物业税能降低房价吗

　　■作为对热点问题高度关注的研究者，财政部财政科学研究所所长贾康积极主张在房地产保有环节开征物业税。

　　■贾康观点：如果有了这个税种，虽然不能长时期在表面形态上有效降低房价，但会使商品房需求的总规模表现得更少泡沫，总体房价表现更沉稳，更有效地减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

　　我国房地产的调控，应该实施两轨统筹的方略，一个是保障轨，另一个是市场轨。

　　保障轨与市场轨

　　对于保障轨，政府的要领应有三条：管规划，管托底，加强运行管理。

　　在一个地方辖区管理眼界之内，首先应该有一个“顶层”统筹的国土开发建设规划，能够考虑到今后50年、100年甚至更长时间。这种规划管理的一个案例，是澳大利亚首都堪培拉的建设：100多年前，当时澳国内争议到底把悉尼还是墨尔本做首都，两派意见相持不下，最后在这两个城市的中间位置，确定建设堪培拉做首都。这个堪培拉建设规划是对全世界招标，美国人中标。澳大利亚人如今非常自豪地说现在该城市居住30万人，而未来就是发展到居住100万人，这个规划也没有问题，因为其中涵盖了所有的相关因素，有弹性，较合理。我国今后几十年所谓地方政府在发展上的竞争，首先就是在这种“顶层规划”的水准、品位上的竞争。辖区国土开发、住房用地的供应，直到建筑风格的协调，都应由其覆盖。

　　管托底，要从廉租房托起，再托到适租房（公管长租房）。廉租房怎么建？现在看来不要成片建设廉租房，要适当打散放在各个社区里，并从设计上追求保持尽可能和谐共处的状态。政府管理要向廉租房以及长租房给予明显的政策倾斜，即用国库里的资金去资助最低收入阶层与收入“夹心层”这部分人。住进去后，当情况改变，收入上升了，这些人该怎么搬出去？或者怎样相应改换相关配套政策以及倾斜因素？虽然处理这方面问题的管理成本会很高，但政府必须力求做好、做到位。关于市场轨。产权房建设与政府管理规划的关系，与保障轨是一样的道理。这个规划要罩着保障轨，也要罩着市场轨。接下来，市场轨上政府要管规则，使市场公平竞争始终伴随这种商业化的产权房和相关的不动产交易。接下来还要管收税，它的交易和保有，都应该有合理的税收来调节。目前迫切需要把短期调控和中长期治本追求紧密结合起来。应该从解决三个突出的现存问题入手，处理好由近及远、标本兼治、治本为上的房地产调控。

　　第一个突出问题是政策理性不到位，实践中把两轨混同了，于是漏洞百出，弊病防不胜防，公共资源使用效率极低。比如北京天通苑和回龙观两个经济适用房住宅区，已有报道实际上空置率和转租率曾高达50%—80%，真正解决低收入阶层住房问题的比重极低，有富人开着宝马车、奔驰车出出进进。据说北京有的经济适用房小区里面还有外国人加入的酒吧。还有一些地方搞“两限房”，也大多属于政策理性不到位的表现，把保障轨和市场轨两者混淆在一起，很多事情就做起来事倍功半。

　　第二个突出问题是“房价”的概念与信息上存在着严重的误导。有关部门公布的房价，是在前面一个特定时间段里成交的产权房、商品房在市场轨上的平均价格表现。如果前面一期卖的较多是低档房而后面一期卖的较多是高价房，即使总成交套数和单价丝毫未变，也会显得房价明显上升，信息公布出来可能造成全社会人心恐慌。笔者建议，有关部门以后公布房价应该同时公布：第一，这个时间段里提供的安居住房是怎么样的情况，多少套廉租房，多少套长租房——这些与产权房、商品房价格表现无关，但有必要同时说清楚；第二，必须同时公布商品房当期成交的大致结构，成交量里有多少高档房，多少一般房等。

　　第三个突出问题是保有环节的相关制度建设缺失。市场经济在不动产保有环节需要有税收调节的制度安排。没有保有环节的制度建设，调控还会是治标不治本，这个制度缺失需要填补起来。

　　房地产保有环节税收的功能

　　开征物业税的第一个好处是，为我国地方层面必须建设的地方税体系提供合理的支柱财源。地方税体系中的支柱，在像上海这样的发达地区，主要应落实在房地产税即物业税上面。在西部，虽然工商业不发达，物业税税基不丰厚，但是资源富集，可以由资源税形成财源支柱。如果地方税体系在发达地区、一般地区、欠发达地区各有自己的财源支柱，地方政府只要优化本地投资环境，提升本地公共服务水平，财源建设就不成问题，那么这个税制的内在逻辑、内在经济机理，会引导地方政府把自己职能转变到位。

　　第二个好处是，物业税将发挥在财富与收入方面再分配的功能，这是世界各国财产税的共同特点。不动产保有环节的税收，是一种财产税，不是跟富人过不去，只是因为按照再分配的内在逻辑，有负担能力的人理应多缴一些税。

　　第三个好处就是，物业税将促进房地产市场健康、稳定发展。

　　物业税可对冲房价上升力量

　　首先，要看看造成房价上涨的主要原因。最根本的原因就是中国城市化进程的需求拉动。现在我国城市化比例大概是46%，不出大的意外，城市化率按照现在的速率会每年提高1个百分点左右，今后也要不断提高二三十年，再以后的速率可能会降低到每年0.5个百分点或更慢，但还是上升趋势，一定会逐渐上升到80%或更高的水平。也就是说，中国在今后的几十年还会先后有5亿多人进入城市居住，尤其是一线城市，是进城人的首选。这种需求从大趋势看，没有任何力量能够扭转。

　　物业税作为税收的一个种类，哪怕与整个税制合在一起，也不是万能的，不会改变土地资源制约之下房价上扬的长期趋势。但同时，搞市场经济，不运用税收制度和调控手段，又是万万不能的。查一下历史资料，任何国家实行房地产税，都没有改变几十年为期来看的房价上升的趋势。有人以此为根据，说这个税对调控房价没有作用，但我们不妨反问一句：有没有做过有根据的测算，如果人家没有这种税收制度，房价会怎么变化？很显然，这个税收一定在对冲房价上升的力量。我们做一些基本分析，就会发现因为有了这个保有环节的税收，会使得城镇化历史过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成，表现得较为理性沉稳。

　　市场上的住房需求可分为三类：买房自住，炒房和囤房。自住的人在无此税的情况下原会倾向于买一个大户型享受，但有了此税后，由于有年年要缴税的预期，他会调整自己的方案，转而寻求相对实惠的中小户型。

　　对于购房炒作的人，投资投机其实难以截然划清，当这些人的持有成本上升之后，约束增加，风险也提高了，这样他就会倾向于谨慎。原来处于“肆无忌惮”的状态，比如一下可以买20套，现在更谨慎，会改为买10套8套，原想买10套的，可能改为买3套5套。另外，他买什么户型会考虑接盘人可能更多是买小户型自己居住，所以会较多购进小户型。

　　还有囤房的人，把房子放在那里，在持有成本约束增加后，自然会考虑将空房子租出去，拿租金对冲持有成本，或者将空置房进入二手房市场做交易。

　　无论以上三种情况怎么组合，合在一起就是需求减少，供给增加，总体而言户型变小。其后，以上供给方必然会更多地考虑需求方的情况，新盘开发商会更多地考虑提供小户型。这样一来，房地产市场上的供需平衡将更健康、更理性，结构上是更多的小户型，正好符合国家集约使用土地的政策导向。那么此时房价的表现，相比于没有物业税，是会更高还是更低，答案就很清楚了。