在销售的400个暗场，每天真实的成交量都会汇集到总部。我们看今天北京的数字，北京的市场跟全国的市场又分不开，所以我们综合起来说。

　　北京今年小阳春最好的时候，一周的量是3000多套，到了政策出来以后，最低的一周，5月10号这周，一周成交量是637，这么比起来，是有80%的缩量。5月20号左右开始的这两周到现在为止有一点点的回升，很少，702套，这周是748套。这个是住宅。除了写字楼和 商业还有成交之外，住宅基本是零成交，非常残酷，就是一周一套都没有。目前好起来一点的，深圳这周有一个有意思的变化，环比上升90%，实际上也400多套，为什么会有乐观情绪的苗头呢？我们往下再说说。

　　世联在北京市也代理万科的项目，商业项目是90%，开盘就卖光了。因为这次政策的意向没有明显就是打击住宅，对商业项目没有什么太大的变化。如果项目的品质没有变化的情况压，观望情绪和影响了一部分上门量，但真正的成交应该还是可以的（指商业）。

　　胡景晖：这个跟08、09年有个最大的不同，08、09年市场的回调一直是新房，大家如果记得的话，08年有一个项目叫远洋沁山水，那时卖10500，那时两广路有很多项目。08年奥运会结束后，北京有半年的调整期，主要以一手房为发端，影响整个价格变化。那时候不知道大家还是否记得，那时候很多韩国人撤出望京，望京那时候的二手房到了8000左右，最低我看到有6000多的发盘，但没多久，现在又到两万二三了，这是一年多前的事。这次不同的是，4月17号和4月30号的政策出来，我们看了5月份的成交数据，5月份市二手房平均价下降了12%左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多，比如通州下降了20—30%，望京下降了20—25%，南城的一些区域炒给比较高的区域，也平均下了12%。

　　原来每天平均网签量1000多套，现在不到300、400套，现在有超过一半的非常特殊的，北京特有的概念，叫做二手经济适用房转商品房。大家可能不太理解，原来2007年开发的很多经济适用房已经发了房本的，在很多人手里拿着，后来建设部说这些房子将来不得出租，也不得空置，卖的时候，要不补叫出让金，导致这些人很害怕，赶快把这些房子的属性补充地价款，这些不是真实的交易，这只是改变其归属性，剔除掉这些，实际上二手房的交易缩水了80%左右。这是跟08年最大的不同，08年是一手房率先降价，而且幅度特别大，二手房再跟进。这一轮一手房的价格还比较坚挺，二手房降低了12%左右。这是今年跟08年最大的不同。

　　另外一点，市场有一个挤压效应，由于调控，一部分人对买房持观望情绪，再加上很多人把租房作为自己在北京的长期选择，加上拆迁量比较大，再加上政府二套房的政策，就逼迫很多想改善住房的人得先把老房子卖掉，再买新房，这其中有一个周转问题。以上的这些问题导致更严重的问题，今年4、5月份北京市房屋租金，住宅租金同比上涨了23%。就是房价还没下来，租金又涨起来了。房价没降下去，交易量萎缩了。这是比较大的变化，市场如果是这样一个大的僵局的话，市场有两个变数，一个是房产税开征的问题，还有一个问题是下半年北京市保障性住房，包括租赁房，保障性住房和房产税应该是下一步比较重要的看见。

　　谢红玲：请顾会长跟我们谈谈北京市政策出台后，市场的变化跟大家一起交流一下。

　　泡沫越大的城市 楼市新政的影响越显著

　　顾云昌：听了胡景晖的交流，大家的感受是一样的，北京市新国十条出台后，最早也是最严厉的对楼市的调控，举措，对全国的影响是很大的。坚决遏制部分承认房价过高上涨，北京市应该是列为部分城市。我到过很多城市去，他们说他们不是部分城市，北京上海应该是不能城市。也有人说，为什么部分城市的文件往全国发。现在数字显示出来，北京、上海深圳这些变化是最大的。房价上涨越快的地方，文件的效果最大，也就是说，我们政策出台的效果和原来的泡沫是成正比的，原来泡沫多的地方，房价上涨越快的地方，也就是投机性需求和炒房需求最旺的地方，所以政策效益是很明显的。而北京市政策效益是很明显的，从目前看到的是北京市的政策也是最严厉的。这两个反应也是刚才两位谈到的，也是符合市场，符合情理的政策反应。现在起码房价上涨过快没了，因为文件是说坚决遏制部分城市房价过快上涨。但是我们舆论不是遏制过快上涨，舆论的要求是下降，好多机构要预测下降多少，但是他们预测他们的，市场会根据自己的规律去反映，预测仅仅是预测，谁的预测都不作数，必须根据市场双方的博弈来进行。这个博弈既有房屋市场的博弈，也有土地市场的博弈。

