“新政”下的炒房游戏：“免疫者”转战何方？

　对于真正的炒房客，房产新政只是增加了投资成本，缩小了杠杆倍率，降低了投资收益率，而投资如故，盈利依然

　　中央政府4月出台的“房产新政”似乎再一次成为了蜘蛛网，网住的只是飞虫蝼蚁，而对老鼠麻雀则无能为力。

　　“新国十条”的出台后，至少从公开的统计数据来 看，虽然各地楼市陷入观望，成交量锐减，但成交均价仍然坚挺，甚至出现不少楼盘逆市提价的现象。而房价坚挺的背后，是炒房资金的软磨硬扛。

　　对真正的炒房客而言，“新政”改变的，或许只是游戏的方式。

　　“新政”的免疫者

　　浙江商人王岩（化名）是一位资深的炒房客，他告诉《中国财富》记者的第一句话就是：“此次调控对像我这样的真正炒房者没有任何作用。”因为，像他那样的拥有实业的炒房客，从银行贷款根本不需要买房按揭。他浙江工厂里的机器仍在正常运转，工人仍在忙碌。据此，银行就会给他贷款，而他则可以用从银行贷得的资金去各地买房。

　　如果说此次“房产新政”对他造成了影响的话，那就是他准备转战二三线城市了，因为二三线城市还有广阔的空间。现在，像武汉、重庆、合肥那样的二三线城市已经成为资深炒房客的下一个主战场。“知道为什么从去年开始，万科、富力、恒大等大型房地产公司就在二三线城市布点拿地吗？”王岩自问自答，“因为政府调控的目的是，限制一线城市房价上涨，带动二三线城市土地价格及城市发展。如果政策没有太大变化的话，那里的投资价值还是很大的。我们的原则是，哪里有钱赚就去哪里。但浙江老家的工厂还要运转下去。如果过些年实业的经营环境好一些，我还会回到实业上去。毕竟炒房不是长久之计。”

　　王岩的资金有多种来源，他不但可以以工厂名义从银行贷款，还可以通过抵押现有房产贷款，而且他的民间借贷渠道非常畅通。浙江的民间借贷资本大得惊人，凭借他良好的信誉，他可以轻松筹到炒房所需的大笔资金。“所以，首付50%的政策只能限制现在才有买房保值意愿的人，而对真正炒房的人，现在的调控范围是管不到的。”王岩说得很直白。

　　二套房的认定标准同样对真正的炒房客无能为力，因为他们大多是全额付款。现在国家关于二套房的认定还没有一个科学的标准，但真正的炒房客对此似乎并不关心，因为他们有很多规避办法。“市场上从不缺身份证，而且是明码标价的。既然市场已经形成，那就按照各的需求交换。我需要身份证，对方需要钱，交易就很容易了。再者，我可以再注册公司，到二三线城市以企业的名义购房。现在地方政府要招商引资，要追求GDP，我就去那些地方投资，他们是很欢迎的。”王岩总结说，“总之，方法总比困难多。我相信随着调控的深入，更多的破解方法会被曝光，但当破解方法曝光的时候，有些人已经赚了大笔钱，转而寻找新的投资之道去了。”

　　商业地产成避风港

　　南京的投资客张先生3月份抛售了大部分住宅，当时房价正处于高位，所以他手里一下子就多了几千万元的现金。

　　刚抛掉手中的大部分住宅的张先生已开始寻找下一个投资领域。“风声越来越紧，看来以后炒房不会像之前那样简单了。但手上的钱又必须投出去，存在银行只会贬值。现在投资别的领域我不太放心，所以我就仔细挑选商业地产。商业地产的收益率至少会比住宅高出一倍，能够大大超过银行存款利息。”于是，张先生开始走访南京各大商圈和写字楼，玄武区的老写字楼、新街口CBD的写字楼和商铺，几乎看了个遍。

