房价下调才能促进经济增长

　　最近，有报纸报道，6月底中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，以更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，以便全面制定下一阶段的楼市政策。

　　房地产行业影响上下游多个行业的需求，确实是一个与经济关联度很大的行业，它的健康发展直接影响到经济的健康发展。政府之所以如此关注楼市是有道理的。

　　归结起来，现在中央政府的担忧是目前房产交易的萎缩是否会阻碍经济的复苏，甚至带来经济的二次探底，而改变房产交易萎缩的局面，是否要改变当前对房产调控的政策尤其是信贷政策。

　　从微观来看，一个行业要发展，该行业的产品必须被市场接受，其标志是存在产品交易。如果交易萎缩或者没有交易，行业发展无从谈起，必然影响经济的增长。可以说，当前房产的交易量如果持续萎缩，相关行业必然萎缩，必然重创刚刚复苏的经济。

　　然而，要摆脱房产交易量萎缩的现状，不应改变当前对房产调控政策，而恰恰是更坚定地贯彻现行的房产调控政策，坚决地调低房价。

　　一般的来说，商品的交易量由供需双方决定，主要受价格的影响。如果价格过高，将导致有购买力的需求不足，交易量比较小，行业无法壮大；如果价格过低，将导致有效供给不足，因为没有人做赔本的生意，行业将无法生存。

　　当前房产交易量的萎缩，主要是两个因素，一个是价格过高，一个是政策预期不确定。

　　近年来房价飞涨，房价偏高已经是一个大众普遍认可的共识。按照动机来看，房产交易需求可以分为自住型需求和投资型需求。价格增长过快，过高，使得有购买力的自住型需求减少，自住型需求交易量萎缩。而与此同时，投资型需求膨胀，并进一步推高房价，形成庞大的资产泡沫。

　　投资型需求固然带来了一定的房产交易量，但这是不可持续的，发展下去就可能发生次贷危机，直接威胁金融体系的稳定和经济的可持续增长。因此，一个健康和可持续的房地产行业是自住型需求占主导为标志的。正因为如此，中央政府通过紧缩房产的信贷政策准确打击了投资型的需求。

　　现在的问题是，在打击了房产的投资型的需求后如何扩大自住型需求？答案自然是打压房价，使得有购买力的自住型需求增加。

　　这时候有人会跳出来说，你打压房价，那房地产商就不干了，没有人建房子，哪里还有交易额呢？需要明确的是，打压房产价，不是要把房价打到房产的成本之下，而是使要使房价回归到合理的水平，使房地产行业的利润降低到社会平均利润。按照新华网2010年3月10日的一篇报道，国务院参事任玉岭在接受《瞭望东方周刊》的采访时说，一个从美国回来的房地产老板告诉他，说他在美国的利润是在15%上下，回到国内就达到150%。全国房地产行业平均利润也许未必有这么高，但是目前国内房地产行业的利润比较高是一个不争的事实。即使让当前的房价下降20%，房地产行业保持20%的利润应当是不困难的，在这种情况下，我想没有任何一家房地产公司愿意主动退出这个行业。但是，房产价格下降20%，有购买力的自主型需求将迅速增加，房产的交易额将迅速增长，房地产相关的各个行业也随之增长，经济增长，税收增长，这是一个各方皆大欢喜的局面。

　　另一个问题随之而来，就是打压价格后，会不会使得价格的滑落不可控制，而使得房地产的价格跌到成本之下呢？这基本上是不可能出现的。因为总体上来说，房地产还是供方市场，对房地产的刚性需求很大。房地产价格的下跌过程，是交易量逐步放大的过程，会逐步减缓房产的下降幅度，并保持在一个均衡的水平，这个水平必然高于房产的成本，并使得房产商获得合理的利润，而与房产相关的行业也将获得合理的利润。 交易量还受到人们对政策预期的影响。对于房地产行业来说，房地产调控政策不明确，就会使得房地产商不肯降价，潜在的购房者也不肯购买，买卖双方都保持观望，这正式当前房产交易量萎缩，而房产价格也居高不下的另一原因。

　　房产的高价格并不是纯市场运作的结果，而主要是由于土地的自然垄断性形成的。因此，政府的责任就是要调低这样的价格，保持适度的房产交易额，促进经济的增长。

　　所以，对于政府来说，要促进经济稳定增长，扩大房产的交易量，最重要的就是保持房地产调控的政策不要摇摆，要明确而严格地执行二套房贷政策，发出明确的信号，使得房产开发商不得不将房产价格降低到合理的水平。

　　我国通信行业改革的历史提供了一个类似的案例。通信行业也是一个与众多行业关联度很大的行业，它几乎与所有的行业都有经济联系，不可说不重要。改革前我国的通信行业是垄断的，单位时间的通信费用很高。但是不是因为通信行业很重要，我们政府就不能调低它的价格？一调低它的价格，经济是不是就会被拖垮呢？实践给了我们答案。事实上，我们的政府通过果断的改革，在通信市场引入竞争机制，单位通信费用明显下降了，但是通信需求也呈级数增长，通信交易额大大增加了，通信行业自身得到了壮大。而单位通信费用下降带来的社会交易成本的下降，对整个经济增长的贡献更是难以估量。

　　综上所述，在目前房产价格偏高的情况下，通过果断和持续的房产调控政策，将房价调低到合理的水平，扩大自住型房产交易量，既是促进社会稳定的政治需要，也是促进经济增长的需要；既是短期预防经济二次探底的需要，也是长期促进经济可持续发展的需要。 (来源：黄长明)