　　刚才讲了房屋市场，买者和卖者，新房的买者，开发商的买者，二手房的新者和卖者，还有土地市场的开发商的买者和政府的卖者。应该说这样的态势，国务院文件要求的“坚决遏制过快上涨”应该是对对应的。我判断的政策效益已经初步显现了。也有人说国务院已经打了一个胜战，这个政策的调控还是很明显的。现在人们就想对下一步的市场做一个预期，到底下一步怎么样，也有人希望下降，买者当然希望下降，买者又分两部分，一部分是原来没买到房子的，希望下降后在合理价格上买个房，解决自身自住性需求的。另外一部分抄底的人也希望降。现在的情况就是这样。当然，最后会发展到怎样，开发商可能心里有准备，但行动上还没有准备，就是我准备降价的情况还没有，看看大家。客观上，他（开发商）不差钱的情况还是存在，他的资金实力雄厚。

　　还有一点，北京市场供不应求的上，潜在的供求关系是供不应求的，因为不是今天一天造成的，这几年北京市的供应量，由于土地的供应量决定了房屋的供应量，这个总量的速度是放慢了。这几年财富差距的效益，北京人，外地人，在北京买房的数量没有减少，这两者真正的潜在需求量和供应量的情况下，还是供不应求的。这个情况比较复杂，开发商也看到反正买房的人也多。另外调控的文件中有两个“暂停”，对外地人到北京买房的，没有银行纳税证明的暂停贷款等等，还有对北京市民买房，新房只能买一套，外地人买房也只能买一套，这个是“临时”，两个暂停和一个临时到底截至到什么时候也在等。所以现在市场上都处在双方博弈的情况中，各有各的想法。

　　除了我们买卖双方外，政府心里也肯定不踏实，起码一直考虑对房地产市场的要求是两个稳定：既要保持整个房价的稳定，稳定怎么理解各有各的理解，有的说涨得慢一点是稳定，有的说降是稳定，但总的说不要出现大起大落，因为如果房地产出现大起大落，对整个经济来说是比较危险的。中国的经济在处在回升当中，世界再出现经济危机，欧洲经济危机对中国的出口影响就很大，所以中国经济的回升中就有很多不确定因素，这样就不希望对中国经济来说是第一大的消费产业的房地产业，就是我们现在维持全国商品的销售额，房地产销售额是最大的，汽车的销售额很大，但相比房地产销售额只有三分之一，其它粮食的销售量更是芝麻绿豆了。所以这时候就需要冷静对应。全国各地恐怕还看着北京和上海，到底北京上海下一步怎么样，对他们也非常重要。

　　尽管全国各地市场的反映不一样，我经常说这一次的调控效果跟泡沫成正比，原来泡沫少没有泡沫的地方调控市场反映就小一点，起伏也小一点，影响小一点，但是话说回来，北京上海，特别北京的效应会影响全国。我们的媒体现在太厉害了，网络也好，报纸也好，电视也好，北京什么消息，全国都知道了，你的升，你的降，你虚假和准确的信息都会影响全国。这种情况下，我们今天开这个会讨论一下下一步怎么办，另外我们也对政策进行一个分析，另外我们期盼下一步怎么办，我们一起讨论一下。

　　谢红玲：您刚才特意提到对北京市供求关系的判断。也请另外两位嘉宾谈谈这个供求关系。

　　楼市政策未来3—6个月还会是观望期 但市场乐观情绪正在回升

　　李净：这个判断其很难的，因为新政出来了，世联也跟各地开发商开会，主要从开发商这个角度上了解现在的形势，现在三方的博弈是一个常用的词，现在大家比较爱说的眨眼睛的游戏，两个人对视的时候看谁先动。不管是开发商跟消费者之间，还是消费者跟政府之间，都有这样一个心态。心态的产品也是影响市场变化的走势因素，太复杂了。

