严控房贷第二步银监会启动信托压力测试

　　胡蓉萍 程志云

　　本报了解到，7月初，银监会向各信托公司发出了房地产投资压力测试的通知。

　　按照监管层的要求，本月各家信托公司要上报房地产信托的相关数据。监管层将根据这些数据对各家信托公司从事房地产业务的风险进行压力测试。

　　“监管层希望通过压

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　　显然银监会担心房价的风险累及信托公司。今后，信托公司在发放房地产信托的时候可能也会变得更加谨慎了。

　　启动压力测试

　　“到目前为止，压力测试已经进行近一个月了。银监会给我们发了不少表格。主要是统计自有资金及信托资金投资房地产的规模、抵押率、风险控制措施，例如担保和股权质押等相关数据。”一位信托公司人士告诉记者。

　　总部位于北京的一家信托公司中层告诉记者，目前是在进行压力测试，但并没有要求信托公司收缩房地产业务。

　　“房地产项目对各家公司都是重要业务，数量上大约占到集合信托计划三成，但利润则占了半壁江山。”他说。

　　而另一位信托公司的业务经理则坦承，信托公司做地产业务和银行相比没有优势。按照监管规定的条件上，信托公司和银行都已经完全一致，即项目必须“四证”齐全，开发商必须具备二级以上资质，自有项目资本金必须达到30%以上。而信托公司的资金成本更高，项目的信息也少，项目管理的成本可能也会更高。

　　不过也有不少业内人士对房地产信托风险持比较乐观的态度。中粮信托相关人士虽然对房地产交投低迷会有所担心，但认为房地产信托项目出风险的概率较小。

　　“据我们了解，房地产信托项目出问题属于极其个别的情况。一般的项目里，信托公司都对开发商的土地进行三到四个折扣的抵押，风险可以说是微乎其微的。在最近一轮国家对房地产政策收紧之后，再加上房地产价格本身处于高位上了，我们对开发商的现金流多少有些担心，但保障信托计划安全几乎是不成问题的。”他说。

　　多位信托公司相关业务人员认为，信托公司目前对项目审核能力不比银行的信贷员差。在北京，很多信托公司的项目经理都对北京的房地产项目、开发商背景、风险情况如数家珍。

　　而一位中融信托人士则认为，这种压力测试方式不是特别科学。他说，“现在做压力测试，实际上主要就是看抵押率。但是房地产项目是属于个案性很强的行业。每个项目都不一样，有的项目有一些特定的缺陷，还有的例如距离地铁站比较近，或者有地方政府的支持等等，这些都无法在压力测试中直接体现出来。”

　　跷跷板效应

　　一位接近银监会人士告诉记者，启动信托压力测试可能是对商业银行房贷压力测试的延续。

　　实际上，从4月中下旬开始银监会要求各家商业银行对房地产业务进行压力测试。

　　到5月中旬，结果显示，多家商业银行对房价下跌容忍度在30%至40%之间。国有大行中，交行率先公布房贷压力测试结果：房地产价格下降30%,交行开发贷款不良率将增加1.2%,个人按揭不良率提高0.9%。

　　尽管如此，商业银行还是逐步降低了涉房贷款规模。

　　记者了解到，房贷重镇上海全市银行业上半年新增贷款3118.26亿元，同比少增534.88亿元。而房地产贷款在4月份新政出台后增量明显下降，二季度平均每月房贷量比一季度下降逾半。

　　同样的情况出现在北京。根据央行营业部数据，北京近期新增房地产贷款明显回落。5月、6月房地产贷款新增额比1-4月月均新增额分别下降57.4%、58.4%。房地产开发贷款增长回落明显。5月、6月单月新增额比 4月份分别下降72.9%、67.9%。

　　但是，银行收紧房贷的时候往往就是信托公司开始忙活的时节。

　　一位中融信托项目经理告诉记者，现在项目多得看不完，很多信托公司的人每天都在各处看项目，有些是开发商自己找上门来的，有些是银行介绍的。

　　“现在的房地产项目比去年好做多了，利率能到15%以上。现在北京的项目已经没什么可做的了，主要是北京的概念已经不是很多了，只有通州和南城了。而上海也就是世博会的概念了。现在大家关注的是价格还处于相对低位的二、三线城市，这里空间还比较大，尤其是一些有区位优势的中心城市，开发商利润空间不错。”他说。

　　上海国际信托有限公司总经理傅帆也说，在整个房地产融资收紧后，可能有一些项目本来很好，但缺钱，信托公司可介入。

　　而根据媒体报道，不完全统计在今年的前6个月里，共计发行了667亿元房地产类信托产品；6月当月的发行规模更是达到了170多亿元的新高。而去年全年，房地产类信托产品的发行规模仅400多亿元。

　　“信托公司给房地产企业的贷款规模其实也很大，而且和银行开发贷呈现跷跷板效应。因此，如果要控制房贷风险，不仅要检查银行，而且也要关注信托公司。”接近银监会人士称。