广州住房租金急涨 打工仔“退居二线”

图片来源：广州日报
　　市中心高租金吃不消，唯有以时间换金钱

　　目前广州住宅租赁持续活跃，市中心的租金更不断攀上新高，有部分工薪族不堪高价租金，由市中心向二线区域转移。

　　工薪一族“出逃”市中心，对租市产生此消彼长的效应。据合富置业6月份成交数据显示，荔湾区当月平均租金有所下降，原因在于芳村板块租赁成交量上涨，带动荔湾区租金有所下调。据市场人士透露，工薪一族因租金上涨而外迁，在部分可替代区域表现明显，如体育中心附近搬至棠下东圃一带、江南西的租客迁至南洲路等，天河—黄埔或天河—海珠间的跨区搬迁之势也崭露头角。为此，记者采访各位大型中介行人士，为读者描绘一幅高租金之下的租客“迁徙”图。

　　迁徙原因：“不是不想留”只因钱不够

　　据满堂红租赁成交数据，上半年全市二手住宅租赁均价为31.2元/m2/月，同比上涨14.1%，其中中低价位、中小户型的租金上涨较快。在全市各热点租赁区域之中，“寸土寸金”的越秀区以39.1元/m2/月的租金值高居榜首，而位置相对偏远的番禺和黄埔租金分别为19.3元/m2/月和19.4元/m2/月，仅为越秀区租金水平的一半左右。

　　由于旧城改造、城中村改造拆迁的换房需求以及应届毕业生带来的新增需求，租赁市场需求旺盛、成交火爆。一线区域或路段租金涨幅明显，二线路段虽然也在上涨，但幅度较小，因此租客出现一线向二线转移现象。不过由于租客群体的区别，一线路段成交仍有部分中高端租客作为保证，明显下降的情况不明显，而部分二线路段录得成交量有10%~20%的增长。

　　据合富置业专业人士透露，现时市中心如天河北两房最热租，月租金为5000~5500元左右，对比之前，现时租金约有10%左右的升幅，前期两房单位的租金普遍都在4500元左右，但现在都很难找到。虽然租金有所上升，但现时天河北一带租赁仍然火爆，基本处于货源紧张的状态，量价都有所上升。江南西一带也是拆迁户租房热门的区域，之前两房单位月租金为1600元左右，现在普遍都已经涨到2100元左右，升幅达到三成左右。从租赁成交来看，虽然租金上涨，但由于该路段市场需求量激增，因此租赁市场出现量价齐升的现象。

　　上周拍卖回顾

　　东圃名盘标的竞拍热烈

　　上周一标的超笋价起拍，竞拍气氛热烈，最终溢价近16万元成交。东圃名盘天朗明居N区小三房单位，面积约86平方米，起拍单价不到万元，最终以96万元成交，比市价下限便宜约11%。珠江新城马赛国际公寓约77平方米的标的，以94.5万元起拍，遭遇流拍，原因在于起拍价与市价接近。

　　标的一、天河区天朗路351号1706房，建筑面积约86.91平方米，参考价80.9万元，交吉，拍卖行：广东中旺拍卖行。

　　点评：该标的以96万元成交，标的是富力天朗明居N区电梯楼三房，南向望花园，目前市场同类物业二手均价约12500~13000元/m2，成交价低于市场价较多。该标的持房产证，目前空置，交吉拍卖，有1000多元欠费。 标的二、天河区平云路177号之一1203房及屋内财产一批，建筑面积约77.2358平方米,参考价945617元，交吉，拍卖行：广东圣达拍卖有限公司。

　　点评：该标的流拍。标的是珠江新城马赛国际公寓电梯楼两房物业，楼龄在四五年左右，楼盘附近有暨南大学、广州赛马场等。目前市场上同类型物业的二手均价在12000~13000元/m2左右，参考价接近市场价。该标的持有房产证，但有3000多元欠费。

　　点评：满堂红

　　迁徙路径指引：

　　找交通方便的替代区域

　　地产人士表示，从广州租客“迁徙”图可以看出，一些二线路段受到拆迁户、工薪阶层、高校毕业生租客的青睐，租赁交投出现升温迹象。中低端租户一般都寻求交通方便的替代区域。天河区租客迁徙路线一般根据中山大道与广州大道两条路线，天河中心区往东可以迁至棠下东圃，甚至是BRT延伸到的黄埔区。天河区租客往南则是沿广州大道进入海珠区或番禺。

　　据合富置业经纪邹先生介绍，海珠晓港一带现在多了天河区的白领来租房，主要原因也是因为天河一带租金高企，部分租客难以承受，会选择租金较低的区域，而南洲一带租金比天河要低，但小区素质也算不错，因此受到不少天河白领青睐。由于晓港一带小区较多，盘源比较充足，因此该区域租金未见有明显上涨，而租赁成交也比较平稳，该区比较热租的为一房及两房单位，一房月租金为1300元左右，而两房月租金则为1800元左右。

