来源：中国经营报
作者：龙飞
股市再融资了如春梦，银行开发贷越收越紧，往年救命稻草般的信托融资也被戴上了种种枷锁。对于“没有钱万万不能”的开发商而言，这个夏天似乎只剩下降价回笼资金一条路可走。但市场总不乏柳暗花明的故事，种种压力之下，开发商开始瞄准庞大的社会游离资金，还有等待人
地下钱庄变身地产PE
“我们这几个月的资金主要都是投放在房地产上。”李涛告诉记者，他原本是东莞一家地下钱庄的抄盘手，最近他又多了一个身份，成为一家民间地产基金的合伙人。该公司的主要业务就是为房地产企业融资。
“现在找我们的地产项目太多了，长期融资、短期过桥，各种需求都有。”李涛表示，让他决定投入地产项目就是一个需要短期过桥的项目。这是一个位于中山的开发商，3个月前拿下了一个总地价近5000万元的项目，但由于国家加大调控力度，开发商无法像以往般挪用其他银行贷款支付地价。与此同时，如果不缴纳土地款，开发商就拿不到“四证”，更不要说向银行申请开发贷。时间拖得过久，面对的将是地方政府高额的土地罚金，甚至直接收回土地。
于是开发商求助于李涛，4月初李涛向他们借出了2500万元。“现在这笔钱我们已经收回，外加500万元利息。”6月底李涛告诉记者。开发商在缴清土地款后，第一时间向银行融得开发贷，并且同时向李涛表示提前归还这笔年利率高达100%的借款。
“这种情况下，开发商哪来资金开发项目呢？”面对记者的疑问，李涛透露“还是我们的钱”。原来李涛看到开发商缴清土地款并且从银行取得开发贷，认为该项目的风险已经降到可承受范围，于是将2500万元的短期借款延展为2000万元的长期借款，只收取前期500万元利息。而新一期借款利率降为18%。
正是这一次业务合作，让李涛看到了房地产业务的巨大前景；而向李涛借钱的开发商也看上了民间庞大的“钱袋子”。于是两者一拍即合，开发商与李涛合伙成立一家投资公司，李涛负责寻找投资人，募集的资金主要投入此开发商在珠三角的四个项目，直接投资于项目股权，开发完毕后以分红的形式退出。
“现在投资的项目，至少要到一年半后再进入市场销售。”而在李涛看来，政府严控房地产市场的几率微乎其微，所以风险并没有想象的大。“2008年的经验显示，只要中国经济不出现全面的危机，一年半后的回报惊人。”李涛告诉《中国经营报》记者，最近像他一样准备“赌一把”的民间资本大有人在。“现在地下金融的利率非常高，珠三角一带的年利率差不多上涨了50%。去年年底，上千万元的借贷年利率大部分在20%左右，现在起码要30%。”李涛表示，其中很大部分原因就是被地产商的短期借款托起来的。
地产商3000亿元资金缺口
仅仅是一场房地产调控，就可以把中国的地下金融利率大幅托高？究竟地产商需要多少资金。
据国家统计局1～5月全国房地产市场运行情况显示，5月全国70个大中城市商品房销售额为3335亿元，比上月减少1113亿元，降幅为25%。
资金回笼少了1000多亿元，但开发商的投资还在不断增长，5月房地产开发完成的投资达到3985亿元，环比上涨了近20%，增加了648亿元；与此同时，5月的土地购置费用也达到了1019亿元，环比增加了709亿元，同比增长了1.59倍。
仅仅是这两项，开发商就必须比上月多投入1357亿元。去年房地产市场供求两旺，开发商的资金准备充分。这2000多亿元的差额也许并不可怕，“可怕的是政府的调控措施还在继续推行”。某上市房企的财务副经理表示。最近的一项调控措施是国税总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，如果这一清算严格执行，房地产行业仅仅是去年的土地增值税，就要再面对1000多亿元的支出。
该通知要求各地政府，6月底前上报当地清算计划，并选择3～5个定价过高、涨幅过快的房地产项目作为典型清算对象。事实上土地增值税早在1993年已经颁布，该税种采取累进税率计算，原则是毛利越高，课税越重。但一直以来各地的土地增值税征收不力，通常是按销售金额1%预征，又极少进行清算。世联地产有报告指出，按2009年全国商品住宅销售额3.8万亿元计算，以现行的预征率，开发商最多一共预付了763亿元土地增值税，而如果国家严格累进税率计算，2009年开发商应缴土地增值税额最少也达到2641亿元。
中央此番对各地的清算，并未要求严格按照四级累进利率进行征收，只是规定核定征收率原则上不得低于5%，换言之，这意味着，开发商2009年至少要交1907.5亿的土地增值税，开发商还要补1144.5亿税。这仅仅是去年的税款，如果还要清算往年的税额，这将是另一笔天文数字。
伴随着可能的支出增大，开发商的融资渠道却一再被压缩。“公司面临着较大资金压力等风险挑战”，6月中旬，深深房A（000029.SZ）发布预告称，这也成为调控以来首家坦承资金风险的开发商。据WIND资讯统计，2009年至今，申万行业分类下共有49家A股房地产公司公布增发预案，拟合计募资金额超过1100亿元。但截止到六月，超过30家公司的股价跌破增发价，占比超过六成。以往行之有效的“圈地—圈钱—圈地”模式变成可望不可及的酸梅，以至于招商地产（000024.SZ）、世贸股份（600823.SH）等行业巨头不得不宣布撤销增发议案。
