楼市拐点“史上最快”销售价格再难“坚强”

　　国家统计局日前发布数据，2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，而5月份为上涨0.2%。这也是2009年3月份16个月以来首次环比下降。

　　笔者看来，权威数据说明，楼市拐点已经到来。从全国房价走势图上可以清楚地看到当前的形势。2009年3月以来，全国房价一路走高，同比环比数据均不断攀升，到今年4月达到最高点———同比上涨12.8%，环比上涨1.4%。而从4月中旬“新国十条”出台以来，目前5、6两月的房价数据接连回落，而6月又是16个月以来首次出现环比下降，趋势图至此开始掉头向下。相信随着日后第三季度数据的陆续出台，拐点的形势将更为清晰。

　　如果说“新国十条”是“史上最严厉”的房地产调控政策，那么，这次楼市拐点的到来则是“史上最快”的。和2007年上一轮楼市调控相比，这次拐点到来的速度明显加快。2007年9月，央行、银监会首次出台二套房贷政策，对此后的楼市调整起了关键性作用。但彼时拐点出现用了4个月的时间———2008年1月全国70个大中城市房价仍同比上涨11.3%，此后才慢慢回落。而环比价格在2008年8月才首次出现下降，此时距离政策出台已近一年时间。反观现在，楼市新政出台的当月就成为房价涨幅最高点，此后即开始回落，而环比价格更是在两个月后就出现下降，速度不可谓不快。这次拐点的快速到来应该说完全是意料之中，因为“新国十条”规定的二套房贷首付五成以及暂停第三套房贷和限制外地人购房等措施的力度显然远远超过2007年。下猛药，必然见效快。

　　对于拐点的到来，恐怕仍有很多公众怀有疑问。因为，“新国十条”出台已经3个月，但仍鲜有开发商公开大规模降价，大多数仍在“死扛”。开发商为何不顺应形势尽快降价促销？人们普遍从资金链角度进行分析，笔者认为，资金链充裕并非其扛价的理由，一般来说，如果预期商品价格下跌，卖方不论资金链如何，都会尽快出售以减少损失，就如同股民炒股，是否“割肉”不在于手中有没有钱，而关心的是“后市是涨还是跌”。在笔者看来，开发商目前的扛价，恰是精心计算后的理性选择。与二手房主不同，开发商手中一般拥有一个或多个楼盘的成百上千套商品房，其最终收益取决于房屋单价和成交套数二者的乘积。尽管价格与成交量负相关，但未必是完全成比例地增减，价格与最终收益之间存在一个受多重因素影响的函数关系。在政策出台初期，人们对前景判断不明，此时虽然降价可以提高销量，但扛价也能维持一定销量。在成交量尚未降到冰点时，坚持扛价，可把更多房子以高价卖出，过早降价，却可能造成成交量的提升不足弥补价格的降低，最终总收益受损。而二手房主由于手中房产只有一套或数套，在下跌行情中自然是越早出手损失越小，这也是目前二手房市场降价更为明显的原因。因此，目前开发商的“扛价”并非是其看不清形势，而是市场博弈的一个必经阶段，不以人的意志为转移。这一阶段的长短取决于政策的严厉程度，在“新国十条”作用下，随着拐点的到来，这一博弈阶段目前已基本结束。而一旦此阶段结束，交易量达到底点，降价销售又将成为开发商理性和共同的选择，这同样不以人的意志为转移。

　　房价下调后交易量能否回升？有分析人士认为，民众具有“买涨不买落”的心理，因此降价未必能提高销量。笔者认为，“买涨不买落”只是个别购房者的心理，从房地产市场的全局来看，决定交易量的是收入和房价之比，而不是某种心理。人们承受得起房价，就会有更多有效需求，反之则相反。“买涨不买落”从来都不是决定中国楼市走向的关键因素，如果说“买涨”，那么今年上半年房价本来一直上涨，可是为何从4月份开始交易量大幅萎缩？如果说“不买落”，那么，在2008年底至2009年初之际，房价本来是不断下降的，为何后来又转为量价齐升呢？价格随供求关系而变化，“买涨不买落”是结果而非原因，是因为购房者增多，房价才涨价，而不是因为房价上涨才吸引了购房者。

　　这一点对房地产商也有着重要启示———只要降到合理价位，不愁没有购房需求；但是，在价格仍然偏高的情况下，如果试图以制造涨价恐慌等小技巧刺激需求，则注定不会成功。