“土地财政”制约楼市调控 物业税应成改革突破口

　　在政府调控的连续重击之下，国内房地产市场投机现象开始明显消退。但迄今为止，政府出台的政策大多重于短期调控，可治标，难治本。很显然，如果房地产行业长期发展的深层次因素不出现根本性转变，未来房地产市场乱象依然将层出不穷。为了促进我国房地产市场长期健康发展，重构相关制度基础势在必行。

　　一、加速推进税制改革，摆脱地方政府“土地财政”困境

　　中央政府对房地产市场的投机泡沫早有清晰的认识，并多次出台相关调控政策。但当前土地拍卖收入已成为地方财政中相当重要的收入，地方财政在很大程度上已经蜕变为“土地财政”。地方政府既无力建设保障性住房，也无心抑制高房价，这可以说是当前宏观调控政策作用容易失灵的重要原因，改变这种状况的突破口则在于物业税。

　　在加强地方楼市调控监督和考核问责的同时，地方财税相关制度改革的目标在于，明确各级政府职能划分，使地方政府的财权与事权对等；深化财税体制改革，健全中央和地方财力与事权相匹配的财政体制。

　　改革的突破口则应为推动物业税改革，将已经空转多年的物业税试点做实，改变地方财政过分依赖土地批租环节的现状。从国际经验对比来看,实施分税制的地方政府虽然主要支柱财源也是不动产，但却是来自持有环节的房地产税，从不动产保有环节上取得财政收入，具有持久性和规范性。无论是从理论上分析，还是从国外实践中看，地方政府依托于房地产税，有了持续稳定的支柱财源,没有了吃饭方面的后顾之忧，就不会去努力推高房价，而是将精力放在自己该做的事情之上，专心致志地优化本地投资环境,改进提升公共服务质量,进而就能在这个过程中更好地转变职能。

　　二、构建和完善住房体系二元结构，理清政府与市场的关系

　　住房有两个属性，一个是民生属性，一个是商品属性。实际上，我国启动住房改革的时候中央对于房地产这两个不同属性是有清晰界定的。作为我国房改的核心文件，1998年发出的《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中明确指出在取消福利分房制度的同时，还要建立相应的住房供应体系，按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴的方式和政府保障的方式分别解决住房问题，并且在取消福利分房的过渡期间用经济适用住房的砖头补贴和房价高于四倍工资时的工资补贴方式实行双轨制。同时用廉租房等方式对低收入和住房困难家庭给以保障。

　　按照住房两个不同属性，住房体系应当是由二元子体系所构成：一是社会保障性住房体系，二是市场调节性商品房体系。前一个子体系体现的是住房的民生属性，面对的是广大中低收入阶层基本生存需求，实现的是“居者有其屋”，社会发展目标，由政府主导建设，市场价值只起参考作用。后一个子体系体现住房的商品属性，面对的是市场高收入阶层和部分中等收入阶层的改善性需求，体现的是“价高者得”的市场原则，由市场机制来调节，政府只负责制订、监督和执行相关法规。

　　迄今为止，我国房地产市场出现的诸多怪现象都与这种住房体系的二元定位模糊不清密切相关，保障性住房体系严重不足，商品性住房体系过度发达。事实上，居者有其屋是现代文明国家的基本要求，在许多发达国家带有保障性质的住房占整个住房系统的比例都在80%以上。相比之下，我国保障性住房体系的建设严重滞后，从过去几年情况看，全国保障性住房投资任务完成率通常只有1/3，经济适用房开工面积占商品房约为5%，而此目标中仅保障性住房面积就占全年新开工约面积的16%。真正二元化的住房格局如果不能建立，房地产市场就不可能得到健康发展。

