房产税下商业地产成新投资方向

　　自今年4月楼市调控新政出现以来，一线城市受到严重影响，成交量大幅萎缩；而前期价格上涨比较平缓的二三线城市的成交情况则相对平稳，但价格涨幅无疑是得到了遏止。

　　根据国家统计局发布的数据显示，6月份70个大中城市房地产价格环比下降低了1%，二手房的价格降低了0.2个百分点，房地产的价格过快上涨势头得到明显遏制，出现下降的趋势。

　　房市的低迷除了新政调控的原因外，风传已久的房产税也是让购房者驻足不前的重要原因。近日，有消息显示，房产税试点将于2012年开始推行。不过，全国范围内推行房产税试点的难度较大，试点将从个别城市开始，但他并未透露具体试点城市。

　　至于2012年要试点开征的房产税对商业地产的影响如何，庄凌顾问合伙人张映光表示，房产税对商业地产而言并不是一个新问题，它已在国家征收之列，只是目前它对居民住宅这一块一直没有征收而已，故而房产税对商业地产不会有什么大的冲击。

　　一位上市公司总经理7月22日告诉《证券日报》记者，自己公司的房产税一直在交，但由于不清楚将来房产税征收的具体方案，难以判断对商业地产和个人住宅的影响。

　　楼市短期不投长期看好

　　来自房地产市场一线销售人员的信息，也许能更真实的反映楼市动向。

　　7月21日，在中莎广场举办的主题为“商业地产形势与展望”的论坛上，乐工场写字楼服务联盟与百万销售精英俱乐部共同发布了北京楼市销售精英和投资者信心指数调研报告。该报告显示，尽管超过半数的投资者仍对房地产投资有信心，但超过九成的投资者表示，3个月内没有购置住宅物业的计划。接近80%的投资者表示有投资商业地产的计划，在通胀和人民币升值的双重压力之下，选择租售比高，泡沫小且政府支持的商业地产成为投资者新的选择。

　　近期潘石屹的银河SOHO和中莎广场逆市飘红，受到安全性资本的追捧也印证了这一现象。近一半投资者称，短期内，将不会再增加针对住宅房地产的投资。

　　另一方面，超过一半的销售精英认为，今年下半年，房价会出现下降，但多数人认为，降幅不会超过20%。

　　百万销售精英俱乐部秘书长王柯表示，此次调研共汇集70位北京房地产销售精英，大部分销售精英年佣金在100万元以上，即可代表两亿多元的销售额，此次调研的销售精英约可代表超过百亿元的销售额。最主要的是这些销售精英接触的基本是投资型大客户，此次调研针对的大客户一般单笔投资额均在1000万元以上。

　　乐工厂写字楼服务联盟秘书长何金芯表示，乐工厂写字楼服务联盟目前汇集了20多家代理机构，销售人员有500多人，规模已超过任何一家写字楼代理行。乐工厂是知名代理机构理想阳光发起的销售联盟组织，理想阳光的主要代理销售模式是总代理制，即可以联合任何一家代理机构承接其作为总代理的项目销售，这在国内还是惟一的。

　　“随着房地产市场的波动加剧，代理销售行业也在寻求资源整合。以往的报告多是偏向数据分析的，而数据的可信性不仅受到质疑，而且只能反映市场当前的状况，对预判市场下一步的走势，提供不了帮助。”王柯表示。

　　北京楼市销售精英和投资者信心指数的调研，主要是针对房地产市场投资形势的判断。尽管，目前的投资信心偏向悲观，但从长期看，大多数投资型客户仍在投资配置中，将房地产作为投资的重要选择，其中，有超过半数的投资者计划在一年内购置物业，仅有不到两成的投资者表示，没有购置物业的计划。

　　商业地产成新投资方向

　　另一方面，在住宅市场受政策打压降至冰点的情况下，商业地产正成为投资者关注的新投资方向。

　　调研显示，超过半数的投资者选择写字楼和商铺作为投资重点，超过7成的销售精英认为，今年下半年北京商业地产销售额、销售价格以及租金价格都会出现上涨。

　　刚刚成功收购紧邻昆仑饭店的中莎广场的高和投资，在完成收购不到3个月，即以较高的溢价，基本完成了中莎广场的销售。高和投资董事长苏鑫表示，在收购中莎广场时，大多数代理销售机构并不看好这个项目，因为，当时，正式楼市调控最为严厉的时候，但市场证明，商业地产反而迎来了机遇。采取总代理销售模式的中莎广场，更好的整合了行业资源，比很多位置更佳，但采取独家代理的写字楼获得了更好的销售成绩。

　　在基本完成中莎广场的销售后，高和投资还将负责中莎广场的出租，苏鑫将此称为“资本精装修”，即令投资客户获得持续增值。

　　乐工厂同时发布的写字楼报告显示，2010年1-6月份，北京写字楼整体市场强劲复苏，市场租赁交易量显著上升，租售价格水平持续上涨，整体空置率在数个新项目入市的情况下仍取得下降。其中写字楼市场整体存量为1100万平方米，写字楼租售价格持续增长，平均租金水平为180元/月/平方米（建筑面积报价），平均售价水平为27340元/平方米（建筑面积报价），空置率为17.6%。

　　无独有偶的是，房地产服务机构仲量联行发布第二季度市场报告指出，北京优质写字楼及商铺物业市场全面恢复，平均成交租金稳定增长。

　　不过，接受本报采访的数位人士皆谨慎地表示，由于房产税的具体方案没有出台，难以预计其对住宅市场的影响。