房地产：过半中报业绩或超50%

　　调控政策效应初现

　　房地产投资、新开工增速维持高位，但有放缓迹象。

　　1-6月，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，增速仍在高位运行但较前期有所回落。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，同比增长37.9%，较5月份月43.5%的同比增速回落了5.6个百分点 ，若扣除6月份对上半年统计遗漏数据回补的部分，回落幅度更大。

　　上半年，房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%，同比增速较上月回落4.4个百分点。6月单月，房屋新开工面积1.9亿平方米，单月同比增长54.4%，较上月102.6%的增速水平大幅回落48个百分点。

　　我们认为，上半年房地产投资、新开工同比增速依旧维持高位的原因如下：一是去年销售火爆，所预售的项目已进入主体建设投入阶段；二是去年末与今年初所拍土地陆续办妥开工证；三是上半年国家加大对闲置土地的查处力度，部分前期闲置的土地集中开工；四是部分开发商预期调控将使未来行业规模缩窄而逆市扩张。但由于调控影响，以上因素均在逐渐弱化，若政策不变，未来投资、新开工高增长将难以为继。

　　调控使新房交易骤冷，目前二手房市场观望情绪浓重。

　　上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。从我们跟踪的重点城市新房销售数据看，受政策调控影响，4月下旬之后新房交易市场骤冷，各重点城市5月新房销量较4月分别出现了40%-70%不等的环比下滑。6月份18个重点城市平均销量同比下滑幅度已达到50%以上，沿海地区多数一、二线城市销量已经不及2008年同期水平。

　　受调控影响，二手房销量亦出现明显下滑，目前6个重点城市二手房交易平均同比回落幅度在40%左右。但调控持续两月之后，北京、深圳二手房放盘量明显减少，市场观望气氛浓重。

　　70个大中城市房价6月首次出现环比下降。

　　房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5 月份缩小1.0个百分点；京沪穗深四地房价同比涨幅分别缩小0.8、2.7、2.2和3.6个百分点。6月全国房屋销售价首次初现环比下降，降幅为0.1%。

　　从我们跟踪的18个重点城市房价运行情况来看，沿海地区房价有所松动，但降幅有限，内陆地区房价多仍呈现高位震荡状态。我们认为，目前各地库存仍处在历史低位，市场供应仍为偏紧状态是房价得以坚挺或仅为小幅松动的主要原因。预计随着三、四季度市场推盘量的逐渐增加，全国房价将逐步回归至去年四季度水平。

　　地产调控难再加码

　　欧洲主权债务危机阴霾未散。

　　7月19日，国际评级机构穆迪又再次宣布，因爱尔兰国家财政出现明显衰退迹象，将其政府债券评级由“Aa1”下调至“Aa2”，这是欧洲第四个主权评级被下调的国家，未来欧洲形势如何演变还仍将扑朔迷离。欧盟是中国重要的国际贸易伙伴，我国每年出口至欧盟区的商品总额占全国出口商品总额已超过20%，欧洲形势的不明了将使我国出口存在较大的不确定性。6月我国单月出口商品总额达1374亿美元，同比增长44%，较上月回落4.6个百分点。

　　国内经济增速放缓，固定资产投资增速持续下滑。

　　在严厉调控政策以及欧洲主权危机双重影响下，我国经济增速由二季度开始逐步放缓：一是国民生产总值增速逐季放缓，一季度GDP同比增速为11.9%，到二季度同比增长降至10.3%，回落1.6个百分点；二是工业增加值同比增速大幅回落，6月工业增加值同比增速由5月份的16.5%回落到13.7%，低于市场预期；三是PPI于5月见顶；四是投资复苏基础尚不稳固，城镇固定资产投资增速已连续9个月下滑，与最高33.3%的水平相比，回落幅度已达7.8个百分点，处于近5年以来的历史低位。

