理性看待房市新政

　　丁志杰认为，由于城市化、经济增长、财富积累和人口红利等因素，中国房价中长期会呈上升趋势，但支持房价上涨的中长期因素并不能解释这一轮房价的畸形上涨 理性看待房市新政

　　丁志杰 经济学博士，对外经济贸易大学金融学院院长、教授、博士生导师。主要研究发展金融 与国际金融。2008年教育部新世纪优秀人才支持计划入选者，北京市社科理论“百人工程”学者，中国金融40人论坛成员；兼任中国金融学会、中国国际金融学会、中国投资学会理事，北京市金融学会常务理事。

　　去年下半年以来，房市火暴异常，很多大中城市房价犹如脱缰野马，成为困扰中国经济和社会的严重问题。尽管去年年底以来中央出台一系列调控房市措施，但今年3月份依然出现地价和房价轮番上涨的局面。4月17日，国务院重拳出击，颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（被称为“新国十条”），措辞严厉，被称为最严厉的房市调控政策。新一轮房市调控政策效果如何，对未来房市产生怎样的影响，记者就这些社会关注的问题采访了对外经贸大学金融学院院长 丁志杰教授。

　　房市新政初步达到预期目标

　　记者：“新国十条”已经颁布一个多月，您认为是否达到了预期的效果？

　　丁志杰：去年下半年以来房价开始攀升并不断加速，尤其是今年一季度，市场投机炒作盛行，房市畸形发展。一些开发商不搞开发，而去倒手楼盘。房价上涨导致进一步上涨的预期，出现恐慌性抢购。如果不再加以控制，房地产泡沫会越来越大。住房是老百姓的基本需求，是涉及到民生的大事，如果听任泡沫膨胀，必然要危及经济和社会稳定。而且，在应对国际金融危机过程中，地方政府加大了投资力度，银行信贷也急剧增加，很大一部分都和房市有关，房市能否健康发展成为全局性的问题。1月10日国务院颁发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（被称为“国十一条”），未能平抑房价。例如，3月份全国“两会”期间，在中央三令五申的情况下，我所居住的北京望京地区拍出新的地王，在不到两周的时间内周围二手房涨幅超过两位数。这在很多大城市都出现过，引起很大的民怨。这表明房价上涨已经走上自我实现的轨道，泡沫化倾向已经很严重，必须出重拳才能遏制，因此有了“新国十条”的出台。

　　从最近的房地产市场表现来看，应该说初步达到了预期目标。从名称来看，“新国十条”的目的就是遏制房价过快上涨。从房市新政来看，当前已经生效的措施主要是抑制不合理需求和加强监管，包括实行更为严格的差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，从需求和供给两个层面缓解市场失衡程度，进而改变市场预期。住房成交量开始下降，大多数主要城市房价开始回稳甚至一些地区房价出现小幅回落，房市开始退烧。

　　记者：为什么说房市新政只是基本达到了预期目标？是不是房地产市场还存在很多不稳定的因素？

　　丁志杰：打个比方说，现在房市新政所起的作用，相当于只发挥了其中退烧药的功效。烧退了但病未愈。从最近的10年来看，我国的房市屡屡出现一放就涨的情况，2008年国际金融危机前也有类似的情况，说明房市政策性和结构性问题不容忽视。

　　由于城市化、经济增长、财富积累和人口红利等因素，中国房价中长期会呈上升趋势。但支持房价上涨的中长期因素并不能解释这一轮房价的畸形上涨。过去一年多以来的信贷投放和流动性的严重过剩，是诱发这一轮的房价上涨和催生泡沫的直接原因。就像20世纪80年代的日本所经历的，1987年“卢浮宫协议”后日本宽松货币政策，是导致经济泡沫的根源，这已经在很大程度上是学界的共识。人民币升值预期也加剧了泡沫的严重程度。最近国家外汇管理局实施应对和打击“热钱”专项行动，显示房市是热钱的主要流向领域。只要宽松的货币政策不退出，房价再次反弹的可能性依然存在。因此，有人建议收紧银根来平抑房价是有道理的。但是，货币政策调控不仅仅取决于房市状况，而要看整体宏观经济形势。

