受较高的投资回报率推动

　　深圳特区报讯 （记者 陈颖）在房产调控新政的影响下，深圳新房成交量环比大幅下降，二手住宅市场成交量一路攀升的火爆场面也得到遏止。与此形成对比的是，商业地产近期成交却明显上升。记者连日采访了解到，目前越来越多的投资者将目光转向商业地产，导致楼市新政后深圳商用物业成交呈上涨态势。

　　商业地产不受新政所限

　　据21世纪不动产深圳泛城地产监测数据显示，新政后一个月，深圳新房成交量环比下降63．8％。与此同时，二手市场成交量一路攀升的火爆场面不再，调控政策的综合效果已有所体现。而此时更多的投资者将目光投向了商业地产。最近一段时间，深圳商用物业成交量有上升的态势，部分房产经纪人亦从住宅市场转战商业地产市场，从另一侧面反映了商业地产的景气程度。

　　深圳泛城地产分析师王金萍认为，此前商业地产低迷，主要是对于投资者而言投资相对较大，而住宅市场相对门槛较低。同时，商业地产在很大程度上也受到金融危机对实体经济的影响。但就目前而言，住宅市场已受到楼市新政的信贷政策或限购政策的限制，而商业地产则不在此限制范围内。相比之下，在首付、利率、回报率等方面，目前商用物业明显优于住宅市场。这也是近期商业地产受关注的原因之一。

　　回报率高于住宅

　　更为关键的是，深圳商业地产本身具有较高的投资回报率。据中联地产监测数据显示：写字楼回报率在5％－6％间，商铺投资回报率在7％－8％间，而我市住宅的投资回报率则相对偏低，一般在3％－4％间，商业投资回报率远高于住宅市场。

　　从区域投资回报率而言，由于不同商圈物业价格和租金水平的差异，成熟商圈的投资回报率远高于发展中的商圈。以写字楼为例，福田中心区投资回报率为5．15％、车公庙为5％、南山中心区为4．6％；以商铺为例，东门商铺的平均投资回报率为8％、前海片区的投资回报率为6％、宝安中心区为5％。这些数据可以看出，越成熟的商圈，投资回报率越高。

　　限外令“影响有限”

　　对于撤销不到半年的商业地产“限外令”又在今年5月份重新启用，业界普遍认为此举对商业地产的影响有限。美联物业的分析人士指出，商业地产“限外”取消时间虽然不长，但此次重启“限外”对商业市场的影响不会太大，唯一有影响的是部分刚撤离住宅市场转投商业地产的外籍投资客及正准备投入商业地产的“准外籍投资客”。该分析人士表示，近期中央对住宅市场的调控，会让部分资金从住宅市场剥离出来，同时目前商业物业与住宅物业的价格倒挂，也使部分投资客撤离住宅市场后转投商业地产。这与商业地产受政策的影响较小不无关系，可以说此次商业地产重启“限外”的心理影响多过实际影响。

　　记者了解到，目前深圳热点商圈主要集中在关内，如东门、华强北等。这些商圈的一手商铺供应量几乎为零。而中心区、海岸城等热点片区的一手商铺供应量也微乎其微。一些业内人士认为，随着经济环境逐渐好转、营运水平的提高，热点片区的空置率仍将继续下降，而低水平的空置率将支持租金水平稳步攀升。