　　从开发商群体来讲，深圳这周有一个90%环比回升的小小的苗头，为什么有这样一个乐观的情绪的开端？是这样，刚才顾会长也讲了，关于欧元危机的事情也出来了，大家特别联想到上一轮（因为这两次调控太近了），从03年大的调控之后，05年房价就一直往上走，很长时间没有经历政策的时候，大家都很慌就急忙降价，但不到一年的时间，当金融海啸来的时候，首先把政策做了一个扭转和调整，使得市场又迅速升温，这种反弹是爆发性的反弹，所以大家一听到欧元危机一来的时候，特别是温总理又在一起场合对中国经济担心暗示的表态，为什么我老往南方说，因为北京是一个很特殊的市场，北京是重灾区，细则又很严，所以政策已经没有什么弹性的余地了。南方的市场观望政策比较浓，相对来说，政策还没有绷得那么紧，所以南方市场就值得我们关注。而一旦政策有一点细微变动的时候，南方市场就有一些交易量了，就有了一些乐观的情绪。

　　大家可以搜索一下陶东的讲话，他分析得很透彻。大家绝对不能想象这次危机会对中国危机产生那么大的联动作用，会使政府放松，的确，周围经济环境复杂的时候，中国政府在面对中国经济和房地产问题的两难境地就多一点，所以政府也在观望，到底是什么样的情况，什么样的情况下我要放，什么情况下我要继续推进。都是两难的状况，所以从判断上，我们认为政策的持续性会比较长。起码在未来3—6个月里，看看市场的情况才能下定论。为什么未来3—6个月是观望呢，开发商的确09年的资金回笼，经过08年之后，大家管理、产品周转等这方面都有了应对的经验，他们也能支撑一段时间。起码到今年年底，才能下决定最后到底怎么样。

　　另外，第一轮的时候，我没有把价格说出来，第一产品解构不一样，保障性住房，或者两限房，或者普通性住宅，推出的项目部一样就会对均价产生很大的影响，这个没有特别大的意义，但也有价格的松动，很多楼盘通过打折的方式，放弃本来应该到口袋的利润。

　　房地产有一个规律，量先缩，价才跌，因为他们在销售上有一个结构的安排，有些时候，在同样的楼盘里面，产品稍微差一点的，先推出来，然后再推一个别的，这样的节奏的安排，也使得总体楼盘安排会跟价格的走势有一些微妙的影响。短期内他不会全面下调产品的价格，除非是着急回笼出货。

　　还有一个特点，开发商是一个什么群体？我们分析，上有拿别人的钱，下从消费者拿回笼资金，我从中间运用资金的企业，这是一个杠杆企业，作为这样一个资金运作的企业，从上游拿钱干什么呢？买地。然后再从银行贷款，包括建筑上垫资，把这个项目做起来，然后再一步步从消费者那回笼资金，然后再一步步循环。但是这一次，我们看到很多上市公司，在股市的蒸发遭到否决，从上游拿不到钱了，银行又拿不到钱了，那你说开发商仅仅从消费者那拿到钱能去买地呢？所以这部分钱我就不着急回笼了，因为我拿不到地了，因此我们从开发商一系列的考虑和心态上看，这都是一个指向长期的调控政策。说实话，这个行业也应该规范发展了。其实大家对这一轮调控还是抱有欢迎的态度，因为整个房地产行业也应该规范发展了。

　　高档房销售动力非常不足

　　谢红玲：谢谢，我做一个补充，刚才李总说到开发商的心态，作为媒体我们也做过一些调查，在采访过程中我们发现，尤其在北京，高档房的开发商现在销售的动力非常不足，原因是什么？一个本来大势不好，本来客户上面的量不多，还有一个微观的原因，他们有些项目，推二期三期的时候，就像李总介绍的，他一开始推的房子和楼位置不是特别好的，后面的位置景观比较好的，他们就像提价，原来卖3万，这栋楼想卖4万5，但房管局不批证。直到你把价格又调回到上期的时候才能拿到证。有的开发商就说不拿这个证了，有的因为上市公司要求，即使拿了证，推盘也不积极。

　　其实如果以前你说到这个情况的时候，售楼人一定跟你讲，但现在你打电话过去的话，他们马上就说你考虑考虑吧。所以可以看出来，他们推盘的动力也不足。

　　刚才李总也说到近期交易量有回暖的迹象，前段时间我们也采访了金网络在北京代理的项目，最近一周售楼处的人又多起来了，看来，一些想抄底的，还有自住需求的人又开始动了。

　　胡总，从您二手房的需求情况怎么看？

　　新政有效抑制了投机性购房 下一阶段调控重点增加供给

　　胡景晖：从需求上我们分几类：

　　第一类，投机性和炒作性的购买，目前市场上没有了。现在还想短炒房的就没有了。4月17号新政出台了时候，北京很疯狂的，原来我们在全款客户的比例30%，新政出台后，全款客户的比例高达60%，就是快进快出。因为贷款炒房的时候，银行批贷的话，速度就很慢，那会就等不及了。我跟他们开玩笑，股市还有T+1，那时候北京市炒房可以做到T+0。今天买房上午签合同了，下午就放出去卖了。香港曾经就出现这种情况，就是不看房就成交，为什么？因为房子里面有租客住着呢，法律规定，承租人有优先购买权，所以干脆不去看房，然后就成交，上午买了，下午就卖。4月17号后北京市就到达这种境况了。

