来源：经济观察报
作者：陈文雅
“别人感冒，咱不要吃药。”这是辽宁省长陈政高经常说的一句话。
近日，辽宁省物价局和建设厅联合发出通知，出台“旨在保护购房者合法权益”的“一免一降”政策，从今年7月1日起，对商品住房交易收费实行目录管理，住房交易手续费、住房登记费、查档费、房产测
政策的优惠幅度并不大，住房交易抵押手续费减免金额为200元，房产价格评估费下调2.5‰，以一套总价100万元的房产为例，减免金额为2500元。
不过，这一政策却在沈阳、大连这两个辽宁房地产业重镇引发了不少关注。
“降低交易成本肯定是一个利好，虽然因为优惠的数额不大，影响力有限，但起码反映了政府对房地产业的支持态度。”沈阳房地产研究所所长范翰章表示。
沈阳房地产研究所研究员黄闯表示，“最近，受国家调控楼市的影响，观望情绪浓，政府出台这个政策也是为了稳定情绪，促进房地产健康发展。”
沈阳一位房地产业内人士表示，沈阳的房地产宏观调控细则还未出台，可能会参考其他二线城市。据悉，目前沈阳的银行也执行了中央宏观调控的要求，对二套房和外籍户口人士购房的按揭贷款作了限制。其中，二套房的认定标准是“认贷不认房”。
无独有偶，在房价更高的大连，房地产调控细则也未出台。大连市房地产开发协会执行会长杨冠军说：“调控细则方面的工作已经启动很久了，目前建委等各相关部门正在加强工作，我也参与了调研。”关于细则内容，杨冠军面露难色，“大连需要贯彻中央宏观调控精神，但是现在大连经济活力旺盛，所以不好说……大连的细则肯定不会和北京、上海一样，现在是上海、北京生病，大连吃药。”
在北京等城市的政府官员在为过快上涨的房价头疼的时候，为何辽宁省在中央宏观调控的节骨眼上出台了这样一个减免房地产税费的“优惠政策”？
沈阳的房地产业内人士对沈阳房价的描述众口一词，“沈阳的房价一直很合理”、“沈阳房地产和全国其他城市不一样，有自己的市场特性”。
范翰章说，2000年，沈阳商品住宅销售均价2545.8元/平方米，2009年3928元/平方米。9年来，沈阳商品住房均价仅增长了54.28%，年均递增约4.94%。香港建设集团钱辰炳表示，经过2008年的调整，2009年初沈阳房价相当于沈阳2002、2003年的水平。
“沈阳房价收入比基本符合国际3—6倍的标准。”范翰章说，在全国15个副省级城市中，沈阳商品房价格位居最后一名。他同时表示，市场更多是供求关系决定的，国家政策只占了很少一部分。他说，“一免一降”只是局部利好，不会对全局起很大作用。
蜜月很短，观望很长
挂在媒体上的不少消息仍然是“房价上涨”、“成交量高居全国榜首”这样的字眼。
6月22日，辽宁省统计局发布的前5个月经济数据显示，受到全国房地产市场房价上涨的影响，辽宁商品房、商品住宅的价格也明显上涨，前5个月，辽宁商品房均价约为4286元/平方米。
中国指数研究院发布的2010年6月14—20日35个城市住宅交易数据中，沈阳房地产逆市上扬，住宅成交套数高居全国榜首，成交量为3226套，同比涨幅1.88%。
不过，从售楼处的情况来看，形势发生了微妙的变化。
从浑南到沈北，从于洪到东陵，6月22日，记者在沈阳看到的仍然是满城塔吊的景象。然而，与三月沈阳房地产春交会前后相比不同的是，一些房地产项目的售楼处变得门可罗雀。
“在沈阳，投资性需求原先占30%左右，现在基本已经被打下去了。刚需部分有70%受到了影响。”沈阳浑南新区一家房地产开发商表示。不过他说，也有楼盘遭到了哄抢，如浑南就有这样的现象。
记者在沈北、于洪等区数个售楼处看到，“立减房款”、“赠送大礼包”、“限时特惠”、“超值首选”、“机会仅此一次”等促销的消息并不鲜见。有的楼盘折扣达到了8.8折，有的5000元抵4万元，或替缴一半契税等。
范翰章表示，房价是今年三四月份才涨上来的，春节后的一段时间观望还很严重。现在出了宏观调控政策后，又重新出现了观望。
大连的情况和沈阳基本相似。杨冠军说，大连房地产市场总体是健康的稳定的，“不像一线城市那么狂热，而且要慢半拍。基本上还没怎么涨，刚刚冒上来个头又被压下去了。”
“最好的房地产市场”
范翰章说，按房地产市场综合指标评定，“沈阳是副省级城市中最好的房地产市场，是全国最好的房地产市场之一。”他说，在全国660个城市中，沈阳市开发投资金额名列第四，施工面积名列第五，商品房销售面积名列第六。在15个副省级城市中，沈阳市开发投资金额名列第一位，施工面积、商品房销售面积仅低于成都市列第二位。
辽宁发改委一位研究人士说，在辽宁除了房地产开发工地多，就是重大建设项目工地多。
沈阳市政府为了支持房地产业发展，不惜在财政收入压力较大的条件下降低房地产业税负，以扩大房地产业税收征收规模。
在沈阳的财政收入中，房地产业贡献了一多半的金额。根据沈阳财政系统人士提供的数据，2009年，沈阳财政一般预算收入为320亿元，而基金收入为406亿元，其中土地出让金收入295亿元，同比上年增长93%。沈阳土地出让金收入在全国城市中排名位居第13。
除了土地出让金外，来自房地产业的税收也占了很高比例。范翰章表示，2009年，来自房地产业的税收占沈阳总税收的35.1%。
2008年11月，正当全国房地产市场处于低迷期时，沈阳出台了全国救市力度最大的“25条”新政。其后，辽宁省长陈政高视察沈阳冬交会时说，“冬季不冷，沈阳今冬的房交会能够如此火爆来之不易。沈阳的房地产市场是目前全省最好的，也是全国最好的。沈阳的房地产市场没有泡沫，是稳健的、正常健康的市场。”
陈政高还十分关心沈阳 “金廊工程”的进展。金廊工程是沈阳最重要的城市形象工程，被称为“沈阳城市发展战略中的核心概念”，以房地产开发为主，贯穿沈阳南北，规划建设项目140个，预计投资总额2625亿元。仅2009年年内金廊工程计划完成投资380亿元，占全市预计房地产投资总额的1/3。2009年9月，陈政高先后到恒隆城市广场、新世界会展中心、泛华广场、沈阳新夏宫、世茂五里河广场、沈阳嘉里中心等金廊工程在建项目施工现场，实地考察了各项目建设进展情况，还出席了沈阳裕景中心项目奠基仪式。裕景中心是金廊工程的数座摩天大楼之一，两座高塔高度分别达400米和300米。有业内人士统计，沈阳在2012年前完工的摩天大楼数量将仅次于北京、上海、深圳、广州，位居全国第五。
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