另一方面，开发商的主要资金来源——银行融资也越收越紧。6月15日银监会罕见地发文警示，今年部分信贷资金形成的实质性风险增大。与之相对应，有开发商表示开发贷越来越难申请，特别是土地抵押形式的贷款。“银行告诉我们，下半年这类土地使用权抵押贷会全部终止。”一上市公司的财务负责人向记者表示，而在建工程抵押贷也只能拿到评估值的50%。
房地产基金成融资新宠
面对着巨大的资金缺口以及旧融资渠道的淤塞，市场开始期待开发商降价卖房以回笼资金。
“降价是降价，融资是融资，两者不能一概而论。”上述上市房企的财务负责人表示，是否降价要视各地市场情况不同而定。如果市场进入冰冻期，开发商无论如何也要降价应对。“但具体降多少，怎么降要看市场状况。”他认为，因为现在国内大部分房企资金链都比较稳健，还没到急速降价回补资金链的阶段。
“但寻找融资渠道却关系到企业未来战略的实施。”他表示，现在中国经济还处于资产增值阶段，谁握有资金就等于握有未来市场份额。摩根士丹利亚洲董事总经理娄刚同样认为：“未来一年，对有较大融资能力的公司来讲是一个机遇。”
“小公司搞私募，大公司搞基金。”业内人士这样形容现在的国内房地产市场。
“预计超过100家地产商已建立了自己的房地产基金。”上海第一太平戴维斯物业有限公司总经理刘德杨佐证了这一观点。他表示，现在国内开发商积极寻找除银行贷款外的其他融资途径，其中包括复地、华润、中海及金地。“房地产基金使地产商更容易避免由政策变动、信贷收紧带来的融资困境。其成本更低，许多投资商要求的回报率低于13%至15%的信托融资成本，且更加灵活。”
4月初金地集团（600383.SH）宣布与瑞银（环球资产管理）合作发起的房地产基金第一期首次募集正式完成，此次募集为1亿美元，五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲。这是中国大陆第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。“金地不光要做房地产，在战略上，也要做房地产金融。”金地总裁张华纲表示。他预计到2015年，中国房地产金融市场管理总资产将在9100亿元左右。
金地集团董事长凌克在2009年业绩说明会上坦言，公司对于地产基金寄予厚望，期望三年内人民币基金管理的规模达到80亿~100亿元。这些房地产基金今后主要投资于住宅房地产产业，同时也会对商业地产、并购进行投资。
政策挡不住 资金趋利来
“只要监管层不收紧‘紧箍咒’，下半年这样的基金会更多。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，据他了解现在正在筹备或募集的跨境地产基金就有七八个。而且境外投资者对此是兴致勃勃，“今年人民币升值预期太强烈了。”他表示，国际投行普遍预计年内人民币会升值3%~6%，国际热钱的逐利热情甚高，而房地产恰好是中国严格资本管制下的一个口子。“另一方面虽然中国房地产短期存在一定泡沫，但二三线城市城镇化进程起步不久，还有相当不错的投资机会。”李大伟认为。
但正是因为人民币升值预期太甚，李大伟反而不看好跨境地产基金，认为这会受到监管层的严格控制。
除了跨境地产基金外，一些本土的地产基金也开始快速成长。
同样在3月初，北京成立了一家名为盛世神州的地产投资基金，这是一家源自本土同时投入本土项目的地产基金，基金由北京银信投资有限公司董事长张民耕、阳光100置业集团总裁易小迪、复地集团董事长范伟、富汇投资管理公司董事长曾军和全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司执行总裁曾勇一起发起。首期融资规模5亿元，据盛世神州董事长助理杨广志表示，公司规划未来三年募资达到50亿元以上。
除了这些来势汹汹的地产基金外，一些信托产品也早已带有地产基金的形式。去年4月份，绿城地产就联手工商银行和中海信托股份有限公司，共同发起成立总规模达20亿元人民币的中海·绿城1号房地产投资基金信托计划。绿城表示，该信托基金的投资并不局限于绿城所投资的项目，绿城在其中只是履行其专业管理职能，收取管理费用和业绩奖励。
“这恰恰正是问题所在。”李大伟表示，国内成立的地产基金带有很深的地产商背景，现在大部分房地产开发基金都是由地产商成立的，而募集的资金主要用于该地产商开发的项目。例如无论是金地或者是中海发起的基金，都明确表示主要用于投向自己开发的项目。金地基金的模式是，由该地产商筛选出需要投资的项目，再由其合作伙伴决定是否投资。
“国外的地产基金的管理人有很大的自主选择权，他们只需要选择好项目，控制好风险即可。”李大伟认为，投资国内部分基金的投资者更像是该地产商的股东。
可李涛不这样认为，他觉得中国房地产还有良好的发展前景，银行贷款退潮，给了民间资金分享资产增值红利的新途径。
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