来源：时代周报
作者：张睿
“公司的战略发展脉络是很清晰的：我们将以轨道交通为依托，北京为中心，重点发展轨道物业、景观物业和城市综合体三个产品线。”
京投银泰股份有限公司（以下简称“京投银泰”）日前发布公告，收购北京北化房地产开发有限公司持有的5%的北京京投置地房地产开发有
这个有着北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投”）和中国银泰股份有限公司（以下简称“银泰”）两大实力背景的房地产公司，凭借前者在轨道交通建设方面的先天优势和后者在地产及百货业的积累，正努力打造“轨道+物业”的商业模式。
上半年利润同比增逾五倍
京投银泰副总裁、董事会秘书邓志高7月27日接受时代周报记者采访时表示，“增资的目的，一方面是满足房地产公司融资时对资本金的要求；另外则是为达到土地市场对参与招拍挂的竞争者资质所设定的门槛。”
按照2009年年报中披露的2010年度计划，京投银泰今年计划项目新开工面积不低于54 万平方米，复工面积不低于27 万平方米，竣工面积17 万平方米；在风险可控的前提下，落实不少于5 个开发项目，其中轨道物业不少于2 个。
“从规模上来看，我们还是小公司。”邓志高介绍，截至目前，今年京投银泰新增的项目已落实四个。“土地储备面积从重组前的几十万平方米，增加到了目前的150万平方米左右。”
2009年9月，京投银泰斥资2.9亿元，与北京晨枫房地产开发有限公司合作，从亿城股份手中接过位于CBD黄金地段的台湾会馆项目。“目前该项目收购层面的债务问题已解决，最晚明年会启动。”邓志高称。
2010年2月，京投银泰与上海俊兆投资管理有限公司、上海禾旭投资有限公司合作，决定开发无锡嘉仁花园项目，项目占地面积约24万平方米。
2010年4月，京投银泰与内蒙古凯富投资有限公司合作，开发内蒙古鄂尔多斯市东胜区铁西二期开发片区的住宅项目。京投银泰持有项目公司51%的股权。
2010年5月，京投银泰发布公告，参与上海新天地豪华酒店开发。该酒店由两幢高层“姊妹大楼”组成，受金融危机影响项目进度一度暂停。
此前京投银泰早在重组前获得宁波钱湖国际30%的股权；2009年8月重组伊始，又以1.2亿元收购阳光壹佰湖南置地80%股权，参与了长沙“武广国际”项目的整体开发建设。
“公司经营层在2009年年报中做出明确判断，去年房地产市场房价上涨速度太快、幅度太大，整体过热。因此决策层当时就认为中央会出台相关的调控政策。事实上，政府出台的政策比我们预想的还猛烈得多。我们预计在调控政策作用下，市场的成交量会下来，价格也会有明显的下跌。”邓志高表示，“因此下半年公司的计划整体上会有些调整。”
同时他强调，“拿地的目标不会有变化。除了目前已经落实的项目外，我们下半年会以北京为重点，再落实两个项目，并且争取是轨道物业的地块。”
虽然目前中期报告还未发布，但根据京投银泰财务部门的初步测算，预计2010年中期净利润为1.15亿-1.25亿元，与上年同期相比增长500%-550%。
“公司的杭州海威项目结转部分利润，公司出售子公司奉化银泰置业有限公司100％股权并已取得全部股价转让款。”根据公告，京投银泰早前在浙江的部署进入收获期。
轨道+物业
“公司的战略发展脉络很清晰：将以轨道交通为依托，北京为中心，重点发展轨道物业、景观物业和城市综合体三个产品线。”邓志高对时代周报记者表示。而在不同物业类型的比例上，京投银泰的设想是：在初期（即最近三到五年的时间）是7:3的比例；而五到十年后，商业物业的比重会逐渐增加。
战略蓝图的制定，是前身为银泰控股股份有限公司的京投银泰，在2009年4月完成7.89亿元的定向增发之后，进行的一场华丽蜕变的成果。
其时，先是上演了一场“国进民退”的大戏—引入京投，令其持股比例达到29.81%；取代了资本大鳄沈国军麾下的中国银泰第一大股东的地位。随着公司名称由“银泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”，京投银泰实际控制人也变成北京市国资委。
京投与中国银泰强强联合之后，即确立“做大做强房地产业务”的目标。大股东也承诺，京投银泰是该公司房地产二级开发业务的唯一平台。
大股东的重新确立，让京投银泰获得了开发轨道物业的先天优势—京投公司作为首都第二家资产过千亿元的国有企业，承担着北京市轨道交通等基础设施项目的投融资和资本运营。从2003年成立至今，公司业务已经延伸到轨道交通沿线土地一级、二级开发，高速铁路投资，城中村改造和信息基础设施等相关领域。
借鉴香港地铁的开发模式，即地铁建设和周边土地捆绑开发的模式，京投大规模介入了北京轨道沿线的土地一级开发。
“虽然土地的二级开发权需要我们通过招拍挂的公开市场去获取，但作为关联公司，我们在项目的信息获取上，以及同一级开发企业在沟通和协调方面，具有相对优势。”邓志高称。“我们希望在土地获取方面，形成自己特定的轨道+物业的商业模式，并经过后续产品设计开发和后期管理，得到市场和业主的认可，逐步形成核心的专业能力。”
目前，京投银泰在北京的第一个商住项目—京投快线·阳光花园，就以全国首个与地铁无缝接驳的住宅小区的身份而名噪一时。该项目在今年2月份已经全部售罄。
“由于大股东的背景，京投银泰在轨道物业方面有天然优势。”天相投顾的研究员在7月16日发布的研究报告中表示，“公司在车站沿线物业方面具备一定优势，但尚不能形成有效壁垒；而轨道上盖物业可认为是为公司量身定制的，将是公司未来核心竞争力。”
深耕北京市场
2009年5月，重组后的京投银泰将总部从原根据地宁波搬到了北京。
“目前的基本战略还是强调以北京为中心。北京作为一个规划和发展中的世界城市，相对于其城市地位来讲，目前所处的开发阶段和房价在将来发展空间和潜力都还很大，开发的风险相对较小。而且国内房地产业发展也就十来年的时间，刚性和改善性需求仍然很大。”邓志高表示，“当然，北京的门槛也很高。地价比起二线城市高很多，一块地动辄几十个亿。”
京投银泰曾经被挡在这个“高门槛”外。尽管大股东京投公司进行了地铁大兴线枣园地块的一级开发，但在2009年底举行的枣园路站地块招拍挂中，由于竞争激烈，京投银泰参与竞拍用地，最后仍被中建拿下。
“当时枣园路站项目面市时，土地市场正值狂热期。由于土地价格超出公司预期，从风险控制的角度看，我们选择放弃。”邓志高表示，“现在回过头看，这个选择还是对的。以目前周边项目16000-17000元/平方米的销售均价，若以10600元/平方米的楼面地价拿下，这个项目会成公司很大的负担。”
与京投银泰获得的股东和金融机构的资金支持相比，其买地的举动显得很谨慎。
“重组后，大股东对我们的支持力度比较大。”邓志高表示，“在北京发展项目，首先要解决的就是资金问题。”
2010年初，京投银泰就获得大股东京投30亿元的股东授信。
今年初，京投银泰与中国银行股份有限公司北京市分行签订《全面战略合作协议》，获得中国银行提供的各类授信和融资金额共计200 亿元。
“另一大股东银泰则积累了很多的社会资源，项目开发经营的经验很丰富，口碑也不错。”邓志高表示。
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