　　如果政府不出手的话，否则就是十年萧条。最有意思的时候，租的人那时候特别享受，因为一年之内他被五次倒手，没有人去收租金了，因为他们买房的对租金就无所谓了。所以这次的调控是非常必须的，所以短期之内，这些炒房的就没了。

　　对于首次置业的，根据国家政策还是有优惠的，只要你首次购买90平米之内，契税按1%征收，银行可以拿到两成首付，银行折扣也可以拿到8.5。另外就是改善性的，这个就比较胶着了，因为改善性的不是没有房子住，是现在改，还是什么时候改，这个比较胶着了。你要想改善性享受优惠，就先把自己手里的房子卖掉，成为无房户才可以购买第二套享受优惠。但是北京市的政策，银监会说的是贷款政策认房不认贷，就是以家属为单位核算你第一还是第二次，是认房不认贷。但银监会说这个标准不科学，以前买过十套是全付，但再买一套房算第一套还是第几呢？所以银监会是认房不认贷。

　　北京市实际执行的是双重标准加严，认房又认贷，这就很严格了，什么情况呢？举个例子，比如夫妇两个人结婚前各买一套房，都是贷款，这两套房都还清贷款，也都被卖掉了，大多数银行会认定你是第三套房子，严到这种程度。就是叠加的。历史上有过三次大的宏观调控，2003，2004年有过一次，这是上海惹得祸，因为04年上海卖了30万套，因为一套房之内转了N多次，连名字都不写。05年宏观调控就出来了。第二次宏观调控是2007年927新政，从深圳发端的，07年深圳房涨到比对面香港还贵。所以很多人都跑到香港去买房了。2010年国十条非常骄傲，是北京为发端的，3月15号的高价地，引起全国房价上涨。所以北京一定要出比全国更重的调控，也就是说我们现在的贷款政策是又认房又认贷。改善性需求实际上很大，原来没有出调控之前，占到60%左右，现在由于贷款政策，原来有了两套房，银行都还清了，都卖掉了，很多银行还是认定你是第三套房。不提供贷款。地这是一个问题。

　　第三，是投资和改善混合的。一个是改善，又要抵御通货膨胀。

　　首次置业的问题不大，但改善性的问题比较胶着。对于供应，下半年北京市一定要加快速度把保障性房推出来的。我不知道花那么多钱买美国的国债干什么，把这些钱分到各个地方去建保障性住房吧，解决民生问题最重要。

　　另一方面，开发商不跟进的话，就国企投吧，开地王是你们惹的，那开工你们先开吧。其实我觉得房地产对股市影响也没有那么大，只要开工是最重要的，增长供应是下半年重要的因素。

　　存量房也要增加供应，为什么有房产税增收，前段时间大家开玩笑说国家电力局调查北京市有20%的空置率，怎么统计的呢？是实际上，北京入住5年的小区，晚上有多少是亮灯的？

　　把这种不出售，不出租的房子增加持有成本，让你从市场上供应出来的，但现在传闻还是相当宽松的，人均70平米才征收；还有第三套才开征，80%也不在里头。还有自行申报，什么概念呢？相当于北京市现在搞的年收入超过12万，自行去税务局说我挣多了，要交税，实际上很宽松。因为我们没有个人家庭财产收入的数据库，要想实现家产财产的税收，必须做到公安、民政、建委，税务，银行五大系统在全国各个系统建立动态的数据库，首先搞清楚谁跟谁是两口子，在没搞清楚的情况下，怎么搞清楚谁跟谁是家庭呢？在这些没搞清楚之前，任何财产性的税收都无法实施到位。怎么办呢？党中央很聪明，我们先划一个圈，大家先自觉，自行申报，然后我们慢慢再把圈收紧。为什么我们每年超过12万元的去申报，因为中国个人税收制度要改革，不是通过单位代扣代交了，因为现在收入多元化了，将来改革成每个人个人去申报，你自己说我在哪哪哪挣了钱。这个需要一个过渡期，然后政府就先划这样一个圈，先自觉，然后再慢慢收紧你的口袋。所以说房产税可能一开始会比较宽松，但有和没有会影响根本的预期。主要是抑制多套持有的冲动，还有把目前存量房上又不出租又不出售，又不自住的房给卖掉，放在市场上来。

