来源：理财周报
某业内人士曾经说,“对于一个房地产公司而言,常常是一块土地定生死,90多亿的底价款,换成一般民营企业,早就被拖死了”。
这个90多亿的土地拥有者是北辰实业。
在这个地王颇受非议的年代,从拿下这个被称为中国第一地王开始,北辰实业就意味着将走上一段不可避
从“退地”到“停工”的流言蜚语
三年时间,楼市历经季节冷暖,而长沙新河三角洲这块中国第一地王也如同房地产市场的瞬息万变一般,在人们的眼中,它的命运也如此多舛。
2007年7月24日,架空平台上规划建筑面积为380万平米的长沙新河三角洲地块被北辰实业与城开集团联合以92亿天价成功收入囊中（北辰股权占比80%,城开则占有20%的项目股权）,高昂的总价让该地块成为中国土地拍卖史上的“第一地王”,而地王的主人北辰以及长沙也一战成名,成为业界关注的焦点。
然而,自从北辰拿下该地王后,业界对该地价能否支持售价持越来越怀疑的态度。
资料显示,长沙新河三角洲地块占地面积78.5万平方米（约1177.8亩）,总建筑面积380万平方米,其中住宅300万平方米,其余配套包括商业、酒店等80万平方米,土地起价46.38亿元,按照最终的92亿竞拍价格计算,该地块楼面均价为2421元/平方米。
据业内人士测算,该项目开发后的成本约为3721元/平方米,而当年长沙市商品住宅的均价仅为3372元/平方米。
伴随着当时楼市的低迷,2008年7月31日,市场开始传言北辰方面即将退地。该传言称,北辰在2007年开发商狂热拿地的情形下,高价接手天价地王项目,但2008年全国土地市场成交量剧减,价格大幅下滑;北辰的股价也急剧缩水,其已无力支付巨额土地款;该地王项目周边楼盘也在跳水。
但北辰方面随后予以否认,并表示,除10亿元拍地保证金外,首期62亿元地价款已经支付,北辰并未有退地打算。随后,北辰以行动击破了谣言,2008年11月在长沙举办的盛大启动仪式,为处于寒冬中的房地产行业带来一股暖风。
尽管如此,外界似乎对于这个中国地王并未因为北辰的表态而给予一些偏爱。在继“退地”风波之后,面对2008年楼市的低迷,再次有人将目光转向了北辰三角洲迟迟未动工的迹象。
2009年,北辰三角洲再次陷入“开而未动”风波。
事实上,一向处事低调的北辰正在认真地进行项目总体定位、规划设计、景观道路的设计与施工,并取得一系列重大进展。
2008年完成了3公里防洪堤临时景观绿化工程和建设用地内的场地平整工程,区内城市主干道湘江大道三角洲段工程开工建设,并作为长沙市国庆60周年献礼工程,按期完工通车。
拨开云雾见日月
有人评价这个地王为“煎熬”,有人评价为“撑”,更有人对此质疑更深。但尽管种种,北辰实业依旧将这个92亿的地王坚持至今。
日前,北辰实业宣布 ,这块在2007年以92亿元拿下的长沙“地王”,北辰实业将用8至10年的时间进行独立开发。
并直接回应了外界对其资金的质疑。“三角洲项目首期开发用地的地价款已经交清,建设资金可以通过银行开发贷款获得。”北辰实业董秘郭川介绍,公司通过中国银行(601988,股吧)成功向央行和银监会就总部融资模式进行了报备,按照“统借统还、统一管理”的模式,可以大大提高资金使用的计划性和效率性。
而再度亮相时,这个命名为北辰三角洲的中国地王身边又增添了太多光环。
此次与北辰三角洲一起亮相的,还有该项目背后云集的七大顶级规划设计机构:美国JERDE、美国RTKL、香港MVA、英国GVA、凯达环球、AECOM公司、贝尔高林,分别于规划建筑设计、酒店写字楼设计、交通规划、商业规划、住宅规划、出行及城市地铁规划、园林景观等方面发挥所长,联手完成北辰三角洲的各项规划设计。此前,该项目与华谊兄弟(300027,股吧)签约,欲在长沙打造华中、华南地区规模最大、档次最高的综合型影院和电影文化娱乐中心。
与此同时,北辰三角洲的面市计划也渐渐清晰。据北辰实业副总经理及北辰长沙分公司总经理曾劲透露,北辰三角洲首开区60万平方米中的一期项目30万平方米住宅10月结构封顶,预计在年底前开盘。目前,项目建设进展顺利,8栋分别为33-42层的住宅主体结构已平均建到了25层,预计2个月即可封顶。
“长沙房价过去几年里稳定上涨,目前房价收入比仅5.2倍,在全国大城市中居下游。再加上三角洲项目楼面地价为每平方米2421元,项目盈利前景非常看好。”在北辰相关人士看来,现在的北辰三角洲未来已经十分光明。
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