北京约谈高价楼盘开发商 否认停发预售许可证

　　预计5月10日开盘、5月1日就接受预定的首创禧瑞都项目，直到6月10日还没有传来开盘的消息。而其预计开盘价格已达到68000元/平方米。

　　早在5月11日，针对当时研究机构统计得出北京房价大幅下跌的言论，华远集团总裁任志强在博客中写道，“看来新政已取得了重大成果，却不知道北京不给高价房发放预售许可证。少了新盘的高价自然房价就下跌了。”

　　果真是政府干预高价房面市吗？

　　隐形“禁令”：3万元以上就被约谈

　　禧瑞都项目地处北京CBD核心区域，销售价格从去年5月的3.3万元/平方米，已经上涨至目前的6.8万元/平方米。其上一次开盘时间是去年6月28日，至今已过去近一年的时间。

　　接受记者询问时，一位销售人员表示，目前预售许可证的确还没有拿到，但是最近应该就能拿到，6月份肯定能开盘。记者又问到，本来听说5月10日就能开盘，现在都还没有开，是不是因为北京不给高价房发预售许可证，该销售人员答道：“确实是存在这样的情况。不过公司正在积极申请，很快就能拿到。”

　　可见政府的干涉并不是空穴来风。

　　对于其5月11日“北京不给高价房发放预售许可证”的爆料，任志强对本报记者表示，这源于4月底调控文件刚刚颁布之后。4月底调控出台以后，北京市约谈了一些开发商，主要是之前售价就比较高的项目。“约谈对象主要是售价在3万元/平方米以上的项目。”任志强说。

　　在这些被约谈的项目中，包括太阳公元项目。据了解，该项目原本计划将新开盘价格定为4.8万/平方米。5月19日，太阳公元15号楼获得预售许可证，销售均价为44750万/平方米，成功将价格控制在45000元/平方米以内，比原计划价格有3000元/平方米的下降。政府约谈成效显著。

　　太阳公元的顺利开盘，被认为是北京市对高价房预售解禁的标志。从现在的信息看来，实际上从一开始，北京就没有采取禁止高价房开盘的明确措施，而是采取政府与开发商之间约谈、协商这一温和的方式。鉴于此情况，北京市住建委之前在接受媒体询问时，也曾理直气壮地表示“北京没有不给高价楼盘发预售许可证的规定”。

　　但市场的变化，却已明显映射出这一“柔中带刚”的行政干涉确实存在。

　　根据北京房地产交易管理网显示的数据，4月16日，龙湖蔚澜香醍取得预售许可证，其中15号楼拟售均价超过43000元/平方米。4月17日，楼市调控“国十条”颁布。从4月17日至5月19日，经过本报记者逐一查询，北京再没有任何一个销售均价超过4万元/平方米的项目获得预售许可证。直到5月19日，太阳公元作为第一个解禁的高价项目获准上市。

　　同样，企业也否认这一禁令的存在。“并没有说不发放许可证，只是政府期待更合理的定价。”金网络投资顾问有限公司总经理杨强宏表示。

　　不过，首创置业禧瑞都项目的一位负责人承认：“申请预售许可证之前，我们和建委之间确实有过沟通，他们态度还是比较积极的，只是表示目前房价比较高，希望接下来定价更理性，目前宏观调控形势比较紧，希望大家都冷静一些。价格定太高，对行业的发展也不利。”

　　这位负责人还表示，由于现在实行一房一价等新的变化，申请预售许可证所需要准备的材料更多，所以现在正在完善材料，最近就会向区建委递交。

　　其实政府的意图很清晰，一是在调控的风口浪尖上，暂时不要让这一批高价房面市；二是通过与开发商的沟通，让高价房出市时，能适当下调涨价幅度。目前看来这两点已经实现。

　　5月份共有18个项目获得预售许可证，根据本报记者逐一查询，售价超过4万元/平方米的项目，除太阳公元外，只新增银河湾嘉园一个项目。但这毕竟是少数，其他高价房项目，是否能揣摩好政府的暗示顺利面市，还得看接下来的变化。

　　威慑力

　　任志强表示，北京的做法并不是特例，为了配合宏观调控，有地方政府对7000元/平方米以上的项目，即暂停发放预售许可证。

　　“给过热的地方泼点冷水，做局部的限制，这样做有一定的合理性。”任志强表示，“行政干预起到了抑制房价的作用，对开发商是有压力的；平均房价降了，对大众心理压力的减轻也有作用。”

　　任认为，北京通州出现大幅降价，就与限制高价房面市有关联。“高价房没有了，没有出头的了，通州的高价就显出来了。”

　　今年以来，通州房价飞涨，后来发展到城郊倒挂的地步。4月初，位于通州区东五环外的京贸国际城售价达到2.5万元/平方米，当时东四环美利山均价为2.3万元/平方米。当时通州单价超过2万元的项目还包括珠江拉维小镇、K2海棠湾等。

　　伴随着4月下旬国十条而来的一系列调控，通州成为北京第一个房价应声而降的区域。例如，龙湖蔚澜香醍项目，其4月16日开盘的叠拼别墅成交均价为31282元/平方米；而5月2日开盘的花园洋房，成交均价为15901元/平方米，较别墅价格下降近一半；珠江拉维小镇目前销售均价18000元/平方米起，较之前的报价也有一定调整。而通州区二手房价格更是受到更多的挑战。

　　在通州房价波动的5月，正是高价房面市受到管制的时间段。一方面是没有高价项目成交，一方面是局部区域价格下调，成交均价自然会出现政府预期的安慰性的下滑。6月初，中国指数研究院发布5月份住宅市场交易数据，北京5月商品住宅成交均价为19684元/平方米，较4月下降14.06%。

　　任志强认为，统计数据成交均价的大幅下降，与过去一个月没有高价房面市有一定的关联。

　　世邦魏理仕中国区住宅部执行董事安东表示，“宏观调控对高端住宅的成交有明显的影响，北京、上海的成交量下降了30%左右。”不过他表示，目前依然有资金在进入高端住宅市场。“就在前几天，一个做软件开发的企业家，就在上海买了一套总价4000多万的住宅。”他说，“这样的购买者，大多是一次性付款。高端住宅买家一次性付款比例约有50%。”

　　而禧瑞都项目的上述负责人表示，尽管目前有购买意向的人数的确在下降，但目前已有登记有购买意向的为60多人。“差不多有一半的客户都是来自香港，主要是企业主、投行人士。很多人都是因为工作关系，需要在香港和北京之间频繁往来。”这位负责人说。

　　安东认为：政府对高价房的限制只是一方面，不少开发商本身对市场就是处于观望状态。由此来看，借政府管制之机，开发商顺水推舟，争取到更长的观望时间，也是可能的情况。（胡芳洁　经济观察报）