　　如果下一阶段还有调控的话，我们主导思路要改变，不是简单抑制需求，而是开发换也到存量环节，到保障性住房，一定要把供给量推上去，不然的话，不仅房价下不来，政策一旦退出，市场会变得更可怕。所以下一阶段调控的重点应该是增加供给。

　　谢红玲：很多人猜测，这些政策实际上跟地方土地财政收入减少是有关系的，从政府的功利角度看问题，这个成份占多大呢？现在开发商上边不给钱，银行和融资的渠道都不流畅的，销售回款又不多，土地成本下降厉害，这个就直接影响到特别是二三线城市的财政收入，我们知道有很多二三线城市的政府财政收入有60%是来自于土地成本。不知道这种猜测对吗？请顾会长给我们解释一下。

　　要保持相对宽松的土地供应量

　　顾云昌：其实调控房地产市场是一个系统的过程，简单是供应量和需求者的关系，其实所有的调控都是调控这两者的关系。有人说了解了供求关系，鹦鹉也能变成经济学家。这一轮的调控也是调控供求关系的，因为房地产的供应弹性系数很少，因为今天的供应量是两年前拿到的土地造成的。现在的调控也不可能马上显现出来。那么最能够立竿见影的就是调控需求，这次遏制房价上涨过快上涨，是从需求上调控的。需求一个是自住性的，一个是投资，投机性需求，自住性需求是鼓励，从投机性需求是进行遏制，所以我们看到的减少杠杆力度都是从投机性需求进行的。这些都是大家认可的。

　　但我们把需求的弹簧压下去，只是暂时的，因为压得时间越长，反弹越强，经济也会出问题的。所以真正解决问题还是要从供应上入手。我也很高兴的看到国家土地部门第一次那么慷慨拿出那么多土地，全国住宅供应量是5.4万公顷，去年7.6万公顷，今年的土地供应量是18.5万公顷，两三倍的增加，应该是为下一步市场的供求关系的平衡奠定了基础，当然前提是要完成计划。这是我看到的一个很大的希望，当然土地计划能不能完成这里还是一个问号。因为北京市的土地供应量，去年是完成的，过去几年都是没完成的，这里面有许多拆迁，土地的征用，资金等等因素都会影响到我们土地的供应。

　　这么系统的工程，又从需求上压下去，下一步供应加大的话，市场的健康发展还是有希望的。

　　但是，什么原因导致市场供求关系，为什么有如此大的需求量，为什么我们的供应量不足，我们不光分析需求旺，供应缺到什么程度，更要分析它背后的原因是什么。分析下来就讲到为什么我们的供应量不足，比如土地的问题，其实我们政府都希望土地少供应点，价格高一点，这是现在我们的财税体制造成的。我最近到一些地方，地方政府已经开始担心了，如果这样下去，我们土地卖不掉，卖不出价格，怎么办？所以他们说我们不属于部分政府，我们不存在泡沫问题。

　　那么，背后一个因素大家都清楚，就是地方财政收入的问题。刚才李总说3个月到半年，这么长时间卖不出去的地，地方财政就会有问题了。这个就是跟地方财政和税收联系在一起。

　　前一段时间讨论到物业税的问题，这一次发改委的文件没有提到物业税，但我感觉到并没有说物业税不好。因为物业税的提出不是今天提出的，也不是国务院的文件提出的，而中共中央十六届三中前会对于经济改革的会上提出的。所以我觉得开征物业税还是未来发展的一个目标。物业税应该是全面开征的，就是财产税。尽管有人说我土地不是个人的，土地是国家的，你有土地使用权，房屋使用权，按照我的理解，从长远来看，应该开征，目的就是为了给地方政府找到一个合理的、稳定的财政收入渠道。它（地方政府）现在只有靠卖地获取更多的财政收入，而卖地的收入又有波动，这当中，通过卖地的做法也是不合理的。但据我所知，物业税的开征谈何容易？要通过全国人大，立法，需要很长时间。当前市场的呼吁很强烈，为了让持有者增加持有成本，这个物业税的开征就需要很长的过程。

　　现在房产税的传闻越来越多，据我所知，上海的确是在研究房产税，至于报了没有，怎么批准，是传闻还是什么的，我们也不知道。但这个房产税和物业税是不同的，房产税是经营环节当中的税种，我是经营性的就征收房产税，两种征法：一个是按照租金12%收房产税，还有一个按房屋的原值，减去80%，价格的1.2%来征收房产税。就是你不经营的房屋是不征收房产税的。现在也可能有人 提出会对房产税进行改革，

