王恭敏：纠结的房产税

　　王恭敏：纠结的房产税

　　 文/本刊记者 王晓慧

　　纠结——房产税要征但时机不成熟

　　《新财经》：您觉得国家应该征收房产税吗？何时征收比较合适？

　　王恭敏：早在4月份，很多人就预测房产税很快就会出来，并且绘声绘色地说上海等城市已经开始申报计划了。但很快，国家税务总局就出面澄清了这一说法。毕竟，只有国家税务总局才有权力出台此类税收政策，地方政府没有这个权力。从某种意义上讲，中央和地方之间产生了一些博弈，地方政府当然是希望早一点征收房产税，因为这样会提高地方上的税收，能够改变地方的财政收入构成。但国家从全局来看，当前征收房产税条件还是不成熟，就算成熟的话，也仅限于少数一线城市。但房产税一旦变成针对少数人而出台的政策，就显得很没有意义，很没有全局性。

　　我估计，从长远看，房产税最终还是会征收。但从目前来看，国家仍然感到一筹莫展。

　　《新财经》：但您觉得这个时间问题，就是您所说的“条件成熟”，是一个什么样的状态？

　　王恭敏：首先，国家的运营机制要比较成熟。目前，各部门、单位，管理机制缺乏统一；其次，国家要看末端的消费者对房价的承受能力，以及政府对市场的责任治理是否达到了国家预期的效果。国家认为这些条件都合适的时候，就会开始征收房产税。这和去年国家将汽车的燃油税纳入油价是一个道理。国家在油价相对合适的时候，将相关的运营费用与其绑定，使很多汽车消费者觉得这个价格或者这种状况能够接受。这样，市场就不会形成很大的波动。

　　迷离——征收标准尚无定论

　　《新财经》：“房产税”这一叫法容易产生很多分歧，但目前似乎又没有更准确的叫法。您觉得这是什么原因造成的？

　　王恭敏：导致这一问题的主要原因是中国存在形形色色五花八门的物业形态，军产房、集资房、合资房、微利房、商品房，等等；太多了，所有制形态也是五花八门。正是这个原因，房产税要想真正落地很难。末端想征收房产税，一定会遇到很多困难。

　　《新财经》：现在就面临一个困难，这么多样化的房产形态，房产税到底该怎么征？征收标准是什么？

　　王恭敏：有的人说按照面积征收，但每个城市的经济状况不一样，房价也不一样；有的人说按房屋价值计算，但是，当前我们国家有一个重大的房地产末端的房产管理的漏洞，那就是在国土系统备案的房产总值，跟在银行系统的评估总值和贷款总值是不一样的，是两套系统，而且这两套系统不联网。也就是说，同一个房子，在国土局登记的房屋价格，和银行评估的价格是不一样的。房产税到底按照哪个价格征收呢？

　　《新财经》：这是什么原因导致的？

　　王恭敏：这是中国房地产买卖市场导致的。比如，我今年花150万元买了一套房，我在银行登记的时候就是150万元。可是，一年后我转让给了你，银行给房屋重新评估，估价变成了200万元，但是，这套房在国土局的初始登记仍然是150万元。如果两年后你又将该房卖给了张三，那么评估系统又发生变化了。当然，这套房还有可能被中介机构或者评估机构做成阴阳合同，导致两个系统登记的价格差距更大。

　　在这种情况下，国家征收房产税到底是按照国土系统还是按照银行的评估标准，这个没有办法明确，容易产生很多分歧。

　　如果说按照银行评估价格征收的话，很多业主会重新找机构评估，做低房价。这些都是有可能的。

　　疑惑——房产税国际通用中国难行

　　《新财经》：既然这么难，我想知道，国外是否有此类税种？

　　王恭敏：从全球来看，所有的国家都是在征收相关的物业税或者叫房产税，这是一个国际通用的税收形式。

　　《新财经》：既然是国际通用，为什么在中国实施起来这么难？

　　王恭敏：中国的情况很难与国外某些国家相比，因为中国是全球的房地产强国。你可以看看中国庞大的房地产市场的消费量和开发量，这种状况是很多国家不存在的。而且，中国的国土面积超过了很多国家，各个城市之间有差距，用一个政策来做的时候就会有很大的差异，所以在讨论房地产市场的时候有一线城市，二线城市，三四线城市这样的说法。如果不冠以这样明确的标注的话，很难说这个市场是什么样的走向，很难说某些数据是有意义的。所以说，这样的情况在国外相对比较少。

　　质疑——政策是否抑制了房价

　　《新财经》：近期的房产政策似乎打的都是抑制房价的牌，您觉得上一次政策调控之后，房价真的降了吗？

　　王恭敏：变化是有，但是不能光看数据，数据是人做出来的。

　　两个月前有媒体报道，上海相关的政府部门在做低房产的成交数据，从而尽可能让老百姓感觉到政策的出台对市场是有效的。现在，我们看到市场上又有说法，说房价依然在上涨，并且给出了“60个城市出现1.5%涨幅”的数据。其实，每一个政策出台和每一个市场反馈的声音都有一些偏差。数据在某种意义上只是理论上的。

　　《新财经》：作为地产开发企业，您手里的地产项目是否受到了上一次政策调控的影响？

　　王恭敏：有影响。不过，一个政策出台到市场出现反馈可能需要两三个月的波动。政策出台至今差不多有一百天的时间，对市场的确产生了一些影响。

　　首先，很多已经进入市场销售的楼盘，都会寻找一些促销手段，不惜加大企业的营销成本进行销售；其次，还没有进入销售阶段的楼盘，企业会放缓开发速度；最后，进入市场热销的一些尾盘，会以各种形式加大促销力度，来吸引更多的消费者关注。这部分楼盘对市场影响很大。如果所有的招全部用完了，政策依然存在，企业销售的速度依然在下滑的话，结果就是开发商降价，也就是房价从暗降变成明降。这是一种标志性的反映。7月中旬，有一些城市的房价已经进入明降阶段，比如从过去的八千八变成八千，成交价格上已经产生变化了。

　　《新财经》：看来政策还是起了一定作用，但从长久来看，您持什么态度？

　　王恭敏：经过近三个月的调控，市场上已经开始有所变化，很多人预测房价会有15%左右的变化。这个时候，又有新的说法，说政策可能会变动，三套房贷可能会放松，上层也有人出来辟谣。可以说目前市场还是处在比较微妙的时刻。

　　博弈——政策能否带来公平

　　《新财经》：后面还会不会有一些政策持续跟进，来打压房价？

　　王恭敏：应该说国家要制定一些政策来治理房地产市场是很容易的，关键是看他是否需要，而且看他政策的出台是谁的需要，是老百姓的需要还是地方政府的需要，还是宏观经济的需要。

　　《新财经》：那么，您觉得房产税是谁的需要？

　　王恭敏：一方面国家需要房地产来保持经济的高度增长，达到“保8”的目的；一方面还要治理房地产市场，让房地产价格能够达到一定的合理状态，从而以正常的速度攀升；同时还要解决中下层老百姓的住房问题。不过，这三个问题放在一起都是互相矛盾的。

　　当问题放在一起是个矛盾的结合体的时候，国家通过一个政策来治理的话必然会出现问题。把左边人打哭了右边人就要笑，把右边人打哭了左边人又乐了。因此，政策往往是顾此失彼，它会让一部分人，让一部分团队，让一部分利益得到满足，而让另外一部分利益失去很多保障。