地价房价下跌，土地供应量将增

　　近日，国土资源部数据显示，今年上半年，全国房地产开发用地供应量同比增加98.4%，随着调控深入，土地市场逐渐降温，地价呈逐季回落态势，第二季度普通商品住房用地出让平均价款环比下跌10.6%。国土部预计下半年土地供应量将继续保持平稳增长。

　　其实，土地供应和地价下跌是两个完全不同类型的事件。上半年土地供应上升，尤其是市场化的房地产住宅土地供应同比增长112.5%，它是因为2009年肇始的持续“地产小阳春”造成的，这也是政府为了应对金融危机、从松绑房地产调控转向刺激房地产，房价也从2008年的低迷状态变成2009年的亢奋状态，房价的快速上升拉动地价，所以2009年下半年至今年第一季度的地价呈现出飙升状态。央企资本大量涌入房地产领域，促使“地王”不断出现。上涨的房价和地价改变了开发商未来预期，在宽松的信贷和良好的销售支持下，他们扩大了土地购买，所以造成房地产土地供应量的急剧增加。

　　转折点出现在4月，“4·17房地产新政”令人猝不及防，“房地产阳春”戛然而止，交易量迅速下滑，房价上涨停滞，房价的变动迅速传导到地价拍卖上，第一季度地价还是呈现上涨势头，而第二季度普通商品住房用地出让平均价款首次出现下跌，环比下跌10.6%。也就是说，土地供应增长和地价下跌是时间段完全不同的两个事件，一个在前、一个在后。

　　目前经济形势扑朔迷离，“防止政策叠加效应”言论一出，市场解读为宏观调控存在转向的可能，增加了情势判断的难度。如果假设未来房地产调控不会急剧转向，那么国土部所言的土地供应量继续保持增长不仅可以做到，而且土地供应还会有超常规增长。

　　原因在于，经历了2009年的房地产大逆转，房地产企业的资金充裕程度要高于地方政府，国家在“4·17房地产新政”之后，对具有高坏账可能性的地方融资平台进行限制，据银监会数据，截至2010年6月末，地方融资平台贷款余额已高达7.66万亿，存在严重偿还风险的贷款，占比23%约在1.5万亿。故监管当局实施“新老划断”办法，地方政府依靠公共项目对银行融资的便利度已经大打折扣，地方政府要继续融资更加需要倚重出让土地——尽管土地已经是贷款担保最主要的品种。这跟2009年恰好相反，2009年是银行给地方政府“罕见”的融资便利，地方政府通过出让土地来获取资金的压力较小，所以地方政府减少土地供应，再加上当时的强烈刺激需求的宏观政策，致使地价飞速上涨。所以，2010年的地方政府比2009年有更大的压力出售土地，来保证地方项目资金的可持续性。

　　与之不同的是，房地产商由于资金较为充裕，估计在第四季度才会出现明显的还贷压力情况，所以第三季度的房价颇为坚挺，坚挺程度要超过微跌的地价。我们认为，如果地产调控不转向，那么不断上升的通胀压力迟早会表现为货币政策上的收缩，这将继续压制房地产需求，并提高房地产的还贷成本，那么房价将会整体性地步随地价的变动趋势。如果地价下跌幅度继续超过房价的话，意味着地产商拿地依然是有利润的，这也意味着地方政府需要出售更多的土地才能保证资金流的持续，这将进入一个新的循环，“地价房价下跌将导致土地供应量的扩大”，这个新的循环逻辑很多人并没认识到。 (来源：社论)