先登外滩再谋大虹桥 SOHO中国今年再花百亿收购

　　潘石屹在上海的第二个项目，业内原本以为很可能是在“大虹桥”地区，没想老潘直接杀到了外滩最核心区。

　　SOHO中国（0410.HK）6月11日发布公告称，收购上海外滩204地块，总收购代价约为22.5亿元（包含拟承接的债务）。收购完成后，公司将持有上海国鼎公司90%股权，并间接持有项目公司61.506%的股权。

　　不过，这次SOHO中国最终投资收益的算法与以往有些不同。SOHO中国总裁阎岩透露，项目公司另外的股东未来将获得固定数量的物业，不完全根据出资比例获得收益。

　　SOHO中国董事长潘石屹在接受电话采访时，并未透露项目公司其他股东的状况和未来不同股东获得固定物业的具体情况。本报记者获悉，外滩204地块项目公司为中外合作经营企业，股东方除了占68.34％股份的国鼎外，还有仪电控股、上海农村商业银行各自拥有15.83％的股份。

　　和名声在外的“大虹桥”土地相比，这幅位于“外滩金融聚集带”的土地含金量在不少业内人士看来或许更高，它将是上海未来最核心的金融和高端商务区。老潘认为，这里毫不亚于北京前门地区，“3万多元/平方米的楼板价合理”。

　　老地块收益新算法

　　外滩204地块，是外滩金融带中最受人关注的几幅黄金地皮之一, 处于外滩第一排的黄金宝地，毗邻上海城隍庙。项目总占地面积约22462平方米。土地可用作商业、金融、办公、酒店等用途。项目的规划总建筑面积约为189000平方米，其中地上建筑面积约为112312平方米。此次公司收购的国鼎公司享有的地上面积约为69000平方米，地下商业面积约为12000平方米，库房、车位等设施的面积为50000平方米。

　　公开资料显示，204地块的项目公司名为“上海鼎鼎房地产开发有限公司”，其法定代表人蔡实鼎——台湾鼎鼎国际投资有限公司董事长。蔡实鼎自2003年10月获得该地块以来，并没有进入实质性启动阶段。本报记者查阅上海市黄浦区环保局网站，直到2009年12月8日，才出现了“鼎鼎外滩204地块商办楼建设项目环境影响报告书公示”，此为204地块即将启动的消息。

　　本报获悉，和上海许多黄金地皮一样，204地块很长一段时间未能开发，主要受到拆迁的影响。潘石屹得以后来者居上入驻该地块，主要就在于这幅土地终于在世博会开幕之前完成了最后的拆迁工作。潘石屹透露，外滩204地块目前已全部拆迁完毕，并已取得国有土地使用权证。“希望尽早开工，争取2013年下半年竣工。”

　　阎岩表示，项目开发管理将由SOHO中国主导，开发所需资金将由各股东根据相关协议出资。

　　值得一提的是，收购后，作为项目公司的另外两位股东——仪电控股、上海农村商业银行，其最终将通过获得一定数量的建成后固定物业，作为其股份及投资的收益。

　　潘石屹表示，项目建成后，对于裙房商铺的物业，目前基本考虑自己持有，其他写字楼部分倾向于沿袭公司散售后统一物业管理的模式。

　　今年再花百亿收购

　　据了解，潘石屹在上海的这第二个项目，从接触到谈成，花费了将近一年时间。

　　“收购资金主要是公司自有资金支付，大约超过一半，另有部分银行贷款。”潘石屹透露，尽管目前SOHO中国帐面现金还有约140亿元，但能贷款还是贷款，以便于后期更长远的发展。“如果信贷紧缩，就算自有资金再多，也是比较危险的，容易产生风险。”

　　一边喊着自己有钱，一边精打细算，不放过任何一个合适的融资机会，这向来是老潘的风格。尤其近几年SOHO中国高举了收购大旗，或许在老潘看来，100多亿的现金，要花完是很快的。

　　“调控政策基本不会影响SOHO中国的基本战略。”潘石屹表示，今年公司还将高举收购大旗，积极寻找合适项目，目前在上海即有其他多个项目正处于不同的接触商谈阶段。“收购资金，去年100亿元多一点，今年大概差不多，也会有50％花在上海。”

　　据SOHO中国介绍，其上海首个项目东海广场，目前出租率已超过80％，租金约6-8元/平方米·天。

　　继东海广场之后，老潘对上海的胃口似乎变得更大，204地块显然还只是其新一轮收购的开始。接下来，会不会就是期待中的“大虹桥”？

　　收购东海广场之后，潘石屹频频现身上海，并多次表示出对上海“大虹桥”区域的浓厚兴趣，而相关的接触和商谈在较早时就已展开，所以业内对潘石屹的第二个项目，一直认为将在“大虹桥”。

　　不过，本报记者从知情人士处获悉，SOHO中国在“大虹桥”要觅得理想的投资机会和项目，或许短时内难以顺利实现。“不少土地在当地国资背景的企业手中，这些企业本身转让兴趣不大，所以潘石屹的机会并没有想象的那么多。地方政府也更加倾向于引入持有型的开发商。”