买地铁房也需精准眼光

　　地铁物业虽然具有良好的收益预期，溢价水平高，但是并非所有的地铁物业都值得投资，需考量许多综合因素，很多细节需要投资者精准眼光来发现。

　　地铁规划刚出台就买

　　买地铁房也要“赶早市”。

　　根据深圳1号线、南京、上海等地的经验，业内人士总结了一个地铁刺激房价的规律：一般而言，在地铁开通前的5年，尤其是地铁规划刚刚公布的两年，房价涨得最厉害；进入施工期时，房价往往到达顶峰。

　　随着建设周期的拉长，市场对这个概念逐步冷淡，地铁概念会透支，到了第三年可能会有一个调整。之后到地铁实际开通，价格会慢慢恢复。

　　地铁开通后，一些中心区域物业，最终价格可能超过高峰期的10％～20％，而有些规划配套差或者偏远的物业，房价很可能无法恢复到最高峰。

　　买地铁物业，最好是在地铁规划刚出台就买，快通车时，地铁的价值往往已经被挖掘得差不多了。

　　挑溢价指数高的线路

　　深圳共有16条轨道交通线，每条线经过的区域和长短都有所不同。中原地产通过对深圳罗湖区、福田区和南山区62个样本楼盘的分析发现，轨道交通对于沿途二手住宅价格的影响力并非一致。虽然总体而言，地铁带来的交通利好能够提升轨道房的溢价水平，但由于各个片区具有各自不同的特点，轨道交通带来的溢价贡献便有大有小。

　　中原地产近期一份对轨道交通影响二手房价的研究报告表明，地铁1号线沿线的地铁房较4号线而言，有着更明显的溢价表现。在房价上行通道中，1号线沿线的样本地铁房溢价能力大约维持在1500元／平方米左右，而且当房价进入下行轨道时，其溢价水平不降反升，并维持在3000元／平方米的水平。然而，4号线沿线样本地铁房的均价线和片区的均价线几乎并肩运行，溢价水平一直在1000元／平方米上下徘徊。线路不同，轨道房溢价表现反差强烈。

　　概括而言，1号线沿线轨道房的溢价更为明显，且其抗跌表现优于增值表现；而4号线沿线轨道房的溢价水平仍处较低水平，但未来潜力值得期待。

　　买房不妨“走千步”

　　一位自称久经炒房沙场的“房虫”向记者抖出其经营之道，她说从有地铁的城市得出一秘笈，大多数人租房时，要求往往是靠近地铁线路的起点和终点两头，因为不用担心堵车，不用起大早等班车，这里的房源肯定是抢手货。她赶早多揽几套房子，到时可租可卖。

　　起点和终点两头的地铁物业毕竟是少数，如何衡量真正的地铁物业？

　　中联地产研究发现，仅就某一个车站来讲，房价与站点距离远近有直接关系，如果离站点较远，价格不会很高。就某一站点而言，在不考虑其他因素的情况下，轨道交通房价应该是以站点为圆心向外逐渐降低，一些学者甚至将其称为“千步效应”。

　　如果以地铁站为圆心，500米作为半径画圆，这个圆所覆盖的土地范围，才真正享有地铁物业所带来的便捷，这就是所谓的真正地铁物业。地铁物业在“千步效应”下，靠近地铁站500米圆面积之下的楼盘物业，在不考虑开发商、环境、物业档次、容积率、配套等非因素情况下，车站附近楼盘的价格要高于位于两站点间的楼盘。