炒资转场江浙工业地产

　　贾华杰

　　6月初，王晓广和朋友来到杭州余杭区，花费1500多万元购进了70多亩的工业用地，单价约20万元/亩。王说，打算一年内出售，前提是每亩价格超过50万元。

　　王晓广很有信心。他说，多数工业用地规模绝对不小于一个楼盘的土地面积，土地价值从几万一亩，涨到现在的20万—30万元/亩，有些地方更达到100万元/亩，实际升值速度超过了商品房。

　　与商品房投资领域相比，工业地产没有各种惩罚性税费的麻烦，几乎没有管制投机的措施。在此番楼市调整过程中，更多从楼市撤离的炒家正在进入这个行当。

　　又见炒家

　　长期为浙江县市政府提供招商引资服务的朱洪辉说，炒地风潮早见于2002年、2003年，当时，浙江工业土地门槛最低的仅三四万元一亩。现在已经不像以前炒的那么厉害了，但仍有不少老板来炒地。

　　王晓广是个专业的投资者。1500万元中，大概有500万元的自有资金，其余都是民间融资而来，这些资金年度的成本在100万元左右。江浙地区的民间借贷年利率已经上升到了12%左右。

　　“在浙江，只要你有土地，有投资项目，就有人主动给你融资。大家都是做生意的，讲究的是钱要快进快出，要流动。不过，考虑到较大的资金压力，手中的工业资本不可能拿很长的时间，最长的两年就出售了。”王晓广介绍说。

　　与郊区便宜的工业地价相比，杭州市比较繁华区域内的工业用地都达到150万—200万元/亩了。“这种动辄差价10倍的项目，才有盈利的空间。”王晓广说。

　　城区内工业用地价格的飞涨造成一些企业不得不搬到郊区，而另外一些企业也希望城内的工业用地能转化为住宅用地。

　　王晓广们认为，工业用地的资金门槛低，1500万元在北京、上海，大概只能炒四五套高档房，而工业用地则可以接近百亩。

　　做这种生意，要消息灵通，腿脚勤快。王晓广们一般是这样挑选投资项目的，“要找那些交通条件和配套设施不好的村镇，但还要确保路电气等能在一两年内接通，具备高价转让的条件。”

　　掮客之道

　　“这要对政府的投资规划很熟悉，同时关键是能影响基层政府的规划。地方政府如果不投资改善生产条件，地就会砸在自己手上。”王晓广说。

　　地产掮客们最初吃进来的工业用地项目，需要报告具体的用途。“这个就非常简单，你可以制毛笔、文具之类的名义立项。”

　　在现有的国土资源部的监管法规中，工业用地出让中最核心的两点：一个是出让方式，一个是地价。

　　虽然国土部坚持要求各地，“对于农转地、政府审批后供应地和收回国有使用权后重新出让的工业用地，必须坚持招拍挂出让的政策”，不过，这种规定在基层几乎没有执行过，王晓广认为，这对投机者的限制不大。

　　并且，在扩大内需的背景下，很多地方政府招商压力加大。为了招商引资，在地方工业用地出让上又开始出现“零地价”现象，“可以从政府那里争取到很多优惠”。对于工业用地项目分期付款的问题，地方政府还允许大的项目分期付款，分期建。

　　当政策风口比较紧时，“你还可以在闲置的土地上，适当地搭建些厂房，简易的厂房每平方米200元就可以了。”王晓广说。

　　等到交通方便了，王晓广开始准备转让了，一般价格翻一番就出手。因为有民间融资的成本，“不太容易等到土地价格像住宅那样翻好几番才出手。”

　　王晓广说，大多数时候，都是工厂直接找来了。不过，有时候也需要电话去找客户。你就说，“我这儿有70亩地，可以合作吗？”而在王看来，在江浙当自己拿土地当诱饵的时候，没有不来上门的。

　　长期从事招商引资服务的朱洪辉说，虽然整体上浙江因为工业用地趋紧，已经进入“招商选资”的阶段，但浙江也有大量浪费已缴付土地出让金的工业用地闲置不动。

　　在朱洪辉看来，浙江工业用地还有让人奇怪的地方。“浙江最富的杭州市下面的县级市，他们的工业用地不超过30万元/亩。浙江金华及丽水等下面经济比较穷的县级市，他们的工业用地远高于经济发达的嘉兴、宁波、绍兴、台州等地市，有的工业用地已经达到每亩五六十万元甚至八十万元了。”显然，次发达地区对于土地炒作的门槛更低，而发达地区由于实业经济强劲，区县政府没有让土地随意成为炒作对象。