　　不管你持有不持有，经营不经营，只要你持有我就收。这当中，税务部门同意不同意，是否由地方政府来实施，可能有一个过程和。具体情况我们不是搞这方面的，也没有权力。但目的是让你增加持有成本，从供求关系角度来提的。所以物业税最初的提法，和现在我们对物业税理解是不不同的。这样既可以增长地方财政的收入，又可以让供求加大，改变供求关系。

　　我们现在讨论的所有问题都是从供求关系出发的。

　　如果房地产要长治久安，除了调控，最重要还是要改革，改革相关的经济体制问题。比如财政经济体制问题，比如金融体制问题，比如土地体制问题，这几个方面都对房价市场内在的供求关系产生很大的影响。

　　举个例子，我们为什么需求那么旺盛，原因就是购买力太强，我们社会上购买住房的能力太强，购买住房的能力分两方面：第一种有钱人钱太多；第二，我们金融杠杆力度很大。我们的抵押贷款一般50—60%通过抵押贷款，60、70%的人要通过银行借贷实现购买愿望。购买成数以及利益不同，就会决定杠杆的大小。所以调控楼市很大程度上，一个是看杠杆的程度，我需要市场太热的时候降低杠杆，市场太冷的时候我们就放大杠杆力度。第二的问题就是自有的购买力，自己支付能力看来，中国还是很旺盛的，原因是什么？一个是总量流动过剩的问题，中国有钱人钱太多，没钱人钱太少。钱太多的人就要给钱找出路，这就是为什么中国需求这么大，北京、上海、深圳都在搞投机和投资。

　　还有一个，比如温州，温州的房价没动，最近传说温州的房价还要高，因为温州人在全世界赚钱，钱太多了，都其买房。这就是说我们很多钱在中国的经济上没有出路。很重要的一点就是给财富阶层找到一个投资出路，这样才能让他们真正的撤离房地产市场。如果我们想办法把社会的游资吸引到房地产上端，进行资本运作，通过股票、债券、基金等等，流到上游去，不仅不会影响到下面的需求过旺，而且会增加上游的供应量。很多人可能会反对我这种看法，你再给开发商多的钱，开发商更不降价了。有人建议，收足开发商贷款，不要给他贷款啊，让他没钱，让他不得不降价。可能近期降价，那下一步呢？他没钱买地了，下一步就会造成供应的短缺，如果我们把钱供应给开发商，让开发商去竞争，开发更多的楼盘，造成市场上供大于求，整个开发资金链也不紧张，因为只有更多人投入到楼市，就不会造成垄断了，这样会形成整体的平衡。

　　如何保持相对宽松的土地供应量，土地价格就不会涨那么快，房价就不会涨那么多。所以这不是近3个月，6个月的变化，我们要看长期的房地产长治久安的变化，才能找到房地产市场一个正确的道路。

　　谢红玲：顾会长的观念让我想到第一场论坛的几个关键词：钱多，房少，北京市政策的限购。尽管在座的嘉宾没有给大家一个明显的概念，是出手还是不出手，但在座的各位我相信会有自己的判断的。

　　李总刚才说还需要3到6个月的观望期。不知道二位对这个时间判断有什么想法？

　　公众应更加关注保障性住房

　　胡景晖：实际还是取决于一手房降价的变化。如果拖得时间越久也不好，开发商如果下半年加息的话，资金状况并不美妙，僵持下去不开工的话，对整个经济也不好，所以尽快要改变僵持的状况。能不能改变，就是一手房房价，还有保障性住房的增加。乐观一点的，就是两三个吧，如果一直僵下去的话，就要僵到年底。

　　顾云昌：时间判断应该是3到6个月时间，现在一个月时间已经过去了，希望僵持的时间还是不要太长，因为太长对整个中国经济也会增加不确定性。怎么做？增加供应量，保障性住房也很重要。

　　我建议我们的媒体，特别是我们中低收入的家庭，把关注房价的这种劲头，逐步关注保障性住房，关注公共租赁房的情况下，不要在房价方面太亢奋了。把关注放在政府的保障性住房，因为很多真正想买房的人都是保障性住房的购买者。当然关注保障性住房的供应条件、速度和品质，这样可能对我们整个市场，会让整个社会的气氛和谐一点。高房价对我们很多想买房的80后来说，都不是你们买房。

　　第二，必须要松动，我认为房价要松动，作为行业内人士，我们希望房地产开发商也要理性对待市场，无论是从国家利益，还是从行业，健康发展来说，适当的松动，不要你看我我看你大家都僵持。