　　荔湾区租客“出逃路线”则是根据地铁线路走，他们一般会搬到芳村。合富置业经纪陈先生表示，目前芳村租金水平有所上涨，但相比起市中心区域租金还是相当实惠的，目前热租的两房单位月租1500元左右就有交易了。新增的租客当中，主力是来自外区，尤其是旧荔湾的拆迁户，占据新增客户量的10%~20%的份额。这些租客在芳村租房的原因在于，旧荔湾房租高企，而芳村距旧荔湾仅15分钟车程，因此旧荔湾拆迁户转移到芳村租房也在情理之中。

　　越秀区的租客则随解放路、环市路北上，迁至下塘西路或广园新村等地。

　　工薪族租房迁徙路线图

　　老荔湾→芳村

　　中原地产荔湾区高级营业经理彭建介绍，近一个月芳村板块多了约5%的客户是从原荔湾转租到芳村板块。这些客户原租住在康王路、中山八路等路段，眼见租金越升越高，部分租客深感无法承受高租价，只好转租芳村板块这些租金和生活成本较低的二线路段。

　　彭建表示，在老荔湾，单间和一房租金要1000~1500元/月。但在芳村，月租金在1000元以下的租赁盘源还算比较充足。这些转租客首选在地铁附近的物业，方便日常上班。虽然交通费用增加了，但芳村的生活成本比老荔湾区要低，而且房租也减少了近30%~50%，选择房源更多。因此芳村板块吸引了不少老荔湾的旧租客转租。

　　江南西→南洲路

　　据中原地产成交数据，海珠区江南西板块6月份租金约26元/m2，环比下跌了25%，成交宗数则环比减少50%。中原地产海珠区资深营业经理周毅斌表示，江南西板块目前租金约40元/m2/月，但由于近一个月租赁市场以低端租赁成交为主，因此拉低了板块的租金均价，但实际上江南西目前租金已比年初有近10%的涨幅。江南西板块由于位处繁华商业圈，租赁需求相当活跃，盘源一直供不应求。因此成交宗数的减少，并不是负担不起高租金而流失了部分租户，而是有可能盘源短缺，租客转租其他二线路段。 反观南洲路板块，据中原地产成交数据显示，6月份该板块的租金约27元/m2/月，成交宗数增加了3倍多。有关人士表示，城中村拆迁、全市多个区域涨租，不少租客已经将目光投向租金较低、地铁即将开通的南洲路板块。大量的租赁需求推动着该板块的租金和成交量的上涨。

　　满堂红经纪刘先生表示，南洲路板块的租赁一向活跃，除海珠白领一族会在此租房，也有不少天河、越秀、荔湾老城区的拆迁户到这边找房。其中以英豪花园、万华花园、南洲花园等大型小区的一房、两房最受欢迎。英豪花园、万华花园一房楼梯楼中层单位约在1400~1500元/月，高层单位价格可谈到1100元/月左右。南洲花园、晓港湾则以两房较受欢迎，两房中层单位月租金在1800~2000元左右，高层单位在1700元/月。对比起江南西等中心路段一房单位的租金近1800~2000元/月，南洲路这边的小户型还是十分热求的，其中一房最紧缺，基本放一套成交一套。

　　天河中心路段→棠下

　　满堂红经纪邵小姐表示，她们分店的租单主要以棠德花园为主，一部分是刚毕业的大学生，另外大多是在体育中心商圈工作的年轻白领。近两个月租金涨幅较大，一些年轻白领也陆续转到棠德花园租房，成交比4月多了20%~30%左右。不少年轻人都表示这边虽然远一点，但胜在通往体育中心商圈的交通较便捷，且租金要便宜不少。目前棠德花园仍有部分三房单位的租金在2000元/月以下，十分适合大学生及年轻白领几个人合租；一房租金在1000元/月，两房也仅在1500元/月。

　　满堂红邵小姐介绍，目前在体育中心附近租一房要近2000元，即使在车陂中山大道这条主干道上的楼盘，价格也较贵，如骏景花园两房也要2500元/月，三房更达到3000元/月以上，因此导致不少年轻一族无法承担而向棠德花园这边转移，目前棠德花园租盘也较紧俏，租金虽有上涨，但幅度比不上一线路段明显，整体涨幅约100元/月。

　　环市东、小北→下塘西、麓景路

　　满堂红经纪彭小姐表示，无论买卖还是租赁，下塘西、麓景一带对比环市东等一线路段属价格“洼地”，不少买家已陆续转移到下塘西等二线路段买房，租赁的转移则更加明显。原因是在整个区域租金普涨的情况下，二线路段价格低，且涨幅慢，租客仍能继续承接。目前一线路段租赁涨幅在20%~30%左右，而二线路段涨幅在10%，其中下塘西、麓景路一带租金水平都要比小北、环市东一带低300~400元/月。

　　彭小姐表示，小北路1个30平方米的单间可租1400元/月，而同类型物业在下塘西一带仅需1000元左右。明显的租金差距，也导致这两个月有两三成的租客陆续转移到二线路段找房。

　　越秀→白云广园新村

　　满堂红经纪陈先生表示，广园新村一带租赁近期相当火热，除附近的专业市场生意人会集中在此租房，这2个月外区客也增加一成左右，其中不少是杨箕村的拆迁户。目前以两房最好租，楼梯楼月租金在1500元左右，通常一两天就被消化；新一点的两房电梯楼、租金在2000元/月的物业也同样很受欢迎。(记者 李凤荷) (来源：广州日报)