　　三、加速推进《住房保障法》

　　事实告诉人们，当一个市场如果只是个案或者局部出了问题，一般只需要在相关市场的主体去找具体答案；而当一个市场各个环节普遍都出问题，则可能是市场制度建设出了问题。鉴于房地产业给经济社会带来一系列越来越凸显的问题，目前亟需花上5年左右的时间，努力重构和完善房地产制度体系，通过“发展与规范并重”的方式，实现行业的可持续发展。

　　任何一个市场的健康规范发展都离不开一个健康规范法制体系来做支撑。我国住房改革虽然已经有十几年的历史，但在法制建设方面却严重滞后。现有的《经济适用住房管理办法》、《已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《城市私有房屋管理暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等，大都属于行政法规或部门规章文件，层次较低。为了改变这种不利局面，我们必须加快房地产法制建设，全面推进相关行政执法和司法配套建设，当务之急就是加速推进《住房保障法》。

　　四、将房地产纳入宏观调控的范畴，建立统一协调的监管机构

　　次贷危机的爆发很大程度上改变了世界经济运行格局，对于宏观调控部门来说，在继续关注经济增长、物价稳定、增进就业和国际收支平衡的同时，需要将精力进一步转移到长期发展战略、经济模式转型和长期性支柱产业的健康持续发展之上。房地产作为重化工业阶段的支柱产业地位具有客观必然性，其拉动着相关24个行业的发展，其拉动比例为1：1.3。房地产发展的健康程度不仅在很大程度上直接决定了整个国民经济的健康状态，而且也直接影响到城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和整个社会的健康运行。我们应当以科学发展观为指导，将保持房地产健康稳定发展正式列入宏观调控目标体系。

　　由于房地产牵涉经济社会方方面面，市场的监管涉及建设、规划、房管、国土资源、工商等多个部门，政出多门，各自为政，缺乏相互协同的工作机制，房地产调控缺乏最终的责任人。这使得中央对房地产的调控事倍功半。今年以来，住建部在房地产调控方面的作用明显提高，但是短期内还难以承担起对房地产进行全面系统的高效调控职责。这一方面是因为住建部与其它相关部委的协调机制还有待于磨合和完善，另一方面是国家发改委是整个国民经济综合调控部门，作为负责房地产专项调控部门的住建部如何与国家发改委进行分工和衔接，还需要进一步探讨。今后有关部门还将继续推进上述两方面问题的解决，真正建立统一协调的房地产监管机构。

　　五、加快建设住房信息系统

　　俗话说，“阳光是最好的杀毒剂”。房地产市场之所以违法违规现象频出，一个重要原因在于信息不透明。信息不透明，一方面使得腐败者和投机者可以浑水摸鱼，另一方面使得监管者难以取证，无从执法。为此，政府应当加快建设一个有效的住房信息系统，并与发改委、财政、税务、规划、土地、工商、统计、公安、银行等有关部门信息系统互联、资源共享，使得房地产领域的违法违规者无处藏身。

　　首先，建立房地产公共信息服务子系统。对房地产政策法规、行业信息及时、公开地披露，有效减少权力寻租行为，增加信息供给,对一些歪曲事实、恶意炒作、误导消费者的行为，要坚决予以制止并及时予以澄清。

　　其次，建立和完善房地产中介机构的信息子系统，严厉打击房地产中介欺骗消费者的经纪行为。

　　第四，建立和完善商品房的质量信息子系统。为改善住宅信息不对称，加强购房者对住宅信息的了解，就是要对商品房的质量信息进行全面公开。

　　第五，建立和完善企业信用信息子系统。在信用档案中除记录企业基本情况外，要特别对企业的失信行为进行记录，充分利用网络手段，将档案在网上公示，便于各部门和公众进行查询。

　　第六，建立和完善个人信息子系统。为了改变目前“二套房”难以认定的弊端，必须将央行的个人信用信息系统、公安部的二代身份证系统、民政部的婚姻状况登记系统、建设部的购房情况登记系统全部联网。另外，建设部自身的全国住房登记系统联网工作也需要尽快实现。