经适房何以抵挡寻租之手侵扰

　　“劣质房”、“官适房”、“别墅房”、“六连号”、“宝马业主”……屡见曝光的经济适用房乱象，严重影响了其作为一种保障性住房的本来功能。面对时起时落的存废之争，有专家认为，虽然经适房引发种种争议，但其作为多层次住房保障体系的一环，仍然发挥着不可或缺的作用，关键是要从制度建设、实施等各环节正本清源，确保其回归民生保障的轨道。（《半月谈》2010年第12期）

　　存废之争几度起

　　最近，广西南宁市为了核查经济适用房住户身份，挨家挨户敲门走访，结果7564户检查对象中，“7成房门敲不开，已查者2成非户主”。

　　南宁市有关部门敲门敲出的一个“公开秘密”，加上各地频出的在建设、申购、分配各环节的恶劣事件，再次将经适房的乱象推到舆论的风口浪尖。

　　实际上，既非完全市场化、又非完全政府保障、性质略带模糊的经济适用房，在10余年历程中始终争议不断，几度引发存废之争。

　　国务院1998年23号文中，第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。但当时没有明确一个概念，中低收入家庭包不包括中等收入家庭？这个模糊界限，加上一些历史遗留因素，为一些违规操作留下了空间。

　　清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明是具有代表性的“废除”派。他表示，经适房出现的一连串问题，从根本上说是其制度弊端造成的。

　　他认为，这种制度本身包含着不公平因素。为了实现居者有其所，有限的公共财政资源只能用于为最低收入阶层提供廉租房，以满足他们最低限度的基本居住需要。如果把有限的公共财政资源用于建设经适房以提供给所谓“夹心层”，那么，公共财政资源分配的原则和尺度就很难把握：既然虽买不起房但尚有支付能力租房的阶层可以得到财政支持买经适房，那些买不起新房以及大户型的阶层，为什么不能得到相应的财政支持呢？

　　而中国房地产研究会副会长顾云昌认为，经适房不应取消，出现的一连串问题主要还是管理没有跟上。一些地方在管理上松懈，分配标准降低，分配对象失控，以至于问题不断。从目前暴露的问题来看，主要是出在对购房者资格把关不严上，以至于一些不具备购房资格的人也购买了经适房。

　　“但这些都是发展中的问题，并非不可解决。” 顾云昌说，不同的收入人群，不同的家庭，消费能力是不一样的，应建立多种形式的房屋保障制度。对中低收入群体，可以采取经适房和廉租房并存的制度，这应当是我们以后发展的一个方向。

　　监管难题纠结

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，从经济学上分析，任何补贴穷人的政策，都会出现“搭便车”的现象。就经适房而言，天生就难以避免“被占便宜”。因为这是一种实物补贴，而且分配的是一种价值巨大、增值速度快的产品——住宅，较大升值空间自然吸引不少违规者冒险牟利。

　　经济学家茅于轼也直言，在权力与市场界限不清的情况下，保障房势必会吸引有权有势的人侵占中低收入者的利益，以保障房为名图他们的私利。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，经适房腐败事件之所以屡见不鲜，除了牟利空间大之外，相关法规与监管不完善、地方政府执行不到位也是重要原因。

　　加大惩处力度是人们对违规行为开得最多的药方。有人形象地称，经适房是一个“有缝的蛋”，唯有重拳惩戒腐败，提高违规成本，才能让苍蝇不敢来。

　　住房和城乡建设部4月27日公布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》明确规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

　　“骗子们的行骗成本太低。”杨红旭表示，“按我看来，应该终生禁止再次申请，或者至少禁止20年，对于违规公务员免职，对于违规党员给予党纪处分。”

　　同时，对经适房的违规出售、出租现象的查处，一直以来缺乏监管和惩罚细节，在操作层面也很难落实。一名房屋中介公司经理认为，现在虽然有规定，但是谁来认定违规者？谁来对违规者作出处罚决定？谁来执行处罚决定？都没有，这就势必造成了“雷声大、雨点小”的局面。

　　上海市住房保障和房屋管理局一名官员告诉记者，经适房自面世以来，申购审批环节是问题最集中的领域，一是容易产生腐败，二是难以核实真伪。解决经适房骗购问题的核心，在于核实申购人的收入水平，但由于申购人收入来源不单单是工资收入，这就牵扯到银行、工商、税务、车辆管理等诸多部门。工作人员到其他部门核查申购人财产收入时，要办理很复杂的手续。即便如此，也很难查清申购人的全部收入来源。

　　去投资性，增保障性

　　今年1月下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。4月下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》也强调，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

　　权威部门的表态，似乎让经适房的存废争论声有所降低。有业内人士认为，经适房在“保障性”与“市场化”之间的博弈中出现的种种问题并非偶然，也非我国独有。它将作为保障房的一个品种继续存在、发展下去。从世界范围来看，如何设计住房保障制度，如何平衡保障性住房与市场化住房之间的关系，始终是一个具有共性的难题，很多国家都曾经历过几十年的探索历程。

　　顾云昌表示，未来经适房将失去它的投资属性，作用更多地体现在保障性上面。政府对于经适房的管理只会更加严格，经适房将和廉租房、限价房一起构筑起保障性住房的三驾马车。关键的问题是：要在建设、分配的过程中严格把关，杜绝走样异化、虚报冒领。

　　针对广为诟病的经适房分配和销售环节由开发商主导的现象，顾云昌建议，各地可参考“长沙模式”，将钱直接补贴给符合条件的老百姓。眼下大多数城市的经适房是将钱补贴给开发商，让开发商来操纵经适房，这个引发多种问题的隐患应尽快堵住。

　　一些网友建议，骗购经适房的行为本质上等同于诈骗，有关部门应尽快出台司法解释，将骗购经适房的行为入罪，提高骗购者的违法成本。

　　同济大学房地产研究所所长施建刚教授认为，除了以严惩挤压寻租空间，完备的准入、退出机制也是确保经适房公正施行的必要措施。在一些地方试点的共有产权房制度，以“出口”反制“入口”，使得申购人从倒卖中获益不大，“寻租动力”大大削弱，值得借鉴。只有从制度设计上降低获利空间，从“进”到“出”整个过程公开公正受监管，经适房才不会被寻租之手肆意侵扰。