土地市场趋冷 地方政府提高容积率卖地

　　二季度土地市场的变化引起了国土资源部高度重视。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松接受本报记者采访时表示，今年二季度土地市场数据公布以前，国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院专门组织了四个片区的地价监测数据分析会。

　　这是继2007年召开过专门 片区地价监测分析会之后，国土部再次对全国细分的区域土地市场进行分析。

　　赵松表示，土地市场趋冷，将影响全年住房用地供地计划的完成情况，也是土地参与宏观调控的重要参考，此次分片区座谈会之后，将形成专门的土地市场分析报告上交国土资源部。

　　流拍蔓延

　　赵松表示，上半年土地市场的最大特点就是量跌价滞，这比房地产市场出现类似变化正好滞后了2个月，说明房地产调控政策的影响已经传导到土地市场。

　　7月16日，沈阳举办了今年第三场土地拍卖会，现场推出的4块土地，仅以高出起拍价2元的价格成交，这让行业内唏嘘不已。

　　沈阳一向被视为是房地产的价格洼地，长期以来房价涨幅没有超过10%，房屋均价一直在4000元/平方米徘徊。

　　从2006年开始，华润、万科等国内知名房地产企业就进入沈阳，并开始大肆圈地。

　　一位北京的开发商对记者说，沈阳的土地是所有二三线城市土地的代表，沈阳土地的典型特点是面积大、单价低。平均单价在1000元/平方米左右，这对于一线房地产开发商来说，不管其资金是否紧张，拿出几个亿就可以圈上上千亩地。

　　但是，沈阳酝酿了很久的今年第三场土地拍卖会，虽然提前与参加拍卖的房地产企业沟通了很久，但是这些房地产企业还是不肯举牌，每次加价竟然是2元。同时拍卖的几块土地，均是以底价成交。

　　而沈阳这样的土地市场遇冷情况并非个案。

　　原本计划7月5日举行的南宁四块优质土地拍卖会，因为报名的开发商只有6家，政府宣布延期举行。

　　在这之前，6月份成了土地流拍密集开始的月份。

　　6月29日，北海市。原定举行的该市第一高楼建设用地拍卖，因竞买人数不足三家，被迫取消。6月23日，济南市。六块土地挂牌出让，最终有两块因无人竞拍而流拍，其余四块以底价成交。

　　6月18日，福州市。原计划出让的八宗土地，成功出让五宗，其中四宗底价出让；另三宗未实现出让的土地中，两宗土地在规定时间内没有企业登记，一宗土地在拍卖会中流拍。6月13日，昆明市。6月昆明市挂牌交易公开出让的惟一一块住宅用地，“因参与竞拍者不足规定人数(大于或等于七人)，拍卖中止”。

　　著名土地专家邹晓云向记者表示，今年土地市场上半年呈现的是一线城市冷，而二三线城市热的势头。如果沈阳这样的二三线城市土地市场也开始出现冷清的情况，则说明房地产市场调控已传导到土地市场，并开始在所有土地市场上蔓延。

　　给多个城市担任顾问的北京大岳咨询公司总监陈民也向记者证实了地方土地财政渐入困局的问题。陈民介绍说，很多地方政府本以为今年不缺钱，但是由于前一段时间国务院突然发出了清理地方投融资平台的规定，商业银行将才放贷不足三分之一的授信，全部暂停继续放贷。

　　“一个月前，还有三线城市的客户打电话给我们，说土地卖得还不错，现在所有的地方政府都在着急，土地市场开始出现流拍的情况。”陈民说，面对这种情况，有的城市将卖地计划故意拖延。因为一旦出现流拍，接下来土地市场将会陷入观望，萎靡不振。

　　对于土地流拍和市场冷清的情况全面蔓延，国土资源部也高度重视。国土资源部土地利用司有关负责人在中南片区的座谈会上对与会的地方代表表示，希望地方政府高度重视部分城市不断加重的土地流拍情况，对下半年的土地市场有充分的心理准备，不要因为土地市场不景气导致供地计划完不成，或影响地方的保障性住房供地计划执行。

　　提高容积率卖地

　　邹晓云表示，目前整体土地市场仍然比较平稳，形势并不像2008年下半年那样严峻，出现的土地流拍等情况，也局限于少数的城市。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹7月20日在某论坛上表示，2010年上半年，地方供地计划增加了100%，而供地成交量仅增加了85%，也就是说，供地完成量没有供地提供量多。

　　秦虹表示，二三线城市供地计划完成得相对较好，一线城市完成的很差。尤其是北京、上海这样的一线城市，上半年土地成交率很低。北京仅完成了22%左右。

　　DTZ戴德梁行策略发展部董事王晨对记者表示，上半年北京房地产市场仍然是量跌价滞，房价没有出现大幅度的下调，土地市场也没有供出较好的地块，土地市场成交冷淡。 而据记者统计，4月份北京住宅用地是零成交。

　　上述北京的一家房地产开发商对记者表示，政府有意捂着地段好的地块不卖，而是推出一些位置偏远的地块，也是土地市场冷清的原因之一。

　　无锡复地房地产开发公司副总经理朱毅对媒体表示，“地王”应该具备两个条件：一是地段位置好，二是土地市场行情好。目前这两条因素都不具备，就不会出现“地王”。

　　北京CBD中服地块即是这样的例子。其本来预计高达100亿元的卖价，因为太敏感，被北京市政府拆分为多块进行出让。

　　而记者了解到，很多地方政府也开始对土地市场冷清采取对策。

　　记者了解到，江苏、浙江、福建等东部沿海城市土地流拍等情况最为明显，在参与国土部的座谈会上，这些地方政府也提出了一些应对的政策。

　　例如，广东在准备推出的土地上，开始采取“勾地”政策和土地预申请政策。广西则准备采取降低竞拍保证金门槛等办法，来吸引更多的开发商参与到土地拍卖中来。吉林则准备几种多宗土地进行出让，政府提前进行大规模招商的办法对市场进行预热。

　　而除了这些行为之外，今年一个新的地方政府做法也开始逐渐推广。

　　赵松介绍说，在这次地价监测片区座谈会当中发现，东南部分城市的出让土地容积率开始迅速升高。这对土地管理部门来说，是一件好事，因为土地节约集约利用的程度提高了。

　　但是，这也反映出了地方政府为了降低土地单位成本，以更低的价格吸引开发商买地。

　　赵松表示，目前还是个别的城市在这样做，经过座谈会之后，可能有更多的城市会选择提高用地容积率来降低单位地价成本。因为一段时间内，底价成交会成为土地市场的一个特点，增大容积率，就可以降低单位地价成本，甚至能吸引开发商加价、竞标。