　　去年是这样的情形，很多人可能松动了没有赚到钱，没有松动的赚到钱了。我相信历史不会重复的。整个供应量会加大，因为上一轮反映那么强烈，主要是供应量没有加大，如果供应量加大的话，还想这样反弹的话可能性很小。

　　从去年3月份到现在涨价力度是非常厉害的，所以我觉得打破僵局，从卖者身上要有一些松动，二手房已经有一些松动了，一手房，特别是北京这样的房。这是我呼吁我们开发商做的事情，这样建设更快一点，市场更平衡一点，保持发展的速度。

　　李净：我特别同意顾会长的做法，还有胡总关于保障性住房的看法。

　　我们对供需的判断，先调需求，再调供给。大家可以看到一个比例，70%用于保障性住房，30%用于商业住宅。这个问题上，行业内部我们一直在探讨二元化社会的问题。中国现在信号已经很明显了，M型社会，中间阶层塌陷，中低，中高收入阶层是一级。如果这样走的话，这些人的住房问题上，包括其它消费者都会不一样，开发商也是一个愿意学习的群体，毕竟这个行业越来越发展规范了。他们也在研究。作为一个健康社会来讲，我们说香港和新加坡，中低收入，（保障性住房）就是政府来做，中高收入，商品房就由开发商介入，这个是1比1。我们总在谈蜗居，蜗居就是塌陷的中间阶层的问题。肯定不是主流。这样分化下来的话，对于开发商来讲，他有决策，第一商品房这块，目前土地供应是70，30%的话，这样竞争就会很激烈，他就会想，我有没有能力做这个产品，有没有可能私人资本进入保障性住房，这个实际上已经在做研究了，就是私人资本进入保障性住房的可行性和操作性。从大环境来讲，大家都是欢迎政策所引导的一个方向，及其做一个准备往这个方向走。这样的话，这次调控尽管长，但对行业来说是健康的好事。

　　谢红玲：谢谢大家对保障房的呼吁，我也有一个信息，像刚才李总反映的，目前我们开发商的群体不仅爱学习，政治觉悟也挺高的，过了这个生存线之后，他的社会责任感也在提高。我曾经跟龙湖地产的老总谈过，他有一个专门的提案，他觉得尽快增长保障性房的供应，有一个非常有效的办法，就是在已经建设的商房的比例中生切除一块来做保障性住房，不知道为什么政府没有批。其实从企业这一块，开发商的觉悟已经在提高了，真正把关注放在我们真正居住的问题。保障我们整个房地产行业的发展，保障我们全民经济的运行。

　　另外，我非常支持顾会长的提议，目前来说，可能经济实力不是很强的大家，我们所谓中低收入人群，一定要放弃假想我也是商房的对象，不是，你从开始就是政府的保障对象。现在政府前几年，国家有难处，没有财力支持这块，但现在不同了，这几年房地产的发展，尤其土地收入对政府财力的支持，我想已经足以让政府有能力补这个缺，补它之前应该做但没有做的事了。

　　但如果我们总不要求政府的话，政府动力也不足，所以不光是我们媒体，还是大家，大家都应该把更多的注意力放在呼吁政府增加保障性房的供应上来，还有质量等等，都要关注到。

　　问答时间：

　　问：各位嘉宾好，我想问顾会长，我们一直提到供求比例，我们知道商业地产的比例，1：0.8，是否意味着商业地产成为资金的主流，市场资金是不是流向这个方向？

　　顾云昌：商业地产的供求关系是由商业的需求和供应量决定的，这些年国家都没有给商业地产发过什么文件，都是按市场走的。之所以商业地产的回暖跟中国的经济有关系，跟中国的消费有关系，因为有了商场，有了Shopping Mall，跟我们居民消费有关系。写字楼主要跟我们整个产业和经济发展有关系。当然也可能有一部分资金，因为投资的限制，流入到商品房。

　　但过去我们发现商业地产投资没有断过，主要是经济的回升向好，导致我们商业地产增加，我们消费的增加导致商业地产增加。如果投资商业地产比住宅市场可能要稳定一些，这就看你的资金承受能力了，商业地产相对是 平稳一些。供参考。