　　解决结构性问题是根本

　　记者：此次房市新政把抑制不合理住房需求放在很重要的位置，究竟哪些需求是不合理的？

　　丁志杰：房市新政出台后，一些人把不合理住房需求简单地理解成买大房子，买多套房子。这种看法有些片面，也有很大的危害性，会造成社会的仇富心理以及可能的社会矛盾激化。

　　确实，不合理住房需求是本轮房价上涨的重要原因，要想把房价稳下来，必须坚决抑制不合理需求。去年我通过小换大方式实现住房改善，可以说是需求者之一。我的经历有一定的代表性。从年初计划买房到最终年底成交，其间计划要买的价格和面积越来越大，原因有三：首先，我已有的房子增值了，感觉心里有底了，这即是常说的财富效应。虽然我们买的是自住房，但是从面积来看很明显已经具有了投资的性质，二者的界限已经模糊。其次，身边朋友花了上千万元买房子，相比而言我要买的算是很便宜了，这种所谓的示范效应也会帮助我的承受能力不断冲破原先的上限。最后，就是从2010年起，二手房营业税免征时限要从2年恢复到5年，这一政策敦促了我快下决心，我们可以称它为政策效应。可以看到，微观层面上，人的经济行为有些是理性的，是合理的，也有些是非理性的。这种非理性作用在市场中，难免会推高价格。而且，即使每个人买房子都是合理和理性的，在当时环境下整体结果可能是非理性的，也就是合成谬误，成为助推房市泡沫的力量。

　　在买房卖房过程中，我还观察到两个现象。首先，并不像一些分析师所言，买房一族并不都是收入占到前30%的人群，恰恰相反，这些高收入人群在市场中更多扮演的是卖方角色，前30%之外的人群却在踊跃买房，按这一人群计算房价收入比非常之高。另一点是，人们买房所用的资金不全是来自自己的收入，尤其是年轻人。经调查，北京2007届本科毕业生的平均月收入为3080元，2008届甚至降到了2764元，与房价变动形成明显反差，从目前的房价与收入比的角度看，大学毕业生是绝对不可能供得起房子。于是，一家三代一起供房的现象非常普遍，所谓的“啃老”十分严重。但是啃老会引发一系列的社会问题，不是简单地依靠收入上涨就可以改善的。所以，今年年初，在一次内部讨论会上，我建议要把房价稳下来，避免泡沫不断地扩大。

　　还有一点值得讨论，即如何看待房市中的投资和投机行为。把住房作为投资品在中国很盛行，程度远远超过其他国家。这一方面和中国人传统的置业置产的投资习惯有关，另一方面也和当前投资手段缺乏有关。过去，在财富不多的情况下，银行存款既是储蓄的主要方式，也是投资的主要方式。随着财富的积累，投资的需求日益增加。十七大提出要增加财产性收入。增加财产性收入，就要丰富投资手段和品种。从过去的经验看，股票、基金都比不上房价上涨所获得的收益大，大量的民间资金必然涌进房市。尤其是今年3、4月份，CPI有明显的上升，存款的实际利率趋于负值，通货膨胀预期升温。就个体而言，从规避通胀风险角度来看，持有房产在内的实物资产来实现财富的保值增值，显然是合理的，但整体却造成了房价疯狂上涨。因此，要想根本性地改变房价不断上涨的局面，就要增加居民持有财富的方式，包括发展金融市场，开放民间投资的领域，同时还要完善教育、医疗保障体系。5月13日，国务院颁布《关于鼓励和引导民间资金投资健康发展的若干意见》，从长期来看有助于缓解房市投机的压力。

