《新民楼市》近日对上述30个6月至今一房未售的高端楼盘进行调研后发现：淡市境遇下，豪宅开发商阵营出现分化，一部分项目几乎进入封盘状态，也有一部分沪上知名楼盘按原计划正常加推新房源。而在价格方面，除西郊庄园、西郊明苑别墅以及白金湾府邸这三个楼盘
明确表示可议价外，其余楼盘均告之：“没有折扣。”
沪上豪宅处境大同，却各有行动，面对价高量冻的死胡同，豪宅市场前景迷离。
封盘不售 楼盘个数：7
代表案例：
总价在5000万到7000万一套的东郊花园二期4月18日开盘至今还剩10套在售，尽管三期在4月已经开工，但现场销售明确表示：近一年内不推新房。
原定六七月开盘的中凯曼荼园的售楼人员也坦言：近日尚未开盘的具体时间表，何时开盘仍然是个未知数。
经典茂名公寓、徐汇臻园的销售电话一直处在无人接听的状态。
专家点评：
富阳研发机构负责人表示：在整个楼市大环境下，豪宅销售市场同步住宅市场乃至整个商品房市场不足为奇，多数豪宅开发商资金充裕，如总价在5000万到7000万一套的东郊花园豪宅项目，自2005年一期项目开盘以来销售状况良好，加上去年楼价一路飙升、楼市异常火爆，开发商早已赚得盆满钵满，大量回笼了资金，因此在这种市场环境下，并不急于开盘售楼；其次，豪宅和普通物业不同，独特的高品质特性使得开放商一般不采取降价销售，宁愿增加楼房的附加值、完善配套设施、优化周边环境来达到吸引投资者的目的，因此短时期内出现价格高位和销售不佳也实属正常。
加推新盘 楼盘个数：7
代表案例：
万科翡翠别墅7月会推新房源，不过价格数量均未定。
俐马花园即将推出9套独栋，总价在3000万-3500万元不等。
明泉·璞院9月将推出二期168套独栋，单价可能6万左右。
远中风华园表示7月会加推300套公寓，单价在8-10万元/平方米。
外滩九里、绿城·黄浦湾、绿城玫瑰园均表示今年还会有新房源推出。
专家点评：
华燕市场研究部副经理张晴怡表示：上述豪宅在下半年扎堆推新项目大多出于对市场的考虑，原本应该上半年推的量积到下半年，故而导致近期没有项目出售。这主要出于三方面的考虑：一方面是做更多的客户积累，二方面是通过观望后，项目都重新修改了营销方案，第三是为了等待细则的落地。不过上述楼盘均为老盘新开，有着前期客户积累的优势，故而在逆市中仍然会有机会。如明泉·璞院一期的销售成功让璞院这个品牌已有一定的市场知晓度和认可度，其四重庭院等建筑特点已被广大感兴趣的购房者所了解。二期位置明显优于一期，因此销售仍然具备信心。
优惠面谈 楼盘个数：3
代表案例：
2004年就推出一期项目的西郊庄园，经过多年发展，小区非常成熟。目前仍有十几套独栋在售，2年后才会加推新房。销售人员表示：价格优惠可以面议。
虹桥高档别墅区内的西郊明苑别墅目前也仅存十几套存量，也是这个成熟别墅社区的收官之作，不过 尾盘销售的西郊明苑并没有因为项目的绝版而提价，相反售楼员表示总价会有一定的优惠。与此类似的还有白金湾府邸。
专家点评：
中房信分析师薛建雄认为，总的来说，新盘开发商并不敢以直接降价来应对零成交，因为豪宅的投资成份非常大，如果下跌以后就没有投资者敢买；更为重要的是豪宅买家都有较强的实力，开发商对其奉若上帝。而对于部分处在 尾盘销售的豪宅来说，总价上的一点点优惠无关大局。
尾盘销售 楼盘个数：10
代表案例：
顶级别墅九间堂目前仅剩一套总价8000万房源在售。
王子晶品也只有4套均价在65000元/平方米以上的高端公寓在售，销售人员坚持表示：无任何优惠可选。
海珀·日辉、世茂佘山庄园、棕榈泉花园可售房源均为个数，且后续再无新房。而位于衡山路的芝大厦尚有较多房源可选，不过产权只有50年。
御涛园和东郊紫园情况相似，由于前期销售情况较好，目前均只有几套房源可选择。而销售电话说辞也几近一致：“以后会陆续分批推出新房源，不过今年可能性不大。”
专家点评：
佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示：上述楼盘在2009年底和2010年初推出的房源已全部售出，开发商的资金压力相对较小，对其整个项目而言成本几乎已完全回收，在目前这个时间段开发商也不急着推盘销售，而且即使推盘也无法达成交易，增加营销成本，这样做就得不偿失了。随着佘山高端别墅区核心开发进入尾声，像御涛园和东郊紫园等这类高端别墅的稀缺性也日益显现，开发商也看重了这一点迟迟不推盘销售。
超6成豪宅6月零成交 中国房产信息集团的最新统计报告显示，6月前21天只有16个豪宅项目(成交均价5万元/平方米以上楼盘)售出了33套房源，平均每天仅卖出2套，其中16日更是未见豪宅成交；市场上可售的46个豪宅项目中，有30个项目3周之内未见成交，超6成的豪宅零成交迫使开发商通过装修、建材、物业等方面提升产品附加值，个别楼盘甚至出现降价。
资料显示，今年1-5月豪宅的成交套数分别为：157、73、108、321、82套，可见豪宅在4月楼市达到最高点时集中推盘成交，之后就出现了大幅度的下滑。“成交数据的体现存在一定滞后，实际上，5月16日-6月15日上海仅成交了43套豪宅，只相当于4月份的13%。如果考虑到，这一期间反映到网上房地产的数据中大部分是4月份在售楼处就卖掉的情况，实际上各楼盘的销售情况还要差的多。”中房信分析师薛建雄补充到。
而从零成交豪宅的楼盘数来看，4月份仅有8个楼盘未见成交，而5月份增加到了25个，6月前21天则有30个豪宅未见成交，豪宅项目的滞销情况也是直线上升。而有成交的16个楼盘中，诸如徐汇苑、佘山东郊、绿宝园、翠湖天地嘉苑等10个楼盘仅售出1套。本报地产评论员 房蓉
(责任编辑：曹凡)
来源：中国经济网
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