房价下跌、房地产股跳楼以及逼良为……

　　现在，我就等着房价下跌。跟很多朋友不同，他们把下跌视为买入机会。我则以为，搞得不好，这次下跌将是小型崩塌的开始。

　　幻想是在5月31日破灭的。是日，中国国务院于宣布将针对住宅市场逐步引入房产税。这是对房地产业的沉重一击。如果房产税真的实施，势将提高房屋所有人及投资者的房产保有成本。而其影响，当从在部分地区进行试点时就开始作用于市场，即使开始时可能只对第二套住房或豪宅征税。据媒体报道，上海、重庆等城市已向国务院申请开征房产税，只是关于征税时机，涉及房产类型，税率，估值方法等细节尚未明确。

　　北京对房地产市场痛下狠手，是因为投机活动将内地房价推高至历史高位。4月份，城市房价同比（比上年同期）增长12.8%，是迄今为止最高的涨幅。高房价继续将普通购房人挤出市场，经济问题变成了政治问题。政府在4月和5月连续采取措施，包括将购买第二套住房的首付比例从40%提高到50%；将第二套住房的按揭利率从央行基准贷款利率的8折提高到1.1倍；统一第二套住房的甄别标准；暂停向第三套住房发放贷款；将购买面积超过90平方米的首套住房的最低首付比例从20%提高到30%；恢复对购买不满5年转售的住房征税……新政重拳，一举造成大开发商，包括世茂、富力地产等在传统销售旺季的5月份出现销售环比（比上月）下降。

　　不过，虽然5月份的交易量有所下降，但房价却未松动。国家统计局对70个城市进行的调查显示，4月房价仍然上涨较快，同比上涨12.8%。（5月份的数据将于本周公布。）与此同时，由于房地产开发商从境外融得资本，且受益于去年及2010年第一季度销售火爆，其资产负债表的流动性较2008年中回调时还有所增强。因此，房地产开发商还没有太大的资金压力，他们不急于降价或在市场上抛售房产。

　　不要高兴得太早，接下来才是艰难时刻。开发商朋友们当然希望守得云开待月明，希望销量骤减是暂时现象，希望价格能坚挺一段时间，甚至能忍到恢复上涨。但我要提醒，北京这次不会空手而归，2010年房价下跌的可能性越来越大。穆迪报告《New Property Tax in China Would Pinch Developers》对2010年房地产业的假设之一是销售温和下降（一线城市平均下降10%-15%左右）。而且，如果价格下跌并未使本已萎缩的交易量相应回升，房产税再加码，销售跌势会加剧。

　　房价下跌会重创房地产开发商。在股市中，这意味着房地产股的底部很可能比大盘的底部更低。本月，这一板块的平均未来一年的预期市盈率已跌至略低于10倍，且低于过去10年的平均水平——13.6倍。而苏格兰皇家银行研究显示，预期市盈率更可能跌至2008年底时的最近一次谷底，即5倍左右。

　　看到这一黯淡结局，便能理解北京对待房地产调控如此谨慎的原因。最高决策层必须防止推动经济增长的基建投资放缓，防止银行体系出现大量不良贷款。在目前房价水平，这些可能不良的贷款中的相当部分现在还很健康。比如个人住房贷款。昨天，中国央行在2009年年度报告中指出，去年国内个人住房贷款整体质量良好，2009年末全国个人住房贷款的平均不良率为0.60%，较2008年末下降0.62%。

　　我想，为避免逼良为“不良”，北京还会继续掂量房产税全面实施的后果。

　　（作者系资深媒体人，电邮：chenxuchenxu@msn.cn，本专栏每周一至周五刊出。）