穗下半年供需结构或逆转令房价下跌

　　6月9日晚，广东省政府在其官方网站上贴出《转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称《通知》），要求广州、深圳等中心城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款，严格限制发放不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购买住 房贷款。与此同时，要求各地对房地产行业全面检查，结果6月25日前上报省政府。

　　建设银行、农业银行、交通银行等已经开始实施“认房又认贷”，即二套房将按家庭实有住房数认定。业内人士认为，如果严格落实“认房又认贷”和严格限制三套房贷的规定，将对穗深房地产市场造成较大冲击。据相关人士透露，目前消费者从银行获得房贷的时间已远超此前，“房贷发放缓慢直接影响到了房地产市场的交易量”。

　　5月份全国房地产市场成交量普遍大幅回落。经历2009年市场高峰期消化后，大部分开发商2010年上半年库存处于较低水平，可售货量不足也成为成交下滑的原因。

　　保利地产6月11日披露的数据显示，该公司5月实现签约面积46.87万平方米，签约金额31.91亿元，增幅缓慢。据了解，5月份保利地产可售货量不足2009年同期可售货量的一半。1-5月，保利地产仅推货138.5万平方米，而销售面积则达177.2万平方米，供销比仅为0.78。

　　保利地产表示，2010年度销售目标不做调整，当前经营工作的主要矛盾仍然是产品供应不足。基于2009年获取的土地已陆续开发，保利地产今年三季度将有大量新推货量上市。

　　据调查，保利地产、富力地产、碧桂园地产、恒大地产等今年1-5月销售额的完成均未达到预期目标。保利地产全年销售目标大约500亿元，1-5月实现签约金额154.11亿元；富力地产全年销售目标300亿，1-5月完成110 亿销售额；恒大地产1-5月完成161.8亿元，占据全年目标400亿大约40%；碧桂园地产前5月认购金额125亿，占全年300亿元销售目标的42%。下半年广州各大房企或将以增加供应量或降价的方式加快回笼资金。

　　广州多家中介代理机构反映，由于市场观望情绪和信贷下发时间延长，近期二手房交投持续下行，“现在市场还处于博弈阶段，降价不明显，但开发商在暗地里抢出货时间。二手卖家出货和一手新增供应量双重压力下，下半年供需关系或将改变，届时房价下跌才会明显。”一位代理机构人士称，该公司代理广州某上市房企的项目，已开始降价促销。

　　世联地产董事长陈劲松透露，从世联地产的交易数据来看，本轮新政效果显著，放盘量和成交量双双下降，其中一线城市的成交量下降的幅度较二三线城市大。抽样统计数据显示，单价在8000-16000元之间的项目成交量在新政后降幅最大。本轮新政对投资购房需求挤压效果尤其明显，一线城市的投资购房比例下降了11%。购房的银行按揭比例下降迅速，一线城市下降的幅度是二三线城市的5倍。“预计未来3-6个月，成交量仍将下滑，成交均价将在成交量萎缩到一定程度后才趋于下行。”陈劲松说。

　　瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬指出，“中国对于房地产的需求是有的，但是现在有刚性需求的人买不起房子，而且变得越来越买不起房子。你要是试图完全等着人口红利下来才解决这个问题，拖得时间太长了。我认为中国流动性的气门芯一塞，没这么多钱了，房价就会下来，但是今天会发生，还是明年发生，还是10年以后发生，取决于政治家的决心。”