房贷测压加码：房价跌幅三成变“腰斩”

　　各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动

　　商业银行正开展新一轮房贷压力测试，除了测试情景假设条件加码——房价下跌由之前的30%升级为大约50%，该次测试还将扩展到房地产上下游行业，如钢铁、水泥、建材等。昨日《第一财经日报》经过多方了解后，获得了上述消息。

　　银监会昨日特别发布答记者问指出，压力测试各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。

　　压力测试加码

　　一消息人士昨日向本报透露，银监会已在上月要求各商业银行开展新一轮压力测试，而测试假定条件较此前的“房价下跌30%”更为严格，即在房价上涨过快地区，可以“房价下跌大约一半”的预设条件进行压力测试。

　　本报还从知情人士处获悉，银监会日前在一次会议上提出，各商业银行根据市场发展和信贷风险变化趋势，重新定义重度压力情景的房价下跌幅度，可调整为房价下跌50%，或仅对房价波动开展压力测试。

　　此知情人士还透露，监管部门要求银行“密切跟踪一线城市和前期市场炒作过度地区市场波动状况，分地区、分贷款类别开展压力测试，同时要对房地产业关联度较高的行业的贷款敞口做压力测试，如钢铁、水泥、建材等行业的信贷”。

　　“此次房贷压力测试主要关注地区为房价上涨过快、潜在跌幅较大的多个一线城市，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等地。”上述消息人士称。

　　此前，银监会要求银行在轻度、中度和重度压力情景下对房贷业务进行压力测试。前期压力测试结果显示，在房价下降30％、利率上升108个基点的重度压力前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20％。其中，46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30％。

　　此外，测试结果还显示，银行体系与房地产上下游行业的贷款余额更大，很多是信用贷款，与房地产市场密切相关。因此，监管部门对新一轮压力测试提出要求，商业银行对房地产关联度大的钢铁、水泥、建材等行业也要做好分析和测试工作。

　　“房价下跌大约一半”

　　只是个假设

　　对于前述进行的压力测试，银监会昨日特别发布答记者问，表示各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。据悉，为进一步掌握房地产市场波动对商业银行房地产贷款质量的影响，银监会于2010年5月份要求商业银行开展房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下（全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%）商业银行房地产贷款质量受到的冲击。

　　银监会表示，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，是商业银行提升风险管理水平的需要。压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计。

　　对于此次压力测试，一位接近监管部门的人士昨日也对本报表示，“房价下跌大约一半”的假设并不适用于所有地区的房贷测试，银行要根据自己实际情况，按照当地房地产市场价格的变动情况来进行测试。而且，这也不代表监管部门认为这个比例就是未来房价可能下跌的幅度。

　　某股份制银行总行个贷业务部人士亦对本报表示，监管层扩大压力测试范围也可以理解，只是通过假设房价下跌幅度来测试银行不良率增长情况，并不意味着房价真的下降50%。

　　上述接近监管部门的人士向本报解释，监管部门提出更为严格的测试条件，是希望压力测试能在技术上提供更具政策含义的结论。“之前房价下跌20%~30%的假设，测试结果比较乐观，监管部门会倾向于将不利因素设想得更严重些。”

　　另外，他指出，提高测试要求也有时间上的考虑，以北京为例，北京房价在2009年之后迅猛上涨，房价几乎涨了一倍。如果银行大量房贷是在房价迅速上升期发放的，那么客户应对房价下跌的能力较弱，容易出现还款能力和还款意愿的下降。

　　“此时有必要加大悲观预期，而适当调高压力测试要求，更能够测试出最近一两年信贷资产新的发展情况。”他称。

　　对于房价下行与银行贷款不良率之间的影响，上述股份制银行总行个贷业务部人士表示，这要看银行对房地产行业贷款的依赖度而定。从该行的情况来看，其存量房贷的抵押率不超过六成，意即房价只有跌幅超过40%，才会出现房贷资产低于市场价格、资不抵债的情况。“有些银行个人业务对房贷的依赖性会高到90%，个人业务基本只做房贷。此外，公司业务对房地产开发贷的投放也比较大，这样的话就很可能风险放大一倍，一旦市场下行，公司和个人业务都将一起受到影响。”该人士称。