　　然而，投资商业地产，张先生遇到的困难远大于之前的住宅投资。商业地产一般包括办公楼、商铺商场、酒店、综合楼等，一般使用年限为40～50年左右。他看中了新街口CBD的一处商铺，总价需要七八百万元，贷款一半的话，还款压力相当大。况且，CBD现在人气并不旺，租金能否涨起来，张的心里没底。有些项目经营状况差别比较大，虽然理论上定位准确，但实际上没有多少人气，无论是商铺还是办公室，空置率都比较高。他还看中了玄武区的一个写字楼，虽然价格便宜，租金收益率高，但升值前景并不乐观。

　　但他认为，住宅地产经过调控以后，商业地产是房地产投资市场一个很好的选择。中国的住宅和商业地产价格倒挂是全世界绝无仅有的现象，那表明现在是投资商业地产的一个绝佳时机。即便投资商业地产较为复杂，张先生还是坚持到南京各区寻觅。他认为，商业地产需求量相对稳定，价格通常不会暴涨暴跌，是较好的避风港。

　　中原地产华北区域总经理李文杰认为，从目前市场情况来看，商业项目的租金回报仍旧较高，投资商业地产依然能取得不错的收益，同时，相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，住宅地产市场出现不确定后，投资商业地产会是很多投资客的新选择。

　　全国房地产经理人联盟常务副主席兼秘书长杨乐瑜曾大声呼吁，发展商业地产是房地产走出困局的一条出路。

　　布局下一轮上涨

　　“无论新政如何严厉，房地产仍是未来的投资方向。”北京一位炒房客对记者说，未来一段较长时间内，房产尤其是一线城市的房产仍是稀缺性资源，是最有效的抗通胀工具，因此他正在积极布局投资方向，以备战楼市下一轮上涨。

　　我爱我家房地产经纪北京分公司安贞桥分店一位经纪人告诉本刊记者，2008年房价大跌，之后便是2009年房价大涨，而且近年来每一次调控均会引发房价报复性反弹，已经成为很多炒房客的共识。作为中国第一城市和国际化大都市，目前北京的房价与国际同类城市相比并不高。从此轮政策分析来看，预计未来几年投资房产不会像以前那么容易，需要投资者发挥更多智慧。但只要坚持握有高品质的房子，就能够抵御来自市场和政策的风险。

　　上一轮国家宏观调控仍令很多炒房客记忆犹新，他们至今仍在后悔2007年没出手。当时国家放话说要调控，结果房价猛涨。现在很多投资者又怕再次错失良机。与到二三线城市成批购房相比，混迹上海、北京、广州、深圳等一线城市的资深炒房客更喜欢购置高端房产甚至别墅，因为高端房产抗跌性强，即便调控的力度再大，仍具有升值的空间。长远来看，中国房地产肯定是升值的。况且，目前没有更好的投资替代品：加工制造业回报率太低；股市一直不温不火,且有下跌趋势；目前通胀压力严重，不找到合适的投资领域，资金必然贬值严重。5月11日，国家统计局公布4月份CPI增长2.8%，让不少投资者对通胀产生了更加“畏惧”的心态。

　　对于真正的投资、投机者而言，“房产新政”只是增加了投资成本，缩小了杠杆倍率，降低了投资收益率，但仍有很大的盈利空间。从国家发改委、国家统计局5月11日公布的2010年4月份房屋销售价格可以看出，“新政”并未改变资本爆炒房产的行为，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。

　　链家地产市场部一位负责人告诉本刊记者，目前全国已有超过30%的炒房客转向房价相对较低的二三线城市,武汉、沈阳、重庆、合肥等城市已成为炒房客争相抢占的市场。

　　难道北京、上海、广州、深圳等一线城市的今天，会是二三线城市的明天？如果真出现那一幕，被各方寄予厚望的“房产新政”可能就不是两次掉进同一条河流的问题了。（来源：中国财富 记者：胡群）