来源：第一财经日报
作者：王如晨
这家台资电子巨头的大陆地产资产已计划回台上市
“说日月光是从电子制造业跨足地产，这并不准确。事实上，日月光最早就是做房地产业的，可以说，房地产已伴随日月光20多年。”6月23日，日月光集团地产专家、上海鼎荣房地产有限公司招商、运营总监汪帆对《第一财
记者仔细梳理了日月光集团的发展历史，其房地产业务诞生于20年前，由日月光集团董事长张虔生的母亲开启，名为宏璟。1984年，张虔生迎合了上个世纪台湾地区电子业发展狂潮，进军半导体封测领域，2004年击败美国对手，成了全球第一。
也就是2004年前后，张虔生开始携日月光集团及家族资本涉足大陆房地产市场。6年过去，它已在大陆造就一个新的“宏璟”——鼎固控股（下称“鼎固”），并且开始在日月光集团与鼎固之间建立更为紧密的联系。
不过，迫于台湾地区产业政策限制，个性张扬的张虔生谈起房地产，颇有些忌讳。4月份时，他还说，这是家族生意，至于日月光，还是在做电子业，投资房地产只是“看机会而定”。
日月光的“隐忍”
事实上，张虔生的话，只对了一半。
整体来看，张家在大陆的地产生意，确实主要集中在投资公司鼎固名下，后者旗下又拥有多家项目公司，如鼎汇、鼎荣、鼎耀等等，涉及住宅、商业地产等。
从资本层面看，在日月光与鼎固之间，并无直接的投资关系，后者资金来自张氏家族。
但是，张家在大陆的第一个商业地产项目，资金并非来自家族资本，而是日月光集团。那就是2003年在北京中关村开发的鼎好电子城。这一项目当年以一期10万平方米的总面积轰动大陆，二期完成后达到20万平方米。截至目前，它仍是大陆面积最大，入驻商户、品牌最多的电子商城。
张虔生怎甘心做一家电子城的房东呢？他很快主导了鼎固的布局，开始朝更多商业地产、住宅项目扩张。不过，这次资金来源并非日月光，而主要是其个人及家族。
不到6年的时间，这个隐形的鼎固显然抓住了大陆房地产业的美好时光，如今它已是一个具有相当规模的开发商。
张虔生前不久对外透露，鼎固整体地产开发规模，已超千亿元人民币。而另有公开资料表示，鼎固在大陆的商用与住宅地产开发项目，总金额为3000亿至4000亿元人民币（下同），拥有可开发土地面积达300万平方米，在大陆“数一数二”。
不过，完全依靠个人家族资产，张虔生恐怕很难支撑如此庞大的开支。本报记者发现，事实上，在家族力量之外，他已经再度借助日月光集团的力量，强化在大陆市场的房地产布局。
记者查询到，去年9月，日月光（2311.TW）曾发布公告称，已通过旗下子公司100%转投资的上海鼎汇，买下上海市徐汇7.6万平方米土地使用权，涉及12.26亿元。今年1月，它又以6.81亿元买下上海宝山区大片土地。而所涉资金，同样来自日月光主导的上海鼎汇。
汪帆表示，目前，鼎汇、鼎荣等公司，都在鼎固统筹之下。但是日月光财务资料显示，它间接拥有上海鼎汇76%股权。这意味着，尽管鼎汇表面上归于鼎固统筹，但日月光所代表的电子业与鼎固代表的房地产业之间，已经紧密牵手。事实上，前不久，日月光又在上海间接设立了一家名为“上海鼎裕”的公司，算起来，这已是其半年多来在上海房地产市场的第三次资本布局。
不过，考虑到日月光的总市值不足1000亿元新台币，即便其家族财产多多，结合上述3000亿至4000亿元项目开发总金额、300万平方米可开发土地面积，张虔生恐怕还需要借助外部资本。否则，“家族生意”或难支撑。
前不久他已表示，大陆房地产生意正面临着资本压力，为了与新鸿基、长江实业等中国香港一级开发商竞争，大陆地产业务不排除回台湾挂牌上市，甚至与他母亲创立的宏璟建设合并。
