来源：经济观察报
陈哲
曾让浦东政改名满天下的“小政府大社会”模式，将被上海用在完善保障性住房体系中。
虽然此前已有北京、重庆等地开始实施公租房制度，但上海市和国家7部委一前一后的公租房政策出台，再次在市场上掀起了这一保障房品种的热潮。
因为引入了多种房
社会化运作背后
在上海市保障房体系中，公租房将成为继经济适用房、廉租房和旧改拆迁安置房外的另一大补充品类。因为肩负着探索为上海市外来人才、务工人员和本地户籍人员提供暂时性住房的使命，对其模式的研究颇受当地政府的重视。
去年4季度，上海市就召集复旦大学、易居研究院、上海房地产科学研究院三家单位开始研讨最初公租房草案，后期又有部分单位也加入论证，这些机构多有丰富的公租房研究经验，有的甚至参加过国外课题。此外，政府还邀请部分国有和民营房地产开发企业参与讨论。
具体负责公租房政策制定的上海住房局住房保障处处长李东介绍，此次沪版政策最引人瞩目的地方在于，利用社会资源建立专业机构来负责运营。
根据上海市房管部门的调研，当地90%左右的出租住房是通过市场自然解决的。而完全依托市场满足租房需求，又会碰到租约不稳定、中低端房源不足等问题。所以由政府导向、引入社会机构为运营主体的市场机制，似乎成为公租房运行的路径选择。
在当地政府的思路中，廉租房作为解决低收入人群的社会福利，而经济适用房主要面向中低收入人群的购房需求。而夹心层中的“下夹心”，既买不起经适房，又还算不上贫困的人群，则需要公共租赁房来予以覆盖。
本报了解，按照此前上海房管部门内部形成的共识，财政支持首先是确保廉租房和经济适用房的配套，公共租赁房这一块，主要还是引导社会资金，政府给予政策支持。
“因为经济适用房主要是开发商建设，可以找银行融资，政府资金压力不大，资金沉淀主要沉淀在租赁房这一块。因此，公租房主要考虑要导入社会资源、资金来发展。不然的话，政府一下子扛不起来。”李东告诉本报。
在此前一次小范围会议上，李东也曾表示，“政府也可以在机构的建立之时投入资本金，政府也可以让渡利润，让机构保本微利，使得公共租赁房得以可持续发展，吸纳各种社会资金进入。”
据相关人士透露，此轮的公租房中介运营试点，将以国有企业为主。其中上海本地国企如上海城投、新黄浦、上房置业等公司已经表示有意参与其中。另外，万科等民营企业也表示了浓厚的兴趣。
“企业有几种考虑，一个是带有一定的社会公益，第二也是他们对资产配置多元化的诉求。当然前提是土地成本由政府承担或者免费划拨，这样才有希望回本。”参与上海公租房实施意见草案制定的复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。
陈杰介绍，按照准市场租金，上海公租房回本仍然困难的，但是考虑到上海商业化比较发达，政府的内部设计中，公共租赁房的运营机构除了收租金，也会考虑一些多元化的经营，包括经营附近的临街商铺和社区服务，获得一部分利润，在内部进行交叉补贴。
知情人士透露：上海政府目前已经允诺，如果确定公租房的建设规模以及资金量，上海财政会着力解决10%—20%的资本金。
不过，这部分资金的来源尚且不明。但李东此前在接受本报专访时表示，公积金的增值部分，将成为上海公共租赁房投入的重要来源。
多元渠道供应
从以往各地的住房保障效果看，房源供应缺少具体支撑措施，保障房政策往往无法持续。这在上海、北京等地价偏高、土地财政病严重的一线城市表现得尤为明显。
“上海市公租房政策的长远目标，是能达到上海住房存量的5%—10%，国外的标准一般为8%。按照上海市500万户常住家庭计算，相当于要提供几十万套公租房。”陈杰说。如此巨量的土地供应，对地方政府而言已然成为负担。
建设资金的沉淀，也是一块心病。按照上海市此前的测算，如果通过土地划拨来建设，公租房的成本将达到5000元/平方米，按照每套房40平方米计算，其单套成本将达到20万元。如果每个月租金1000元，新建公租房需要将近20年的时间才能收回投资。
全部通过新建房源来解决租房问题，对地方政府而言显然不太现实。
与此前保障房的来源较为单一不同，上海此次对公租房房源筹措方面似乎做了充分的准备，并明确了7大房源渠道：在新建房方面，上海提出，结合旧城区改造、大型居住社区等建设，单独选址集中新建；将经适房等其他保障房按程序转化；利用单位（各类经济和产业园区）自用土地建造；利用农村集体建设用地集中新建。
以改造、改建方式筹措的包括，对闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造；收购或代理经租社会上闲置的存量住房；探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源等。
事实上，上海在这方面拥有相对好的基础。比如宝钢集团利用自有闲置土地开发了单位租赁房果园公寓。集聚了大量外来技术人才的张江高科园区，则早有企业和园区共同建成的多期白领公寓。而闵行、嘉定等工业区则为来沪经商、务工人员配备了蓝领公寓。
原有的基础，或许正是上海把准入门槛的设定授权给区县一级的主因。“你比如说浦东的张江和陆家嘴，引进的金融和科技人才较多；闵行等区县，外来打工的人口较多，这个面向的对象比较复杂，所以要根据区域的不同，具体制定准入范围。”上海住房局李东说。
而按照6月12日国家7部委的出台的 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，中央政府也要求，公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。该导向在某种程度上也呼应了上海市的做法。
通过多渠道开拓公租房房源，在易居房地产研究院发展研究所所长李战军看来，“具有现实的可操作性。但值得注意的是，到了具体区县、具体单位、具体地块，到底是用作商品住宅发展还是用作公共租赁房经营，可能还将成为组织者的艰难选择。”
另外，虽对公租房持肯定态度，李战军认为上海在对公租房覆盖人群的评估认定上，当前的方案还存在缺失。“在很长的一段时间里，都会存在公共租赁房适用人群和可供房源的落差。”
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