　　记者：您能否具体谈谈房市的结构性问题有哪些？房市新政是否提出了解决问题的途径？

　　丁志杰：在本轮房市讨论中，开发商和投资者成了众矢之的，实际情况要复杂得多。解决结构性问题才是根本，否则很难走出房市一放就涨的怪圈，“新国十条”都有所涉猎。

　　第一，房地产行业的定位问题。房地产行业是国民经济的重要行业，也是经济增长的重要来源。亚洲金融危机和当前国际金融危机中，都通过启动房市来恢复经济增长，形成了一种依赖。在这个过程中，地方政府财政收入、银行信贷都越发依赖房市的发展，大家都捆绑在一起，形成利益共同体和风险关联体。因此，要避免过度依赖房地产行业，让其回归民生问题，实现居有其所。在“新国十条”中，建立考核问责制，强调地方政府在稳定房价和住房保障工作的职责。

　　第二，房地产行业的发展模式问题。过去的房改实践表明，单纯依靠市场化不能够居有其所，应该建立多元的住房供应体系，用市场化、政府补贴和政府保障等方式针对不同的人群来解决住房问题。在“新国十条”中，明确指出要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。其中，限价商品住房是首次提出。

　　第三，房地产行业的税收问题。税收一直是讨论的焦点，存在的问题是在开发和建设环节税种多、税负重，而在交易和保有环节税种少、税负轻。在“新国十条”中，明确提出发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　记者：房市新政之所以“新”，不仅仅是因为前面有“国十一条”，更重要的是有很多过去不曾有过的新政策，比如建立地方政府考核问责制。这一新政有何积极意义？

　　丁志杰：正确认识问题才能解决问题。建立地方政府考核问责制，表明政府意识到并敢于面对在当前房价问题和未来房市发展中政府的作用。去年一季度一些地方税收下降很厉害，主要原因是土地卖不出去，说明地方财政对房市有一定的依赖性。今年一季度地王不断涌现，背后也有一些地方政府不负责任的因素。一年前一些地方政府号召、鼓励买爱国房，现在又严厉打击，说明政策缺乏连续性和长远考虑。因此，规范政府的行为和政策，明确政府的权利和职责，事关房市能否持续健康发展。

　　当前，尽管房市新政很有针对性，也有可操作性，但具体执行还要靠各级地方政府。由于各地情况也不一样，实施效果也还取决于各地出台的细则是否对路。在目前财政税收体制还很难改变的情况下，考核问责制有助于统一认识，有助于各地认真落实中央确定的房地产市场调控政策，巩固已经取得的初步成效，把房价真正稳下来。

　　开征物业税是改革的方向

　　记者：现在谈论最多的话题之一就是房市税收改革，关于开征物业税也有很多的讨论和不同的意见，您对此有何看法？

　　丁志杰：温家宝总理最近在《求是》撰文，提出适时研究开征物业税。一些地方政府也考虑相关的税费改革。物业税是要求房地产持有者每年按其价值缴纳一定的税款，是对房地产保有环节所征的税种。开征物业税提高了持有房地产的成本，降低了持有房地产的收益预期，客观上有助于抑制投机、稳定房价的作用。这对缓解当前住房不合理需求、降低住房空置率、提高住房利用效率，有积极作用。物业税属于地方税种，和现有的税制相比，能在更长时间内平滑地方政府税收收入，客观上也能遏制地方政府高价卖地的冲动。因此，开征物业税是事关我国房地产市场健康发展的重要举措和长效机制。

　　开征物业税是改革的方向。从2003年提出物业税构想以来，便在一些地区进行房地产模拟评税试点和个别城市模拟征收物业税试点，操作方面基本没有问题。现在的问题是如何渐进地和原有税制接轨，以及征税范围、房价评估等技术性问题。因此，为了避免冲击房市稳定，开征物业税需要和其他房地产政策调整配套结合，也很难一步到位。

　　也不应高估物业税的作用。开征物业税并不意味着从此与房地产泡沫绝缘。很多国家都实行物业税，但是仍然发生过房地产泡沫。当下一些人基于目前的房市问题提出一些物业税的建议，包括低端不收税、中端税收优惠、高端增加税收的思路，以及首先针对别墅、大户型高档住宅开征，应该说有积极意义。但是，也要注意到公平问题，不能不尊重合法财产的权利，不能拿长效的物业税来解燃眉之急，而给未来留下后遗症。