上海楼市降价风吹进明星区域 新盘日降20万

　　调控两个月以来，各个区域或多或少都出现了降价潮。除了一些去年炒作起来的板块之外，一些受到利好刺激，地段优越的板块也出现了降价，有的幅度更是高达20万。这些楼盘的降价或许意味着降价的范围从一些投资区转向了近两年来备受关注的明星区域，降价的深度也在不断的 延伸。

　　南虹口层次差异显机遇

　　现状——区域新盘日降20万

　　位于虹口区南部的建邦16区，近期推出的一批房源，其报价为3.8-3.9万元。但是据之前购房的一位消费者表示，开盘当天最高可以有2000多元的折扣，这样折算下来，一套101平米的二房，优惠总额达到20余万元。直至今日，该楼盘对外宣称优惠时段已取消，但是销售人员却表示，如果消费者确定买哪套房，所有的折扣还是可以申请的。据悉，位于内环以内的建邦16区，自开盘以来价格一路高开，最高峰曾超过4万元，还一房难求。事隔不到半年，价格落差高达5000余元。事实上，建邦的折扣幅度并没有为其迎来多大的成交，据同策数据显示，6月14日-20日，建邦16区仅成交1套公寓房。建邦16区所在的虹口区，是目前稀缺的内环内房源，这类房源的降价，对大家认定的内环房源坚挺的理念是一次冲击。

　　对此，当地一位开发商相关负责人表示，建邦16区的调价只能算是一场理性的回归，不能说是降价。其实虹口区域内部层次差别很大，单价大多在3-4万元不等，根据地理位置的差别、配套层次的差别，价格起伏很大。比如靠近闸北的宝华单价3万，靠近四川北路的溧阳华府，单价为3.8万。建邦16区所在的位置并不是虹口的中心位置，之前4万元的单价有点虚高，此次折扣算是一种回调。

　　记者发现虹口中心城区整体价格体系并没有受到冲击，主要原因还和其供应少有关。中信虹港处于客户累计阶段，开盘时间未确定，中信和平已经售罄，溧阳华府已经处于尾盘状态，当地一位中介表示，目前虹口中心区域的新盘很少，供应大多在二手房源中。新政出台后不久，有一些业主在交易中心理价位有些松动，但因为虹口区的房子总价高，碰巧遇到现在银行审批贷款从紧，有能力接受的客户也并不多。

　　降解技术：填补区域差异

　　虹口的房价是在短时间内和其余中心城区拉平的，上涨速度过快的同时，价格增幅也远远大于卢湾、黄浦等地。业内人士表示，目前说到虹口，大家都觉得买一套房子单价都在4万以上，事实上虹口内部地理位置的不同差价也很大，比如北外滩，原本属于虹口的价格洼地，但是随着北外滩出现了几个豪宅，整体单价就被提升，但是周边的配套依然不能和四川路一带的虹口相提并论。此外靠近闸北一带的虹口，1年前单价刚过2万，如今应该攀升至3万。还有凉城板块，也是虹口区的边界，这里配套层次和产品更不能和传统的虹口同日而语。从这点来说，虹口内部有些楼盘的价格已经超出其所在地的价值，因此房价要保持一定的抗跌性还是要依靠其区域本身的成熟度。

　　顾村

　　降价潮不如落实规划

　　现状——降价高潮呼啸而来

　　相比虹口与徐汇， 顾村在地理位置上是在算不上明星，但是它的星光来自于万科、保利、农房等一线开发商，成就其成为北上海最受关注的自住区域，但近段时间受到绿地等知名开发商的影响，整个区域的在售楼盘都经历一场降价潮。绿地公园壹品，该项目5月份对外报价为1.6万元/平方米，而短短几个月，折后价格降到1.3-1.4万元/平方米，个别楼层房源优惠幅度近8.5折。随着绿地的高调降价后，保利叶上海推出的一批房源价格也有了大幅的下调，开盘价为1.55万-1.7万/平方米，并赠送面积最高达35平方米。相比其3、4月份项目内成交新房价格曾高达1.8万-1.9万/平方米。

　　此外，东方帕迪欧目前新一批房源为1.7万元，并赠送7平米的面积。目前，公园7号、旭辉依云湾等别墅项目也推出了部分折扣。

　　在一手房的带动下， 顾村板块的二手房受到的冲击更大，某位中介人员告诉记者， 顾村去年到今年涨幅很大，不少投资客的资产升值了几十万，目前眼看继续上涨无望，而一套90平米的公寓房，租金还不到1200元／月，因此不少业主愿意转租为售，而事实上受到一手房源的冲击，买房者对二手房的杀价力度也就更大，目前 顾村一带的公寓房单价很多不到1.3万元/平方米。

　　降解技术：规划的落实

　　刺激 顾村价格上涨的因素有 顾村公园、轨道7号线以及各个知名开发商的“炒地”，事实上两年后的今天， 顾村公园还在建造中，7号线还没有到达 顾村，商业配套还是停留在原本的层次上， 顾村从规划到现实走了3年，却显得十分缓慢。而这些区域的过度炒作和现实的不符给其在调整期出现调整埋下了伏笔。

　　某位对 顾村十分了解的业内人士表示， 顾村这类区域在市场出现调整后，降价是必然的，因为没有支撑其房价的有力支持，但是调整对于这些区域来说也不乏是一个基于理性的回归后，随着配套的完善，规划的落实，其未来的更稳定的上升空间还是存在的。

　　徐汇滨江

　　房价跌半现性价比

　　现状——区域现2.5万差价

　　龙吴路一带的房源由于打出滨江的概念以来，价格就有了大幅的提升，2008年底单价不足2万，到如今中海瀛台的小高层单价已经高达4.5万。但是近期刚售罄的印象欧洲一期，相关资料显示，其5月份的成交价不少是1.8-1.9万的。中海瀛台和印象欧洲虽然以外环相隔距离并不远，但是单价竟差2.5万。

　　记者从相关人士处了解到，龙吴路一带目前在售新房并不多，其中还有不少是配套商品房，导致这一区域的房价很长一段时间以中海瀛台为标杆，但是这一块的生活配套紧缺，几乎是空白。目前印象欧洲的价格出现正好折射出许多人对此地块高达4万元单价的不认可。

　　龙吴路一带除了配套紧缺之外，距离其宣传的滨江概念也大相径庭，据居住在中海瀛台的业主表示，这里的很多房源都不能看到江景，相反由于靠近垃圾处理站，这里的居民常常受到异味的侵扰，实在看不出这里有什么高端品质可言。

　　记者从龙吴路一带的中介了解到，在徐汇本地的改善群体，一般很少有人选择沿龙吴路的房子，却对徐汇新城附近的二手房另眼相看。因为那里价格便宜，出行、购物也更为方便。因此相比之下，龙吴路上的楼盘，如果单价超过2万，就很少有人问津了。

　　降解技术：脱去华丽外衣

　　以滨江板块自居的龙吴路板块，先不提购房者对其4.5万元的认可度有多高，即使板块内部，近3万元的价差也折射出开发商对滨江的地位也存在分歧。印象欧洲的某位工作人员告诉记者，这里新开发的产品相比一些次新房有了品质上的提升，但是关键是大环境，从购房者的反应看，对滨江区域的环境和现状接受度都不高，因此定价上不愿意过高。而区域内某个不愿透露姓名的开发商表示，华泾区域的发展不仅仅是依靠几个开发商产品的“吹嘘”就可以达到的，关键是包括市政、商业、环境在内多个元素的提升，一步一步集聚人气和认可度，才能达到预期的高端效果。