　　当前国情决定了房地产仍是国民经济支柱产业。

　　房地产业上下游产业链长，涉及行业多，其兴衰直接关系到国民经济的发展。据统计，过去10年中，投资对GDP平均贡献率在50%以上。当发生经济危机时，投资对GDP的贡献率可达90%，而房地产投资在城镇固定资产投资中的占比长期维持在20%上下，房地产增加值占GDP超过4.7%，主要城市比值更高；而且房地产相关行业也是吸纳城乡剩余劳动力的主要场所。

　　我们认为，房地产作为支柱产业的地位在相当长时间内仍不会动摇。

　　房地产对财政贡献巨大。

　　在分税制下，中央和地方在财政收入与支出方面的比重不协调，从近几年的数据上看，中央财政收入占比高于地方，但是支出比重却较小。收支压力使很多地方政府将由地方独享的营业税、契税等税种作为最主要的财源培养目标。建筑和房地产业不仅会带来可观的营业税，还会带来丰沛的企业所得税。此外，土地出让金、项目配套费也都归地方政府所有。

　　政策叠加有可能导致经济增速放缓，预计下半年调控难再加码。

　　此轮调控已经造成房地产销量大幅下滑，若销量持续低迷，将导致未来房地产投资大幅回落。我国城镇固定资产投资同比增速已经连续9个月放缓，作为城镇固定资产投资的重要组成部分，房地产投资的大幅下滑必然对城镇固定资产投资产生拖累，从而影响到经济增长。

　　调控效果已在销量、土地市场以及房价涨幅等方面初步显现，且出于“保增长”目标考虑，当前调控已无加码必要。预计未来政策面将趋于平稳，以整合优化现有政策为主，但在房价出现实质性松动之前，既有政策仍将执行。

　　增长仍是中期业绩主基调

　　已预告或公告业绩的地产股中，60%业绩增长。

　　截至2010年7月27日，房地产上市公司中已预告（或公告）2010年中期业绩的总体情况为：预增的42家（包含9家扭亏），占已发布业绩预告或公告的70家公司的60%。其中7家预增幅度在500%以上，24家预增100%-500%，11家预增0%-100%。业绩下降或亏损的27家，其中16家亏损。

　　2009年销售火爆为地产股2010年业绩提供了较好的保障。

　　2009年全年新建商品房交易量价增长均远超年初预期，甚至超过了疯狂的2007年：全年全国新建商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长51%，并且远超2007年7.6亿平方米水平；新建商品房销售额4.4万亿元，同比增长82.8%，远超2007年2.96万亿元的水平。销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。

　　2009年的火爆销售为上市公司积累了大量的可结算资源，由于2009年销售的大部分项目将于2010年进行结算，这就注定了2010年大部分地产股业绩将出现较高的增长。

　　根据我们预测，我们重点覆盖的50家上市公司有八成中期业绩同比增速将达到30%以上，过半数公司中期业绩增长在50%以上。

　　进入7月份，地产股展开了强劲反弹行情。截至28日收盘，申万房地产行业指数已累计上涨了20.37%，位列全部行业涨幅首位。

　　调控效应初现使行业面临的政策压力将大为减轻，加上地产股中期业绩亮丽、估值低廉、机构配置较低（截至6月30日全部非货币基金对房地产配置占股票投资市值的比例，已由2010年一季度末的4.4%下降至3.26%）等，我们认为，这些因素相叠加将巩固地产股的反弹基础，未来还有上升空间。不过，由于前期出台的政策大部分还会执行，下半年供给高峰到来或将导致大规模的降价潮涌现，因此仍难言反转。

　　操作策略上，我们建议低配参与反弹，把握两条主线：一是业绩锁定较好的全国和区域龙头――保招万金、云天星球、首开股份、荣盛发展、嘉凯城、中南建设等，近期重点推荐华业地产；二是资产重组，包括沙河股份、广宇发展、深振业A。 (来源：国信证券)