易宪容：房地产调控不会成“空调”

　　房地产调控新政与以往不同

　　政策的力度和效果不容怀疑

　　市场将会转向以消费为主导

　　改变市场需求性质抑制炒作

　　国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下称“国十条”)，已经颁布两个月了，尽管不少城市的住房销售全面下跌，但是全国的房价仍然坚挺，甚至于4月份全国70个大中城市的房价上涨幅度仍然达到了12.8%。加上政策出台后北京和杭州先后创造了新“地王”，不少人都在怀疑“国十条”是否又会成为“空调”。实际上，尽管未来房地产市场趋势仍有不确定性，但是这次房地产政策的效果是不容怀疑的。

　　因为，“国十条”与2003年以来的任何房地产宏观调控政策有本质上的不同。它不仅是重新界定当前房地产业的性质，即房地产的根本宗旨是民生，它不仅仅是经济问题，更重要的是民生问题，是国家金融安全问题及国家经济协调发展的问题；它要改变当前房地产的暴利商业模式，挤出过高的暴利实现整个社会利益均衡；它要改变当前房地产以投资需求为主导的倾向，逐步确立以消费为主导的市场方向。“国十条”政策内容就是围绕着这三个方面来展开的。如果这些政策能够全面落实，那么中国房地产市场将发生巨大的变化。

　　那么，政策效应为何会让一些人生疑呢？一是任何政策的出台都有一定的滞后效应，不可能甫一推出就让整个房地产市场根本改变，马上出现民众所预期的结果。尤其是房地产是一个周期相当长的产业，政策效应滞后期相对会长一些。不过，政策出台后，不少城市的住房销售出现急剧的下跌，已经表明政策影响开始显现。

　　不少城市楼盘销售量急剧下跌而房价不跌甚至上升，究其原因，这与当前国内房地产市场的状态有关。从2009年4月开始，国内房地产市场已经转变为以投资为主导的市场。房地产新政的出台，由于严厉限制住房投机炒作者进入，增加了这些投机者进入市场的成本，房地产市场的销售也就自然下跌了。但对已经进入市场的投机炒作者来说，由于这些人早就获利丰厚，新政策对其影响不大，因此，他们不仅不愿把手中的住房降低价格卖出，反而对政策的作用与效果持怀疑态度。因此，在这时，他们不仅不会降价卖房，还会提高售价，以此扭曲市场价格信号，造成市场假象，让一些持币待购者产生错觉：如果现在不购买，住房的价格还会上升。

　　更有趣的是，早些时候，在房价快速上涨的时候，许多人都在大叫，房价上涨是由于市场供求关系决定的，有这样多的住房需求，房价岂能不涨？因此，解决住房价格上涨的办法就得加大土地的供应，让房地产开发商生产更多的住房。如果按照这种逻辑来分析当前房地产市场的情况，当前住房市场销售突然下跌，也就是住房需求突然减少，那么房价也应该快速下跌了，但实际上，住房需求可以突然减少而房价则并未下跌。这也从根本上说明了，当前中国的房地产市场完全是以投机炒作为主导的市场，住房需求异化成住房投机炒作需求，住房成了一种投资赚钱的工具而失去了居住功能。因为，当住房是投资品时，它的需求在零到无限大的区间。在各种优惠政策的煽动下，这种投资需求可以无限大，增加供给是无法满足的；当政府的政策遏制这种投资需求时，投资需求就会趋于零。“国十条”要治理和针对的，就是这种投机炒作的市场，目的是让住房回到民生居住功能上来。因此，大家根本不用担心，当房地产市场需求性质发生改变的时候，市场不改变是不可能的，改变只是时间问题。

　　总之，“国十条”并没有成为“空调”，也不会成为“空调”，国内房地产市场调整及重大改变只是时间问题。房地产开发商要制造“地王”只能是自己承担风险。可以预见，房地产投资暴利的倾向正在逆转。

　　(易宪容 作者为中国社会科学院金融研究所研究员） (来源：人民日报海外版)