而2006年，本报曾报道，该公司当时考虑过将大陆制造业与房地产打包上市的策略，不过之后没了下文。汪帆表示，台资背景的开发商，在大陆上市，目前仍面临许多政策限制。
住宅、商业地产三七开
一个台资背景的开发商，如何在短短6年，超越诸多大陆同行，开始有了房地产大鳄的气质？
汪帆表示，这主要得益于宏璟建设20多年来的行业经验，以及日月光及其家族的资本实力。“鼎固的很多人才，基本上都有非常深的海外经验。”他补充说，在地产开发理念上，比大陆同行要超前，“某些项目，会放眼未来10到20年”，而这对企业的战略决策、开发经验、资本实力都是巨大考验。
他举例称，去年开幕的重庆日月光中心，以及4月30日开幕的上海日月光中心，都是公司多年前的战略布局。此外，还有更多项目已经进入建设周期。
上海、重庆两大“日月光中心”，都是鼎固投资的超大面积的复合式商场。前者坐落在卢湾打浦桥地区，与地铁9号线共构，也是上海多年来唯一一个与地铁共构的地标式商场，总建筑面积达30万平方米，据说投资超过50亿元。目前由上海鼎荣运营。
4月30日开幕当天，鼎固董事长、张虔生的弟弟张洪本在上海现场表示，该项目曾历尽艰辛与波折。随后他感谢了上海市政府，外加他的妈妈。而重庆日月光中心，则坐落在重庆市繁华商业区解放碑旁，定位与上海有些类似。
不过，重庆日月光中心还包括一个中央豪宅部分，即年初开盘的“御江山”，每平方米均价3万元以上。但这比鼎固在上海开发的市中心华山路的“御华山”豪宅便宜多了，该项目目前每平方米售价达8.82万元，且面积都在300平方米以上。
汪帆透露，鼎固住宅项目不多，大约仅30%，70%仍属商业地产，以收租金为主。这也是与本土同行之间的差异。前不久，鼎好副总经理李忠晋也表示，住宅产品越来越好，但一旦卖掉，地产商就没有任何产品了，透露着日月光以商业地产为主的理由。
汪帆表示，下半年将启动鼎固旗下上海嘉定新城11号线的商业地产项目。2008年，该项目被其以总价12.7亿元夺得。
据汪帆介绍，鼎固开发的住宅项目，目前主要是平衡运营的手段。不过，记者也发现，张江2号线附近、嘉定新城中的“日月光水岸花园”，早已销售多时。而昆山日月光工厂附近，42万平方米的“鼎耀花园”，去年一期也已售完毕，截至6月4日，每平方米均价8000元。
而在家族背景的鼎固之外，日月光集团主导的鼎好电子商城，也加快了布局速度。继北京、重庆之后，鼎好已于今年初落地上海。其中，北京店属自建，重庆、上海两店则入驻日月光中心。
汪帆说，鼎好不跟同行拼规模。他透露，早在2006年，北京鼎好有一个店的营收额就超过100亿元，比门店数量众多的对手还要高。
记者在宏璟建设主页上看到，未来，它要大力强化大陆产业的布局，显示出日月光及其家族的雄心。
不过，根据本报对日月光及其家族的多年报道，其大陆地产生意之所以6年就获得如此声誉，与其借力日月光制造业密切关联。尽管张家一再淡化日月光与地产的关联，但是，在大陆几乎所有项目中，都紧随日月光的投资而布局、推广。
2007年至2008年，日月光多次考察重庆，之后重庆市政府主动对外宣称，日月光将有10亿美元工厂项目落地。但这一消息随后被日月光自己否认。而之后不久，日月光的重庆项目由工厂变成了商业地产，即目前的日月光中心。
而3年前，当日月光昆山玻璃基板厂落地时，鼎固在该厂附近也开始进行几十万平方米的住宅项目开发，这个项目正是如今的鼎耀花园。
一家台资咨询企业高管表示，20多年来，很多台企一直都在延续这种“诱惑式”的策略，几年前甚至十几年前拿到的土地，到现在还没开发，中间会借投资获得其他商业筹码。
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