　　谢红玲：提到商业地产，我也提前跟大家分享一个消息：6月13号我们政变地产会专门以商业地产为主题做一个探讨，欢迎大家再来参与。

　　问：我想问一下顾会长和胡总，我们最近探讨房产税开征的问题，两位觉得房产税开征真的能控制房价吗？

　　顾云昌：市场的调控既调控供应和需求，如果市场供应跟不上，你再调什么税都没有用。目前来看，我们主要通过遏制需求，特别是去杠杆，减少银行杠杆力度来控制需求。当然房产税起到一方面的作用能够使持有者增加持有成本，从而退出持有，提供市场的供应。当然，单单有一种税收是不能解决市场问题的，美国和英国都有物业税，开征多少年了，他们房价该涨还是得涨。房地产的价格因素有很多，造成需求和供应的因素都有很多。税收方面可以对需求起到一些影响，起到一些作用。不能单说这个税收能起多大作用，至于发挥多大作用，就要看税率，还有开征的对象等各方面来分析。

　　胡景晖：对已经持有多套的房源可以起到一定释放的作用。我们看到坊间的传言来说，它的开征还是比较宽松的，我们看一下股市，发改委的研究员说，不征，一下就上去了，一否认，就下去了。这一周之内股市的上下都是与房产税有关的。可能对预期的影响更大。

　　这个主要是改变目前的财政方式，第一改变地方政府过度依赖土地财政的方式。更重要的不是，政府短期的把地都拍完了，更多让地方政府着眼于长期的地方经济发展，而不是一次性的收钱，而是每年的收，这样经济发展越好，房价越高，平均的税率就越多。

　　还有就是改变一下，我们基本的税收都是发生在交易环节，持有环节为零，这样多套持有的话的成本是零的。很多国家持有成本是很高的，交易成本是很低的，鼓励你更多的交易，给市场配置资源。

　　另外，对预期的作用比实际的作用可能来给更明显一些。

　　问：我想问一下顾会长，你刚才提到要给开发商加大贷款，还有土地供应，这样能解决高房价问题吗？

　　这种供求平衡多大影响大地方政府的积极性？

　　顾云昌：这是我的一个主张，现在有两种思路，一种思路就是收紧土地，最起码是收紧贷款，让开发商断档，逼得他不得不降价。我们也看过这样的事情，的确是开发商拿不起地，必须降价，不讲价就活不下去了。但是就会产生下一步的情况，没钱了，开发商买地也不买了，下一步的供应会减少，下一步供求关系就会在反弹的情况下出现强烈房价上涨。而且会出现大起大落。

　　我认为是千方百计加大供应量，我们在遏制需求上做了很多工作，加大供应方面我们的文章做得不够，就是蛋糕没有做大，蛋糕没有做大的情况下，就切蛋糕，蛋糕就切不好，因为总量不足。怎么加大总量呢？国家土地部门已经在加大供应量了，我希望这个落实下去，既然土地供应量加大了，资金供应量就要加大。如何加大资金供应量，就是要创造更多的融资渠道。解决更多通过直接融资渠道加大我们的资金供应量。使我们的社会资金不是流入到炒房环节当中，而是流入前端，通过直接融资和间接融资渠道，使房地产资金来源更多，更顺畅，也就是说资金是保障的。保障资金和保障土地的情况下，家居的精整才会有好的品质产品。

　　中国所谓产能过剩，恰恰是城镇化的产品没有过剩，工业化的产品过剩了，吃的啊穿的用的过剩了，城镇化的产品没有过剩，比如医疗难，上学难，出行难。出行方面，高铁，地铁，大飞机，但是房地产思路没有这么清楚，没有说我们要加强速度，加快住宅建设，多盖房，没有这方面的说法，当然是受约于土地的问题，受约于我们18亿亩耕地的问题，想办法打破这些界限，使我们的房地产供应不断增加，增加供应量的同时可以消化我们工业化当中的产能过剩，钢铁、水泥、建材、家电，也可以解决我们最需要解决的劳动就业问题。所以千方百计加大土地供应量，多盖房，中国的房子没有过剩到像有的媒体形容的那样。

　　当然我们也看到很多房子空着，没有办法，有钱人没有投资渠道啊，所以整个都是循环过程。当然我觉得我们不会过剩，因为我们城镇化水平还很低，多少农民要进城，我们人均住房面积20，30，农民工5到6平方米就了不起了。所以要解决这么问题，以后要盖很多的房子。这些都不可怕，可怕就是把城镇化的产品也视为产能过剩了。这是我的一个观点。

　　所以要千方百计的加大供应量，这样老百姓住房也不难了。

　　谢红玲：谢谢大家，今天的论坛到这里就结束了。呆会大家抓住在台下的机会跟他们交流。

　　今天的论坛给我一个深刻的感受，大长见闻，深受启发，我相信各位的感受跟我是一样的，再次感谢三位嘉宾。下次活动再见。